Оспаривание кадастровой стоимости для снижения налоговых выплат

Дата публикации: 22.02.2018 г.
Автор - Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
e-mail: cepes@list.ru
Тел.:  +7(498) 601-44-41

Ключевые слова: ]]>Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)]]>, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, недвижимость, оспаривание.

Кадастровая стоимость формирует налоговую базу для оплаты налога на имущество. «В настоящее время процессы оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости приобретают массовый характер. И это очевидно, поскольку кадастровое оценивание, основанное на принципах массовой оценки, не может обеспечить учет особенностей конкретных объектов, а принятая законодательством концепция равенства кадастровой и рыночной стоимостей только усугубляет ситуацию. Поэтому, смысл оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к установлению этой стоимости в размере рыночной». Это особенно актуально, когда кадастровая стоимость в разы превышает рыночную.

Методология массовой оценки, в основе которой, как правило, лежат статистические модели, существенно отличается от рыночной. Статистические модели используются для определения кадастровой стоимости весьма значительных групп объектов, в которые объединены порой тысячи земельных участков. С учетом дефицита значимой рыночной информации, статистические модели не могут дать адекватную рыночной стоимости всех участков в группе или в группах. Это и порождает значительные расхождения в результатах оценки кадастровой и рыночной стоимостей.»

С учетом того, что 3 июля 2016 г. был принят закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ с 1 января 2017 года устанавливается новый порядок изменения кадастровой стоимости.

Во-первых, к отчету об определении кадастровой стоимости заинтересованные лица смогут предъявлять замечание еще на этапе промежуточного отчетного документа о кадастровой стоимости.

«Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Днем представления замечания к промежуточным отчетным документам считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг…По итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.».

Во-вторых, заинтересованные лица смогут подавать обращение об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:

«С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления…По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено…

…В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения…В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения».

И наконец, третий вариант изменения кадастровой стоимости – собственно оспаривание кадастровой стоимости. С 01 января 2017 г. «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным... Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании». 

Документы, которые необходимо предоставлять при оспаривании кадастровой стоимости (прилагать к заявлению об оспаривании):

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
   

Таким образом, в связи с нововведениями у предприятий появляется дополнительная возможность уменьшить кадастровую стоимость – налоговую базу для налога на имущество и для налога на землю, а значит – налоговые выплаты по налогу на землю и по налогу имущество.

Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) образован в 2005 году и объединяет коллектив специалистов, работающих в области консалтинга и оценки с 1995 года.
Одной из основных задач Центра  является помощь в оптимизации действующих и создании новых, эффективных и экономически успешных бизнес-моделей управления и развития бизнеса наших Партнеров. Скачать презентацию Центра.

Сайт - ]]>www.otsenk.ru]]>