Итоги I кв. 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
Дата публикации - 18.05.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG , анализ рынка, коммерческая недвижимость, торговая недвижимость, офисная недвижимость.
Основные выводы
- В I квартале на рынке продажи коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение объема предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив - рост ставок при росте объема предложения. Так как рынок аренды традиционно более оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения, которые пока являются несущественными.
- Судя по динамике цен, на рынке продажи заметно спрос вырос только по производственно-складским помещениям, а на рынке аренды роста спроса почти не отмечалось.
- Среди основных отличий развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
- Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. Ситуация по ставкам была противоположной и, если по объектам в центре они значительно возросли, то по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились.
- По street-retail спрос как на рынке продажи, так и на рынке аренды по объектам в центре вырос, а за пределами центра – снизился, однако если на рынке аренды эта динамика была продолжением тенденции конца 2017 года, то на рынке продажи имела быть место ценовая коррекция.
- Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились.
- Цены по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.
Главный вывод:
Судя по отсутствию сколь-нибудь заметного роста как цен, так и ставок по всем сегментам, стагнация на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Подтверждается наш прогноз, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из этой ситуации ожидать не приходится.
Методика исследования
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 млн.руб., а также торговые помещения стоимостью от 26 млн.руб., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В I кв. 2018 u года объем предложения вырос на 3% по количеству и снизился на 9% по общей площади. За год, по сравнению c I кв. 2017 года, объем предложения вырос на 11% по количеству и на 6% по общей площади.
Всего в I квартале на продажу был выставлен 2 521 объект общей площадью 3 624 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в I кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 163 248 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год снизился на 3%, цена в долларовом эквиваленте за квартал снизилась на 8%, а за год снизилась на 14% и составила 2 874 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 13%, а за год - на 5% и составила 591 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о продолжении снижении спроса в условиях существования системных проблем в макроэкономике, разрешить которые не получается.
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
2 521 |
591 583 |
3 624 |
1,44 |
163 248 |
к IV кв.2017 |
+ 3% |
− 13% |
− 9% |
− 12% |
− 5% |
к I кв. 2017 |
+ 11% |
− 5% |
+ 6% |
− 4% |
− 11% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в I квартале 2018 г. по торговой недвижимости вырос на 12%, по офисной – сократился на 18%, по производственно-складским помещениям – вырос на 3%, а по помещениям свободного назначения – снизился на 9%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с I кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 110%, по офисной – снизился на 12%, по производственно-складским - вырос на 29%, а по помещениям свободного назначения - на 9%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За I квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 1% до 211 122 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 185 772 руб./кв.м, по производственно-складской – выросла на 6% и составила 72287 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 10% до 186 230 руб./кв.м.
По сравнению с I кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 10% по торговой, на 11% - по офисной, выросла на 10% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 9% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, по которому цены заметно выросли - производственно-складская недвижимость. Это может быть связано с тем, что именно такие помещения могут пользоваться повышенным спросом в процессе затоваривания в условиях стагнации.
Торговые |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
538 |
108 433 |
514 |
0,95 |
211 122 |
к IV кв.2017 |
+ 2% |
+ 13% |
+ 12% |
+ 9% |
+ 1% |
к I кв. 2017 |
+ 33% |
+ 88% |
+ 110% |
+ 57% |
− 10% |
Офисные |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
1 409 |
357 709 |
1 926 |
1,37 |
185 772 |
к IV кв.2017 |
− 3% |
− 21% |
− 18% |
− 15% |
− 4% |
к I кв. 2017 |
+ 4% |
− 22% |
− 12% |
− 15% |
− 11% |
ПСП |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
Значение |
322 |
60 387 |
835 |
2,59 |
72 287 |
к IV кв.2017 |
+ 83% |
+ 10% |
+ 3% |
− 43% |
+ 6% |
к I кв. 2017 |
+ 57% |
+ 42% |
+ 29% |
− 18% |
+ 10% |
ПСН |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
252 |
65 054 |
349 |
1,39 |
186 230 |
к IV кв.2017 |
− 13% |
− 18% |
− 9% |
+ 4% |
− 10% |
к I кв. 2017 |
− 14% |
0% |
+ 9% |
+ 27% |
− 9% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В I квартале экспонировалось 538 торговых объекта общей площадью 514 тыс.кв. м, из них 51 объект – внутри Садового Кольца и 487 – за его пределами.
За I квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 16%, по общей площади – на 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 5% и на 13% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за I квартал 2018 г. снизилась на 3% и составила 616 305 руб./кв.м, что было обусловлено выходом на рынке дешевого объекта на 1-м Хвостовом пер. (2 357 кв. м, 431 252 руб./кв.м).
Торговые |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
538 |
108 433 |
514 |
0,95 |
211 122 |
к IV кв.2017 |
+ 2% |
+ 13% |
+ 12% |
+ 9% |
+ 1% |
к I кв. 2017 |
+ 33% |
+ 88% |
+ 110% |
+ 57% |
− 10% |
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
51 |
14 246 |
23 |
0,45 |
616 305 |
к IV кв.2017 |
− 16% |
− 15% |
− 12% |
+ 5% |
− 3% |
к I кв. 2017 |
+ 70% |
+ 13% |
+ 32% |
− 22% |
− 15% |
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
487 |
94 187 |
490 |
1,01 |
192 027 |
к IV кв.2017 |
+ 5% |
+ 20% |
+ 13% |
+ 8% |
+ 6% |
к I кв. 2017 |
+ 30% |
+ 109% |
+ 115% |
+ 65% |
− 3% |
Street-retail
Объем предложения
В I квартале 2018 г. на продажу было выставлено 157 объектов street-retail общей площадью 44 тыс.кв.м., из них 19 объектов – внутри Садового Кольца и 138 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 27%, а общей площади - на 32%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству и общей площади вырос на 2%.
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 6% до 192 207 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в I квартале дорогого торгового объекта на Фестивальной ул. (36 000 кв.м, 361 100 руб./кв.м) .
Судя по динамике цен как за квартал, так и за год, спрос на помещения за пределами центра более высок.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 6% до 794 570 руб./кв.м. Рост цены был обусловлен уходом в IV квартале дешевых объектов на Фурманном пер. (203 кв.м, 295421 руб./кв.м) и на ул.Сретенка (400 кв.м, 275 000 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 5% и составила 267 929 руб./кв.м, что было связано, в частности, с выходом в I квартале дешевого крупного объекта на Волоколамском ш. (1 750 кв.м, 64 103 руб./кв.м).
Несмотря на то, что за квартал цены выросли, а за его пределами снизились, за год по объектам в центре наблюдается существенное снижение цен, в то время, как за пределами центра – рост, поэтому в первом случае речь может идти только о ценовой коррекции.
Street-retail |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение |
157 |
14 528 |
44 |
0,28 |
327 869 |
к IV кв.2017 |
− 2% |
− 12% |
− 4% |
− 1% |
− 8% |
к I кв.2017 |
+ 28% |
+ 24% |
+ 18% |
− 8% |
+ 5% |
Street-retail внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение |
19 |
4 007 |
5 |
0,27 |
794 570 |
к IV кв.2017 |
− 27% |
− 28% |
− 32% |
− 7% |
+ 6% |
к I кв.2017 |
+ 36% |
− 4% |
+ 29% |
− 5% |
− 26% |
Street-retail вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение |
138 |
10 521 |
39 |
0,28 |
267 929 |
к IV кв.2017 |
+ 2% |
− 3% |
+ 2% |
− 1% |
− 5% |
к I кв.2017 |
+ 27% |
+ 40% |
+ 17% |
− 8% |
+ 20% |
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисных объектов в I квартале снизился на 3% по количеству и на 18% по общей площади и составил 1 409 объектов общей площадью 1 926 тыс.кв. м, из них 262 объекта экспонировалось в центре и 1 147 объектов – за его пределами.
Объем предложения офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству снизился на 11%, а по общей площади - на 1%, а за пределами – уменьшился на 1% и на 21%, соответственно.
По сравнению с I кварталом 2017 года общая площадь экспонируемых объектов в центре увеличилась на 12%, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 16%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в I кв. 2018 года снизилась на 7% и составила 326 641 руб./кв.м. Снижение цен во многом было вызвано выходом на рынок крупного дешевого офисного объекта на ул.Арбат (27 827 кв.м, 154 345 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в I квартале уменьшилась на 6% и составила 158 470 руб./кв.м. Влияние на снижение цены оказал выход в I квартале дешевого крупного объекта на Сколковском ш. (56 498 кв.м, 76 020 руб./кв.м), при этом на 6% снизилась цена и по объектам, которые экспонируются уже давно.
Цены по объектам в центре и за его пределами центра снизились примерно на одном уровне, однако за год более существенным снижение оказалось по объектам в центре.
Офисные |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
1 409 |
357 709 |
1 926 |
1,37 |
185 772 |
к IV кв.2017 |
− 3% |
− 21% |
− 18% |
− 15% |
− 4% |
к I кв. 2017 |
+ 4% |
− 22% |
− 12% |
− 15% |
− 11% |
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
262 |
102 110 |
313 |
1,19 |
326 641 |
к IV кв.2017 |
− 11% |
− 8% |
− 1% |
+ 11% |
− 7% |
к I кв. 2017 |
− 5% |
− 14% |
+ 12% |
+ 18% |
− 24% |
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение |
1 147 |
255 599 |
1 613 |
1,41 |
158 470 |
к IV кв.2017 |
− 1% |
− 25% |
− 21% |
− 20% |
− 6% |
к I кв. 2017 |
+ 6% |
− 25% |
− 16% |
− 20% |
− 11% |