Обзор рынка купли-продажи Москвы. Март 2018
Дата публикации - 27.04.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG, коммерческая недвижимость в Москве, обзор рынка купли-продажи недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость, производственно-складские помещения, ПСН.
Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2018 г.
В марте на продажу предлагался 1321 объект общей площадью 1 709 тыс. кв. м и общей стоимостью 264,5 млрд. руб., что ниже показателя февраля на 24% по количеству и на 33% по общей площади.
Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 6% и составила 154 791 руб./кв. м. Курс доллара в марте не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цена также снизилась на 6% и составила 2 710 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 16%, а в долларах – на 18%.
Снижение цен в условиях снижения объема предложения в марте может указывать на низкую деловую активность, что объясняется отсутствием факторов, которые бы стимулировали как макроэкомическое развитие в целом, так и развитие рынка коммерческой недвижимости, в частности. В тоже время, как видно на следующих графиках, аналогичное снижение отмечалось в марте и в 2016, и в 2017 году. Поэтому делать вывод, является ли наблюдающееся снижение устойчивой тенденцией, или же вызвано чисто сезонными факторами, пока нельзя.
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс.. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
1 321 |
264 508 |
1 709 |
1,29 |
154 791 |
|
к февралю 2018 |
− 24% |
− 37% |
− 33% |
− 11% |
− 6% |
|
к марту 2017 |
+ 5% |
− 12% |
+ 5% |
0% |
− 16% |
Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские помещения (24%), помещения торговые помещения (15%) и свободного назначения (11%).
Торговая недвижимость
Объем предложения торговых помещений на продажу в марте 2018 г. по количеству снизился на 33%, а по общей площади – на 5%. Всего на рынке экспонировалось 266 объектов общей площадью 265 тыс.кв.м. и общей стоимостью 56,3 млрд. руб.
Внутри Садового Кольца экспонировалось 19 объектов общей площадью 4 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 51%, а по общей площади – на 80%. Цена за месяц выросла на 42% и составила 877 536 руб./кв.м. Значительное увеличение цены обусловлено уходом с рынка двух больших и дешевых объектов – на ул.Н.Арбат (8381 кв.м, 478 896 руб./кв.м) и Котельническая наб. (1 200 кв.м, 452 100 руб./кв.м).
За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 31%, по общей площади вырос на 1%, составив 247 объектов общей площадью 261 тыс.кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 9% и составила 202 467 руб./кв. м. Снижение средневзвешенной цены было связано с выходом в марте трех дешевых крупных объектов на пр-те Андропова (87 000 кв.м, 174 000 руб./кв.м), на Новочеркасском б-ре (10 500 кв.м, 134 000 руб./кв.м) и на Ленинградском ш. (6 000 кв.м, 116 700 руб./кв.м)
Несмотря на значительный рост стоимости торговых помещений, цены на торговые помещения в центре в марте, за год цена по ним, в отличие от помещений за пределами Садового Кольца, снизилась, что может свидетельствовать о том, что спрос на помещения в центре в среднесрочной перспективе остается более низким.
|
Торговые |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
266 |
56 298 |
265 |
1,00 |
212 678 |
|
к февралю 2018 |
− 33% |
− 20% |
− 5% |
+ 41% |
− 15% |
|
к марту 2017 |
+ 2% |
+ 67% |
+ 81% |
+ 77% |
− 8% |
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
19 |
3 514 |
4 |
0,21 |
877 536 |
|
к февралю 2018 |
− 51% |
− 72% |
− 80% |
− 60% |
+ 42% |
|
к марту 2017 |
+ 12% |
− 30% |
− 24% |
− 32% |
− 8% |
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
247 |
52 784 |
261 |
1,06 |
202 467 |
|
к февралю 2018 |
− 31% |
− 9% |
+ 1% |
+ 46% |
− 9% |
|
к марту 2017 |
+ 2% |
+ 84% |
+ 85% |
+ 82% |
0% |
Офисная недвижимость
Объем предложения офисных помещений на продажу в марте 2018 г. сократился на 19% по количеству и на 40% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 756 объектов общей площадью 852 тыс. кв.м и общей стоимостью 147 млрд. руб.
Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 28%, а их общая площадь - на 49%, в результате чего объем предложения составил 121 объект площадью 106 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 2% и составила 326 150 руб./кв. м.
Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц сократился на 18% по количеству, на 38% по общей площади и составил 635 объектов общей площадью 747 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в марте снизилась на 4% и составила 150 762 руб./кв.м. Снижение цены было обусловлено выходом на рынок двух дешевых офисных объектов - на ул. Херсонская (10 638 кв.м, 66 742 руб./кв.м) и Волгоградском пр-те (10 690 кв.м, 74 836 руб./кв.м).
Судя по тому, что ценовая динамика по офисам в центре лучше за месяц и хуже за год, на данный момент по таким помещениям происходит некоторая ценовая коррекция, однако в целом различия не очень существенны, поэтому можно допустить, что спрос на помещения в центре и за его пределах примерно одинаков.
|
Офисные |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
756 |
147 011 |
852 |
1,13 |
172 509 |
|
к февралю 2018 |
− 19% |
− 43% |
− 40% |
− 25% |
− 4% |
|
к марту 2017 |
+ 1% |
− 31% |
− 16% |
− 16% |
− 18% |
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
121 |
34 463 |
106 |
0,87 |
326 150 |
|
к февралю 2018 |
− 28% |
− 48% |
− 49% |
− 30% |
+ 2% |
|
к марту 2017 |
− 8% |
− 23% |
+ 2% |
+ 11% |
− 24% |
|
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
635 |
112 548 |
747 |
1,18 |
150 762 |
|
к февралю 2018 |
− 18% |
− 41% |
− 38% |
− 25% |
− 4% |
|
к марту 2017 |
+ 3% |
− 33% |
− 18% |
− 20% |
− 19% |
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в марте 2018 г. уменьшилось на 33%, а их общая площадь - на 30%. Объем предложения составил 162 объекта общей площадью 404 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 15% и составила 67 192 руб./кв.м. Снижение цены произошло как по старым объектам – на 13%, так и за счет выхода нескольких дешевых– на Батюнинском пр-де (6 590 кв.м, 27 314 руб./кв.м), ул.Краснодарская (11 325 кв.м, 26 490 руб./кв.м), ул.Спартаковская (12 132 кв.м, 41 213 руб./кв.м).
Объем предложения объектов свободного назначения в марте 2018 г. по количеству снизился на 20%, а по общей площади – на 27%, составив 137 объектов общей площадью 188 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 181 125 руб./кв.м.
|
ПСП |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
Значение |
162 |
27 133 |
404 |
2,49 |
67 192 |
|
к февралю 2018 |
− 33% |
− 40% |
− 30% |
+ 4% |
− 15% |
|
к марту 2017 |
+ 86% |
+ 37% |
+ 33% |
− 29% |
+ 3% |
|
ПСН |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
137 |
34 066 |
188 |
1,37 |
181 125 |
|
к февралю 2018 |
− 20% |
− 27% |
− 27% |
− 8% |
− 1% |
|
к марту 2017 |
− 15% |
+ 4% |
+ 11% |
+ 31% |
− 6% |
Компания RRG –профессиональный игрок рынка коммерческой недвижимости с 2005 года. Обладатель наград ежегодных престижных премий рынка. Компания специализируется на торгово-развлекательной, жилой, гостиничной, многофункциональной и инфраструктурной недвижимости, проектах для розничного ритейла и оказывается услуги в области консалтинга, геомаркетинга, брокериджа, а также управления и эксплуатации. Важнейшее направление деятельности компании – разработка проектов комплексного развития территорий, инфраструктурные проекты.
Деятельность компании основана на применении собственных и адаптированных к условиям российского рынка зарубежных разработок, для чего создано единственное в России научно-практическое подразделение RRGLab, специализирующееся на технологиях в области коммерческой недвижимости. Все решения базируются на уникальных запатентованных методиках и аналитических разработках с использованием современных геомаркетинговых инструментов по анализу поведенческих характеристик населения, прогнозированию товарооборота, которые дают возможность принимать инвестиционные решения с высокой степенью точности. География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 150 городов Российской Федерации и стран СНГ.