Купля-продажа квартиры по генеральной доверенности? Подводные камни
Дата публикации - 17.12.2019 г.
Автор - Владимир Рыбальченко
начальник отдела «Инкомнедвижимость»
E-mail: V9252902199@gmail.com
Ключевые слова: продажа по доверенности, имущество, покупка квартиры, правильность оформления, условия, документы, регистрация, сделка, собственник.
В соответствии со статьей 185 Гражданского Кодекса Российской Федерации (Генеральная) доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Купля и продажа по доверенности означает совершение действий, направленных на изменение статуса имущества через представителя. Поэтому все подводные камни кроются в наличии или отсутствии полномочий на указанные действия в момент их совершения. Так называемые "Подводные камни" - это риски, возникающие при совершении юридически значимых действий. Существуют риски как для одной стороны сделки, так и для другой.
Разберем случай, когда доверенность есть у продавца и какой риск возникает для покупателя при покупке квартиры в этом случае.
Во-первых, оценивается действительность доверенности на момент подписания договора (правильность ее оформления, наличие даты составления документа и срока ее действия, проверка действительности оформления у нотариуса, который ее оформлял). Важно, чтобы в доверенности была подтверждена воля доверителя на конкретное юридически значимое действие: на подписание договора купли продажи, именно на согласованных условиях, на получение денежных средств, передачу документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Кроме того, так как сделка полежит государственной регистрации, доверенность должна быть действительна на весь период регистрационных действий. Для подтверждения действительности доверенностей обычно используются два письменных заявления от собственника - доверителя накануне сделки и сразу после ее совершения, таким образом подтверждается воля собственника на продажу и полномочия поверенного лица.
Кроме указанных рисков по недействительности доверенности, возникают еще ряд вопросов при отсутствии собственника на сделке.
- Каким образом будет подтвержден расчёт по сделке, так как в обычном порядке расписку пишет собственник, что является подтверждением исполнения обязательства покупателя перед продавцом по договору.
- Каким образом будет подтверждено получение денег собственником, так как если это не будет доказано, может вникнуть основания для оспаривания сделки.
Таким образом, покупать недвижимость по генеральной доверенности крайне не рекомендуется и возможно только если физическое лицо: находится на излечении в условиях стационара продолжительное время; заключено под стражу, или выполняет воинскую обязанность; отправляется в длительную поездку, командировку далеко и надолго, при подтверждение указанных обстоятельств. Одновременно нужно понимать, если цена очень привлекательная, нужно оценивать сделку на признаки кабальной сделки, при наличии которых сделка может также быть признана недействительной.