Рынок жилой недвижимости: новые горизонты
Дата публикации: 02.02.2018 г.
Автор - Борисов Александр
Руководитель программы MBA
«Управление инвестиционно-строительным бизнесом»
института МИРБИС
Сайт - mirbis.ru
Ключевые слова: Московская международная высшая школа бизнеса «МИРБИС», жилая недвижимость, строительство, ипотека.
Прошедший 2017 год был непростым для рынка жилой недвижимости. Многие ожидали роста, но рост, похоже, не получился. Удалось обеспечить ввод жилья не менее 60 млн кв. метров (по данным на 01.12.2017 года). В 2016 году снизились ипотечные ставки, что усилило денежные вливания в строительную отрасль, но запущенные требования об отчислениях с начала 2016 года в компенсационный фонд снизил оборотные активы строительных и девелоперских компаний.
С 01 января 2018 г. отменено понятие жилье эконом-класса,
т.к. это признано унизительным
и такое жилье будет в законодательстве называться
стандартным жильем.
Строительство – это крупная отрасль, которая обеспечивает нас жильем и инфраструктурой, что так необходимо человеку испокон веков. Сейчас в строительстве задействовано миллионы рабочих рук, строительство обеспечивает огромные контракты для производителей материалов, металлоконструкций, энергооборудования, техники. Государство всегда налагало на стройку большую ответственность в развитии национальной экономики и даже в создании лояльного электората – люди с крышей над головой будут более довольны жизнью, а, значит, и политической властью.
Сейчас правительство и министерства поняли, что последние три года в строительстве не лучшие времена. Идет существенный спад объемов, что видно на графике. Безусловно, это связано с общими негативными экономическими тенденциями, и государство не хочет мириться с этим. Сделано многое для развития сектора жилищного строительства и имеет полезные эффекты. Так продолжается субсидирование ипотеки физическими лицами, повышается ответственность застройщиков, создан компенсационный фонд.
Сейчас большие жилищные стройки идут в Московской области, в Ленинградской области, в Краснодарском крае, но это не вся страна. Стране нужно больше жилья. Много депрессивных регионов, где жилья не хватает, а строительство нового идет очень медленными темпами. Причин этому тоже множество, но опять же наиболее существенная причина – нет денег у населения. Регионы, вообще, сильно пострадали после 2014 года, сейчас в некоторых из них, а также в малых городах рынок недвижимости в основном состоит из вторички, строительство не ведется или ведется смешными объемами.
Пока экономика находится в стагнации мы не сможем наблюдать роста спроса на жилье. У нас в стране не высокие зарплаты и даже можно говорить о низком предпринимательском доходе в секторе малого и среднего бизнеса, все это негативно отражается на спросе на квартиры, дачи. Я конечно, надеюсь на радужную перспективу, что в следующим году зарплаты подрастут, а на рынке недвижимости сразу начнется рост.
Существенных провалов в объемах не будет, спрос есть, он стабилен и достаточен для существования строительных компаний. На всех, правда, не хватит. Будут выживать сильнейшее, а конкретнее крупные компании. Малый и средний строительный бизнес будет уходить из строительства жилья, их прерогатива нежилые объекты и ремонт площадей. Да, это грустно, но такова ситуация во многих отраслях, не только в строительстве. Идет укрупнение.
По ценам на жилье я только могу сказать, что если не будет новых экономических кризисов, то они будет расти по уровню инфляции, как на первичке, так и на вторичке. Пока покупатель не дает рост, если цены сильно поднимутся – рынок рухнет, это не выгодно строителям.
Можно, конечно, стимулировать рынок жилья ипотекой. Да, ипотечное кредитование – это мощный толчок строительной отрасли, а также вторичного жилья. Когда у потенциального покупателя квартиры нет денег – это замечательный способ получить её в рассрочку. В 2017 году существенно снизилась средневзвешенная ставка по ипотеке, и она приближается к 10% (ранее было 12%).
Чтобы понять, как это отразиться на заемщике рассмотрим на примере с ипотекой в 1 млн рублей, взятой на 15 лет, это, кстати, наиболее популярный срок ипотечного кредитования в России. Если при ставке в 12% за весь период заемщик уплачивал 1,2 млн рублей процентов, то при 10% - 1 млн рублей за 15 лет. Небольшое различие, но часто заемщики реагируют на ставку, как на рекламный импульс. Например, банк объявляет 8 % по ипотеке. К нему идут клиенты, а им говорят – это для тех, кто сделает первоначальный взнос 50 %, а у вас только 20 %, поэтому вы можете взять под 11 % годовых. Но этот клиент уже зашел в банк, многие соглашаются.
Помните, как было с валютной ипотекой до 2014 года. Ставка была в 2 раза меньше рублевой. Это затягивало многих людей в ипотеку, но никто не задумывался об валютных рисках.
Я считаю, что в 2018 году ипотечные ставки не опустятся ниже 10%. Это связано с тем, что, стоимость денег, если сейчас годовая инфляция около 7%, то и банки безусловно хотят зарабатывать и оставляют себе маржу. Хотя, например, Сбербанк обещает опустить ниже, но это будут только отдельные заемщики с государственной субсидией.
Прошлые годы, показали, что интересные тренды к готовности девелоперов по взаимодействию с банками. До 2014 года – взять кредит, это проблема покупателя, но не застройщика. Сейчас же застройщики стали водить «за ручку» своих клиентов, чтобы они взяли ипотеку. Хотя еще такой сервис немного хромой, застройщикам не хватает опыта в этой сфере, но будем надеяться это станет хорошей привычкой девелоперов.
Безусловно хорошо, что в России объем выданных ипотечных кредитов возрос на 34%. Но ложек дегтя в этот симпатичный положительный темп много, их целых три. Во-первых, это частичная компенсация низкого платежеспособного спроса, не все могут заплатить за квартиру большую часть, т.е. это косвенные признаки того, что платежеспособность населения упала и эту платежеспособность заместила кредитная масса.
Еще одна ложка дегтя во всем этом – это рост доли просроченных кредитов. Если на конец 2016 года она составляла 0,03%, то на конец 2017 г. уже 1,4%. Да, это пока нормально, даже намного лучше, чем во многих развитых странах, но банкирам стоит быть повнимательней относиться к оценке заемщиков.
Вторая ложка дегтя - это проблема в том, что средний ипотечный кредит около 1,85 млн руб. Если предположить, что большинство кредитов выдаются с первоначальным взносом около 30% от суммы квартиры, тогда средняя покупка по ипотеке не превышает 2,6 млн руб. Это небольшие квартиры, однушки, часто в неудобных районах, то есть то, что сейчас стали называть стандартным жильем вместо эконом-класса. Таким образом, видно, что больших продаж у строителей по ипотеке нет, это низший сегмент, часто нетребовательный к качеству жилья, к окружающей инфраструктуре. А это расхолаживает строителей, и как следствие от этого жуткие результаты по качеству, проблемы с парковкой, с дорогами.
Кстати, об инфраструктуре, а конкретнее дорогах, парковках, общественном транспорте, детских садах, школах. Это извечная проблема, государство пытается часть из них решить, спихнув это на девелоперов, девелоперы же не очень рьяно идут к этому. Например, проект Новое Ступино в Московской области. Этот проект очень интересный, он мне самому нравиться, поект целого нового города, который даже посетил и осмотрел В.В. Путин. Но добраться из него в Москву, например, на работу сложно, особенно если нет личного транспорта, в поселке отсутствует нормальная инфраструктура для детей. Этот ворох проблем снижает интерес к таким объектам.
Понятно, что у государства не хватает ресурсов на всё. Но и девелоперы не могут включить в себестоимость всю социальную инфраструктуру. Так в США их губернаторы уделяют большое внимание дорогам к таким городкам, поэтому у них и развит подобный образ жизни, отдаленный от больших городов. И не забывайте об обеспеченности автомобилями в США всех взрослых и даже пенсионеров, нам еще далеко до этого.
Если уж заговорили о таких поселках, то мне очень хотелось бы ожидать, что в России будет рост малоэтажек, таких как таунхаусы, дуплексы. Это очень комфортно, удобно и ближе к природе, как город-сад. Пока малоэтажки пугают покупателей, и девелоперы не спешат в этот сегмент. Покупателям кажется, что качество малоэтажного жилья хуже, там дороже коммуналка, да и вообще проблем с ними много. Не спорю, продолжают встречаться такие случаи. Но их не так много. Я думаю, что это дело времени, малоэтажки вернуться на российский рынок, но не ранее чем через 5 лет.
Малоэтажное жилье очень хорошо для семей с детьми. Но опять же государство должно помочь с инфраструктурой для детей. Ему нужно ответственно за это взяться, начать рядом строить комфортные и современные школы, детские сады, бассейны, даже нормальные детские площадки, тогда рынок малоэтажного жилья возродиться.
Сейчас я вижу еще одну перспективу в жилищном сегменте – квартиры, а точнее малогабаритки для бессемейной молодежи. Это наподобие общежития, где можно жить одному или купить квартиру на двоих с другом. Сейчас некоторым группам молодежи мало надо, но свое жилье - это некая стабильность и показатель успешности.
В новом 2018 году будет нелегко девелоперам и строительным компаниям, будут новые законодательные инициативы, будет сохраняться невысокий спрос, население будет тяготеть к покупкам стандартного жилья. К сожалению, будут банкротства. Но станет легче покупателям квартир, т.к. работает компенсационный фонд за счет которого будут достраивать жилье проблемных застройщиков. Но стройка идет, она будет всегда.
Московская международная высшая школа бизнеса «МИРБИС» (Институт) - независимая российская бизнес-школа, основанная в 1988 г. на основе межправительственного соглашения с Италией.
МИРБИС разрабатывает и реализует современные программы высшего и дополнительного профессионального образования: бакалавриат, магистратура, МВА, Executive MBA, корпоративное обучение.
Опыт и ориентация на потребности бизнеса являются ключевыми критериями при формировании образовательных программ. Преподавательский состав школы проходит конкурсный отбор, а также ежегодное повышение квалификации в рамках школы преподавателей МИРБИС.
В рейтингах и опросах МИРБИС занимает:
- 2-е место в народном рейтинге бизнес-школ (Российская лига МВА и "РБК", 2017 г.);
- 3-е место в России по мнению международной ассоциации школ бизнеса Eduniversal (после СПбГУ и МГУ);
- в тройке лучших школ бизнеса, по мнению международного агентства Penny Lane Personnel;
- «Лучшая школа бизнеса» в рейтинге ИНДЕКС ЛИДЕРСТВА по версии газеты «Элитный персонал»;
- «Лучшая бизнес-школа по мнению выпускников» по версии Российской лиги МВА и рекрутингового портала Superjob.ru;
- «Первый в развитии и обучении персонала», премия «Хрустальная пирамида».
Школа бизнеса МИРБИС также предлагает дополнительные профессиональные программы повышения квалификации и переподготовки, возможность прохождения стажировок в Европе и Азии на базе Консорциума Global Executive MBA.
Выступает организатором семинаров, мастер-классов и бизнес-тренингов с участием ведущих экспертов.