Пять главных тенденций рынка элитных коттеджей в 2018 году
Дата публикации - 12.01.2019 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: «Метриум», портрет покупателя, Московский регион, загородная недвижимость, коттедж, дом с отделкой, элитное жилье.
В 2018 году на загородном рынке элитного жилья Московского региона вновь появились малые застройщики, усилилось влияние региональных покупателей, нарушилась традиционная сезонность спроса, а также почти исчезли скидки. Эксперты «Метриум» рассказали об этих и других основных тенденциях уходящего года на элитном рынке загородной недвижимости.
Возвращение малых застройщиков
В 2018 году на рынок коттеджей Московского региона вернулись малые застройщики, которые ведут строительство в небольших масштабах. Они возводят (реконструируют, ремонтируют) для последующей продажи одновременно от 1 до 6 коттеджей. Такая схема строительства была распространена до 2014 года. В период последовавшего затем кризиса спрос сократился, и на рынке практиковались значительные дисконты (достигавшие 50% от стоимости дома), что сделало нерентабельным бизнес-модель мелкомасштабного инвестиционного строительства. В связи с этим в 2015-2017 гг. большинство малых застройщиков оставили эту нишу. Однако были и те, кто рискнул продолжить деятельность в кризисных условиях и не прогадал.
«Оставшиеся на загородном рынке малые девелоперы в посткризисные годы смогли удовлетворить спрос на новые дома, в то время как рынок был затоварен старыми и неликвидными объектами, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Они продолжили строительство в ограниченных масштабах и, по сути, аккумулировали спрос тех клиентов, которые в это время пришли на рынок в поисках новых домовладений с отделкой, актуальным дизайном и продвинутым техническим оснащением. Наблюдая такую тенденцию, малые девелоперы начали наращивать свою активность. По нашим оценкам, доходность их проектов достигала 30-40%. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году такие игроки будут и дальше наращивать предложение своих продуктов».
По подсчетам экспертов «Метриум», на данный момент на загородном рынке работает порядка 10 малых «игроков». Как правило, они предлагают клиентам домовладения в разных сегментах: можно встретить объекты как за $2-3 млн, так и от $10 млн.
Преображение портрета покупателя
В 2018 году стремительно менялся потрет покупателя элитной загородной недвижимости Московского региона. Аналитики «Метриум» отмечают две основные тенденции: расширение географии происхождения клиентов, а также рост разнообразия их профессиональных занятий.
В уходящем году доля региональных клиентов достигла 26%. Чаще всего обращения поступали от жителей следующих городов: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж, Ростов-на-Дону, Брянск, Самара, Волгоград, Уфа, Саранск, Красноярск.
Кроме того, эксперты «Метриум» отметили увеличение числа покупателей, чьи профессиональные интересы лежат в области сельского хозяйства, агропромышленного комплекса, а также интернет технологий. На таких клиентов пришлось порядка 32% запросов на поиск загородного элитного жилья в Московском регионе.
Нарушение сезонности спроса
В 2018 году эксперты по загородному рынку недвижимости «Метриум» отметили изменения в традиционных периодах подъема и спада активности покупателей. Если в предыдущие годы четко выделялись две волны повышенного числа обращений (весна и осень), то в 2018 году все изменилось.
Во-первых, активность клиентов начала быстро расти еще до наступления весны, в феврале, хотя обычно в этот месяц потенциальные покупатели неохотно ездят на просмотры.
Во-вторых, после весенней волны активности не наступил летний спад, как в предыдущие годы. Обычно он был связан с сезоном отпусков, что отражалось на уменьшении числа обращений с мая по август. В 2018 году во все летние месяцы и в сентябре активность покупателей оставалась на высоком уровне.
В-третьих, резко снизилось число обращений в октябре и ноябре, хотя в прошлые годы именно в эти месяцы фиксировалось наибольшее число звонков, заявок и просмотров.
«Природа этих изменений до конца не ясна, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Возможно, это связано с тем, что обеспеченные люди все чаще организуют дополнительный семейный отдых осенью, в период похолодания и школьных каникул. Это вполне может сказаться на их активности в октябре-ноябре.».
Тем не менее эксперты «Метриум» отмечают, что суммарное число обращений постепенно возрастает, несмотря на изменение сезонности. За 10 месяцев 2018 года в офисы продаж поступило 2,3 тыс. звонков, что на 10% больше, чем за весь 2017 год.
Локальный рост цен
В 2018 году на рынке загородной недвижимости продолжилась стагнация цен. По данным аналитиков «Метриум» за три квартала средняя стоимость квадратного метра в загородных домовладениях московского региона на наиболее популярных направлениях выросла только на 4%.
Однако в отдельных локациях был отмечен резкий рост цен на коттеджи и земельные участки. По наблюдениям экспертов «Метриум», этому предшествовало появление поблизости новых объектов инфраструктуры. Так, в коттеджном поселке «Раздоры» рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в прошлом году земля здесь стоила $55 тыс. за сотку, то в 2018 году она возросла до $80 тыс. за сотку.
Похожая скачкообразная динамика цен наблюдается везде, где развивается инфраструктура: социальная, транспортная и коммерческая. В связи со строительством дорог в Московской области и Новой Москве в уходящем году локальный рост цен наблюдался также на многих направлениях загородного рынка новостроек.
Исчезновение скидок
По подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году на 28% сократилось количество коттеджей, владельцы которых были готовы давать скидки. Снизился и средний размер дисконта. В ценовом диапазоне свыше 100 млн рублей этот показатель сократился с 20% до 15%, а в диапазоне от 60 млн до 100 млн рублей – с 15% до 10%.
Причем, как отмечают эксперты «Метриум», собственники ликвидных домовладений (новостройки или вторичные дома с актуальным ремонтом и обновленными коммуникациями) часто вовсе отказываются от торга. При этом к сокращению среднего размера скидки также привело постепенное снятие с продажи наименее привлекательных и дорогостоящих объектов, чьи владельцы были готовы предоставлять повышенные дисконты.
«Основная причина изменений дисконтной политики на загородном рынке элитных коттеджей – это дефицит ликвидных продуктов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Дело в том, что рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого. По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения. Одновременно в ограниченном количестве появляются новые дома с качественной отделкой, современной меблировкой и техникой, актуальной архитектурой. Их появление сразу влияет на рынок в целом, вынуждая собственников неликвида либо резко «обрушивать» цены на свои объекты (что позволяет найти покупателя), либо сдавать дома в долгосрочную аренду, либо подвергать старое жилище глубокой реновации. Соответственно, средний уровень скидок при этом падает, что, впрочем, не мешает росту спроса.
В уходящем году были зафиксированы очень крупные сделки. Было продано не менее шести объектов стоимостью свыше $10 млн. В целом мы отметили увеличение площади продаваемых домовладений. Если в 2017 году больше половины сделок заключались с домами площадью от 450 кв. м до 550 кв. м, то в этом году верхняя граница достигла 700 кв.м. Это свидетельствует о возвращении на рынок клиентов с солидными бюджетами (от 60 млн рублей). Такие покупатели не рассматривают неликвид, но готовы платить солидные суммы за новые объекты от малых девелоперов. Полагаю, в будущем году именно они поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка».
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.