III Консенсус-прогноз - Итоги 4 кв.2017
Дата публикации - 17.03.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG, макроэкономика, офисная недвижимость, жилая недвижимость.
В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 4 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.
Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.
По итогам 4 кв. 2017 года отклонение только по пяти фактическим показателям из 17-ти превысило 30%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на торговую недвижимость. Точность прогноза в данном случае составила 1,1%. По средней цене жилой недвижимости эконом-класса различие прогноза и факта оказалось равным 1,9%.
Максимальные отличия между прогнозными и фактическими значениями наблюдались по уровню вакантных площадей класса А – 59,8%* и класса В – 52,4%*.
Макроэкономика
Различие по стоимости барреля нефти составило 22,8% (прогноз - 49,3, а факт – 63,8 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 5,8% (1 994 – прогноз и 2 117 – факт). Прогноз курса доллара (70,3 рублей) оказался на 20,0% выше фактического (58,6), а прогнозный курс евро (78,4 рублей) больше фактического (69,3) на 13,1%.
Торговая недвижимость
Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 30,3% (287 686 рублей за кв.м – прогноз, 220 759 рублей за кв. метр – факт). Разница между фактической (1 072 143 руб./кв.м) и прогнозной (739 913 руб./кв. м) ценой 1 кв.м стрит-ритейла в пределах Садового кольца составила 44,9%.
Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 1,1% выше фактической (30 950 и 30 628 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (65 242 руб./кв.м/год) и прогнозными ставками (70 361 руб./кв.м/год) составило 7,3%.
Офисная недвижимость
В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 23,0% превзошли факт (227 946 и 185 378 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 29,0% (422 232 и 327 324 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 22,1% выше факта (31 746 рублей за кв. метр в год – прогноз, 25 297 рублей – факт), а в классе В на 4,3% (15 128 и 14 411 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 59,8%, а в классе В - 52,4%.
Жилая недвижимость
В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило 1,9% (200 173 руб/кв.м – прогноз, 196 482 руб/кв.м – факт).
Самые точные эксперты
Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Колокольникова Д. (отклонение – 20,6%), на втором месте – Фадеев В. (отклонение – 20,7%) и на третьем – Болотников А. (отклонение – 21,8%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Шабаев А., 3 показателя наиболее точно спрогнозировал Тараненко Ю., по 2 показателя - Горшенин А., Болотников А., Бобков Д.
* - Фактические данные за 4 квартал являются ориентировочными как показатель за 2017 год в целом.
ТАБЛИЦЫ
Динамика прогнозных показателей
|
Консенсус-прогноз |
Квартал |
Прирост, % |
||
|
№ |
Показатель |
3 кв. 2017 |
4 кв. 2017 |
3-4 кв. 2017 |
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
216 024 |
219 610 |
1,7% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
285 969 |
287 686 |
0,6% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
1 055 166 |
1 072 143 |
1,6% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
226 903 |
227 946 |
0,5% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
415 047 |
422 232 |
1,7% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
19 057 |
19 499 |
2,3% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 336 |
30 950 |
2,0% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
63 864 |
65 242 |
2,2% |
|
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
197 124 |
200 173 |
1,5% |
|
10 |
Курс рубль/доллар США |
68 |
70 |
3,7% |
|
11 |
Курс рубль/евро |
76 |
78 |
3,8% |
|
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
48 |
49 |
2,0% |
|
13 |
Индекс ММВБ |
1 971 |
1 994 |
1,2% |
|
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
26 |
26 |
-2,0% |
|
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
15 |
15 |
-0,6% |
|
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
31 627 |
31 746 |
0,4% |
|
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
14 925 |
15 128 |
1,4% |
Динамика фактических показателей
|
Факт |
Квартал |
Прирост, % |
||
|
№ |
Показатель |
3 кв. 2017 |
4 кв. 2017 |
3-4 кв. 2017 |
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
176 936 |
168 804 |
-4,6% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
245 510 |
220 759 |
-10,1% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
960 183 |
739 913 |
-22,9% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
202 521 |
185 378 |
-8,5% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
349 352 |
327 324 |
-6,3% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
17 969 |
18 236 |
1,5% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 808 |
30 628 |
-0,6% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
58 889 |
70 361 |
19,5% |
|
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
192 717 |
196 482 |
2,0% |
|
10 |
Курс рубль/доллар США |
59 |
59 |
-0,7% |
|
11 |
Курс рубль/евро |
69 |
69 |
0,7% |
|
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
52 |
64 |
22,7% |
|
13 |
Индекс ММВБ |
2 044 |
2 117 |
3,6% |
|
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
17 |
16 |
-7,0% |
|
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
12 |
10 |
-16,0% |
|
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
24 568 |
25 297 |
3,0% |
|
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
14 118 |
14 411 |
2,1% |
Отклонения прогнозных показателей от фактических
|
№ |
Показатель |
Консенсус-прогноз 4 кв. 2017 |
Факт 4 кв. 2017 |
Отклонение прогноза от факта, % |
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
219 610 |
168 804 |
30,1% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
287 686 |
220 759 |
30,3% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
1 072 143 |
739 913 |
44,9% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
227 946 |
185 378 |
23,0% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
422 232 |
327 324 |
29,0% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
19 499 |
18 236 |
6,9% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 950 |
30 628 |
1,1% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
65 242 |
70 361 |
-7,3% |
|
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
200 173 |
196 482 |
1,9% |
|
10 |
Курс рубль/доллар США |
70,3 |
58,6 |
20,0% |
|
11 |
Курс рубль/евро |
78,4 |
69,3 |
13,1% |
|
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
49,3 |
63,8 |
-22,8% |
|
13 |
Индекс ММВБ |
1 994 |
2 117 |
-5,8% |
|
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
25,6 |
16,0 |
59,8% |
|
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
15,2 |
10,0 |
52,4% |
|
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
31 746 |
25 297 |
25,5% |
|
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
15 128 |
14 411 |
5,0% |
*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Графики
Компания RRG –профессиональный игрок рынка коммерческой недвижимости с 2005 года. Обладатель наград ежегодных престижных премий рынка. Компания специализируется на торгово-развлекательной, жилой, гостиничной, многофункциональной и инфраструктурной недвижимости, проектах для розничного ритейла и оказывается услуги в области консалтинга, геомаркетинга, брокериджа, а также управления и эксплуатации. Важнейшее направление деятельности компании – разработка проектов комплексного развития территорий, инфраструктурные проекты.
Деятельность компании основана на применении собственных и адаптированных к условиям российского рынка зарубежных разработок, для чего создано единственное в России научно-практическое подразделение RRGLab, специализирующееся на технологиях в области коммерческой недвижимости. Все решения базируются на уникальных запатентованных методиках и аналитических разработках с использованием современных геомаркетинговых инструментов по анализу поведенческих характеристик населения, прогнозированию товарооборота, которые дают возможность принимать инвестиционные решения с высокой степенью точности. География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 150 городов Российской Федерации и стран СНГ.