Новые проекты IV квартала: что выбрать для инвестирования


назад в раздел Заметки

Логотип компании «Метриум».Дата публикации - 24.03.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru 

Ключевые слова: ]]>Метриум]]>, застройщик, апартаменты, квартира в престижном округе, жилой комплекс, завершающая стадия строительства, транспортная доступность, низкие цены, инфраструктура, инвестиционная привлекательность.

В IV квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта. Наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.

Компания «Метриум» продолжает ежеквартальные обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбирают наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений*.

Какие новостройки появились на рынке в IV квартале 2019 года

Проект

Застройщик

Округ

Район

Формат

Мин. стоимость, млн руб.

Мин. площадь кв.м

Средняя стоимость кв. м, тыс. руб.

Комфорт-класс

Просторная 7

ГК ПИК

ВАО

Богородское

квартира

5,19

19,8

209,2

L'Club

Центр-Инвест

ЮВАО

Люблино

квартира

7,35

39,1

178,5

Аэровилла

Алтай

ЮАО

Орехово-Борисово

комфорт

2,18

12,1

166,3

В стремлении к свету

Seven Suns Development

СВАО

Лианозово

квартира

3,57

26,5

128,2

Станция

Алтай

ЮАО

Чертаново Северное

апартамент

2,38

13,2

166,8

Les

«Спартак»

ЮЗАО

Ясенево

апартамент

     

Ботаник [2]

Алтай

СВАО

Отрадное

апартамент

3,00

18,9

163,1

Бизнес-класс

Trend

Magnum Development

СЗАО

Щукино

квартира

9,92

36,6

270,6

Level Стрешнево

Level Group

СЗАО

Покровское-Стрешнево

апартамент

4,87

23,3

168,5

               

Level Донской

Level Group

ЮАО

Донской

апартамент

6,98

28,6

234,5

Nagatino i-Land

ГК Эталон

ЮАО

Даниловский

квартира

8,96

43,4

208,8

Вереск

ГК МИЦ

СЗАО

Хорошево-Мневники

квартира

6,00

25,1

197,8

Донской квартал

Страна Девелопмент

ЮАО

Донской

апартамент

6,98

32,0

237,3

MainStreet

ГК Основа

ЗАО

Фили-Давыдково

апартамент

6,00

28,0

157,9

Shome [1,2]

Велесстрой

ЗАО

Фили-Давыдково

квартира

9,60

38,0

285,8

Правда [1]

Группа ПСН

САО

Беговой

апартамент

7,99

30,6

234,6

Достижение [1,2]

Sminex

СВАО

Марфино

квартира

8,72

35,5

239,8

Павелецкая Сити [1]

MR Group / Level Group

ЮАО

Даниловский

квартира

7,73

25,9

246,5

Alcon Tower

Alcon Development

САО

Беговой

апартамент

5,59

25,1

329,0

Премиум-класс

Eleven

РосСтройИнвест

ЦАО

Пресненский

квартира

25,47

45,0

598,3

Ambassador Golf Club Residence [2]

ГК Ташир

ЗАО

Раменки

апартамент

64,3

83,4

893,6

La Rue [2]

Capital Group

ЦАО

Тверской

апартамент

17,4

25,2

716,1

Fantastic House

СЗ Полинессо

ЦАО

Пресненский

квартира

37,99

63,0

666,5

Richwood Club Village [2]

н/д

ЗАО

Раменки

апартамент

149,60

220,0

854,8

[1] Продажи не открыты. Идёт бронирование.
[2] Цены определялись путем интервью по телефону

По мнению аналитиков компании, в IV квартале заслуживают наибольшего внимания инвесторов два проекта апартаментов бизнес-класса.

Проект: Alcon Tower

Район: Беговой
Мин. стоимость: 5,59 млн руб. (25,1 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, сохранение средств

Alcon Tower – проект высотного комплекса апартаментов бизнес-класса на Ленинградском проспекте, напоминающий очертаниями сталинские высотки. Главное преимущество комплекса – расположение. Многофункциональный комплекс будет построен в Беговом районе на пересечении Ленинградского проспекта и Беговой улицы. Таким образом, МФК находится всего в 100 метрах от ТТК, в 2,4 км от Садового кольца, 4 км от Кутузовского проспекта и в 12 км от МКАД. В десяти минутах ходьбы метро «Динамо».

Alcon Tower

Второе преимущество – привлекательный уровень цен. На старте продаж в проекте представлено большое число апартаментов площадью порядка 25-30 кв.м по очень привлекательной цене для этой локации – от 5,6 млн рублей. Конкуренция высокая, но концептуально схожих объектов мало. К концу строительства можно ожидать роста цены порядка 30-40%.

Третий аргумент в пользу инвестиций – гостиничный комплекс услуг для жителей, включающий заказ пропусков, бронирование переговорных, оперативное решение бытовых и технических вопросов, расчет и оплату коммунальных платежей.

Застройщик – Alcon Development – пока не строил жилые комплексы, но имеет большой опыт строительства высококлассных офисных центров.

Резюме: Alcon Tower отлично подходит для вложений в аренду. Жилой комплекс удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, совсем недалеко от исторического центра. Рядом крупный транспортный узел – Белорусский вокзал и станция остановки следующего в Шереметьево аэроэкспресса. С учетом наличия некоторых гостиничных услуг комплекс будет пользоваться спросом у обеспеченных бизнесменов, туристов, путешественников. Также наличие поблизости крупного делового кластера (Белая площадь) создает возможности и для высокобюджетной долгосрочной аренды. Крупногабаритные лоты, которые также есть в проекте, станут хорошим вложением для долгосрочного сохранения средств.

Проект: Main Street

Район: Фили-Давыдково
Мин. стоимость: 6 млн руб. (28 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа

Проект апартаментов бизнес-класса будет реализован в районе Фили-Давыдково на западе Москвы. У комплекса хорошее расположение – ЗАО считается престижным округом Москвы. В шаговой доступности (не более 5 минут) находится станция метро «Кунцевская» Рядом с комплексом проходят Кутузовский проспект и Рублёвское шоссе.

Второй весомый «плюс» – доступный уровень цен. На старте продаж средняя стоимость квадратного метра составила 158,8 тыс. рублей за кв.м., а минимальная стоимость апартамента – 6 млн рублей. Между тем средняя цена конкурентов – от 220-240 тыс. рублей за кв.м. и выше в готовом доме.

Девелопер проекта – компания ГК «Основа», созданная опытным «игроком» девелоперского бизнеса. На данный момент компания возводит всего четыре жилых комплекса в Москве и Московской области.

Еще одно важное преимущество проекта – слабая конкуренция непосредственно в районе строительства комплекса. Схожие по концепции объекты возводятся в основном дальше от центра вдоль Кутузовского проспекта и находятся на завершающих стадиях строительства. Местный рынок имеет большой потенциал, потому что многие обитатели местных «сталинок» хотели бы поменять морально устаревшее жилье на современные новостройки.

Резюме: проект Main Street хорошо подойдет для разных инвестиционных сценариев. Удобство расположения и низкий «порог входа» предопределяют выгодные вложения с целью сдачи в аренду. Доступные расценки на старте означают значительный прирост в будущем (до 30% от текущей цены). Низкая конкуренция в локации обуславливает умеренные риск.

«За последний год цены в столичных проектах новостроек сильно возросли, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В комфорт- и бизнес-классе «квадрат» подорожал до 7-8%. При этом активность покупателей начала снижаться, причем даже на фоне сокращения ставок по ипотеке. Это означает, что в скором времени быстрое повышение стоимости квартир в строящихся объектах может прекратиться, а вместе с ним – и возможности инвестиций. Поэтому я бы рекомендовала инвесторам не занимать выжидательную позицию, а обратить внимание на недавно вышедшие или поступающие в ближайшее время проекты».

*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:

  1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
  2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
  3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
  4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
  5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.

Указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.

 

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».  

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.


назад в раздел Заметки

Категория: 
Автор: