Особенности методов оспаривания кадастровой стоимости


назад в раздел Заметки

Дата публикации - 14.11.2019 г.
Автор - Алексей Головченко
Управляющий партнер 
юридической компании «ЭНСО»
Cайт - ensocompany.ru

Ключевые слова: ]]>Юридическая компания «ЭНСО»]]>, недвижимость, кадастр, оценка, рыночная стоимость, споры, параметры участка, налогообложение.

Не все согласны с кадастровой оценкой, т.к. она может значительно превышать рыночную стоимость. Споры об оценке недвижимости разбираются специальными комиссиями. А если и там стороны не приходят к согласию, то они переносятся в суд. Почему кадастровая стоимость порой очень сильно отличается от рыночной?

Все достаточно просто: оценка объектов осуществляется массово, не учитываются те или иные параметры участков, ландшафтные особенности. Кадастровая оценка производится без выезда на объект. На кадастровую стоимость объекта влияет и его назначение. На одном земельном участке могут располагаться несколько зданий разного назначения. При установлении кадастровой стоимости берется за основу самое дорогое из них и по нему производится оценка прочих. Так, если на участке стоят производственные и торговые помещения, то цена будет устанавливаться из расчета торговой площади, т.к. она самая доходная. Чтобы этого избежать, желательно разделить участки на которых находится недвижимость и сделать оценку стоимости каждого объекта в отдельности. Безусловно, при продаже или покупке того или иного объекта кадастровая стоимость играет свою роль. Но регулярно с ней сталкиваются при налогообложении объекта. А т.к. налог рассчитывается от кадастровой стоимости, то и внимание ей уделяется особое.

Кроме налога от кадастровой стоимости также зависит и арендная плата.

Случай из судебной практики

Так предприятие обратилось в суд на ИФНС о снижении налога, т.к. кадастровая стоимость была пересчитана в меньшую. Однако суд не встал на сторону заявителя. Свои доводы суд основывал на том, что заявитель знал о том, что при определении кадастровой стоимости земельные участки были отнесены к более «дорогой» категории, но не предпринял никаких попыток для её перерасчета до того момента, пока не пришли требования из налоговой инспекции. С момента перерасчета на отчетный период налог исчисляется из новой стоимости. Налог, который был рассчитан исходя из «ошибочной» стоимости перерасчету не подлежит.

Обратимся к вопросу оспаривания кадастровой стоимости.

Вы считаете, что стоимость завышена по отношению к рыночной, значит надо заняться её оспариванием.

Рассмотрим несколько вариантов законного снижения кадастровой стоимости. Например, с одного торца промышленного помещения расположена торговая точка. И все здание отмечено, как торговый объект. В этом случае можно написать заявление в комиссию по спорам по оценке и пригласить инспектора с выездом на место, чтобы зафиксировать, что основное назначение помещения – производственное, а торговая точка занимает лишь некий небольшой процент от общего здания. Можно «разделить» эти два объекта и оплачивать налог за каждый объект отдельно.

Законом разрешено юридическим лицам обращаться непосредственно в суд, минуя комиссию. Суд, без условно, рассматривает споры несколько дольше, чем комиссия, но с другой стороны – его решение более весомое, чем решение комиссии. Прямое судебное обращение разрешено всем участникам деловых правоотношений: ИП, ООО и т.д.

В комментариях к закону говорится зачастую о том, что к заявлению необходимо приложить отчет о кадастровой стоимости, сделанный профессиональным оценщиком. Но прямого указания в законе нет. Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оценка стоимости объекта, сделанная независимым оценщиком, является одним из доказательств по делу. То есть это может быть одним, но не основным доказательством. Исходя из буквального толкования, отсутствие такой оценки не может быть рассмотрено как основание для отказа от рассмотрения иска по существу.

Однако стоит помнить о том, что в арбитражном процессе каждая сторона обязана доказать сама свою правоту. Судьи не обладают ни соответствующей специализацией, ни компетенцией для оценки недвижимости. Они работают с документами и свидетельскими показаниями. Вы должны иметь убедительные данные, подтверждающие, что Ваш объект недвижимости имеет завышенную стоимость по сравнению с рыночной.

Как Вы будете это доказывать, не имея на руках экспертную оценку?

Можно ли подать иск и не прикладывать оценку, проведенную независимым оценщиком?

Можно. Вопрос в том: чем Вы будете апеллировать к суду, заявляя о завышенности стоимости? В каком случае можно обратиться об оспаривании кадастровой стоимости без предварительной оценки? Если земельные участки были ошибочно отнесены к другой категории земель. В этом случае делать оценку участка нет необходимости, но надо предоставить данные, о том, что ошибка имела место. Так в арбитражном суде Калининградской области рассматривалось дело № А21-4122/2019 ООО «Балт-Девелопмент» обратилось к ИФНС № 10 о признании недействительным решения последней. В ходе оспаривания решения ИФНС заявитель сообщил, что кадастровая стоимость принадлежащих ему участков была сделана, исходя из отнесения указанных участков к предназначенным для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (группа 17). Тогда как до 2014 года они относились к землям другой группы, в которую было включено понятие «размещение офисных зданий» (группа 1). По мнению заявителя исключение данного понятия должно снизить кадастровую стоимость земель. Правда суд в данном случае не встал на сторону заявителя.

Какие ещё доводы Вы можете привести, если решились выйти в суд без предварительной оценки?

К примеру: Вы можете привести сравнение кадастровой стоимости расположенных рядом коммерческих помещений, принадлежащих другим собственникам. При необходимости Вы прикладываете фотографии: Ваше здание старое и обветшалое, а у соседа- небоскреб. А также выписки о кадастровой стоимости имущества: кадастровая оценка небоскреба такая же или ниже Вашей.

Кроме того, если по соседству то или иное здание выставлялось на продажу или на торги, то данные о цене Вы также можете использовать для отстаивания своей правоты.

Если при определении кадастровой стоимости был включен НДС, то в этом случае также можно обойтись без проведения дополнительной оценки. Верховным судом сделан вывод о недопустимости включения НДС в кадастровую стоимость. В то время, как включение данного налога в рыночную стоимость вполне обосновано. Эти две величины служат для разных целей. Если в случае с кадастровой стоимостью, она используется, для налогообложения и определения арендных платежей, то вторая используется для реализации имущества. Кроме того, кадастровая стоимость - понятие относительно постоянное и не зависит от колебаний рынка, финансового положения собственника, то рыночная цена может зависеть от многих факторов.

И всё же, если нет споров о технических ошибках, а кадастровая стоимость была определена на основе «массового метода», то тут Вам вряд ли удастся обойтись без проведения оценки. К выбору оценщика стоит подойти со всей внимательностью. Если суд не удовлетворит качество оценки или ответчик приведёт обоснованные доводы по её оспариванию, суд может назначить проведение новой оценки. А это новые расходы и новые сроки.

Оценка должна быть проведена специалистом, который имеет квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», страховку и является членом саморегулируемой организации. Отчет оценщика должен быть оформлен согласно требованиям законодательства.

На сегодня судебные процессы по оспариванию кадастровой стоимости в Арбитражных судах поставлены на поток.

Дел таких много, и судьи уже, как говорится, на них набили руку. Несколько слов о законодательной базе проведения кадастровой оценки и особенности её оспаривания. Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» говорится о переходном периоде. Переходный период об оспаривании результатов кадастровой оценки установлен до 1 января 2020 года. В переходный период оценка может проводиться в соответствии с требованиями указанного закона или согласно требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Если кадастровая оценка была проведена или начата до вступления в силу Закона № 237-ФЗ, то её оспаривание проводится в рамках Закона № 135-ФЗ. Пока что есть право выбора, какой Закон применять предпочтительнее.

И так, согласно обоим законам оспаривать результаты оценочной деятельности могут все заинтересованные лица, начиная от простого гражданина, которому показалась завышенной стоимость квартиры, и налоговой, которой кажется, что размер налога слишком мал. В законах разные подходы к созданию комиссии. Если в старой версии комиссия создается органом, который контролирует само проведение этой деятельности, то во втором случае она создается уполномоченным на то органом.

Кроме того, существует Федеральный закон об оценочной деятельности. Согласно ст. 24.18 указанного Закона одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости может послужить неполнота или недостоверность информации об объекте, которая использовалась при оценке.

В Постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П указано, что для целей налогообложения кадастровая стоимость имеет преимущество перед рыночной. Если идет значительное расхождение кадастровой стоимости и истец - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, требует ее понижения более, чем на 20%, суд в любом случае будет требовать проведения оценки. При этом судом отмечено право налогоплательщика на пересмотра кадастровой оценки принадлежащего ему имущества, если эта оценка была проведена «массовым» методом


назад в раздел Заметки

Категория: