Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости: 1 полугодие 2019 Московский регион
Дата публикации - 14.07.2019 г.
Автор - S.A. Ricci
Сайт - ricci.ru
Ключевые слова: S.A. Ricci, строительство, ввод в эксплуатацию, распределительный центр, BTS, Wildberries, складской комплекс, аренда.
Предложение
-
По предварительным данным, в 1 полугодии 2019 г. свыше 370 тыс. кв. м качественных площадей пополнило рынок складской недвижимости Московского региона. Данный показатель превышает значение аналогичного периода 2018 г. (118 тыс. кв. м) более чем в 3 раза.
-
На конец 1 полугодия 2019 г. совокупный объем качественных складов в регионе достиг величины в 13 млн кв. м.
-
Ввод всего объема практически равнозначно распределен между 1 и 2 кварталами 2019 г. – 196 и 178 тыс. кв. м соответственно.
-
Несмотря на более высокую активность девелоперов по сравнению с прошлым годом, показатель не достиг рекордных величин 2014-2015 гг.
-
Строительство порядка 60% всех введенных в эксплуатацию складских корпусов велось спекулятивно. Лишь 40% площадей было реализовано под конечного пользователя.
Тем не менее, величина прироста по-прежнему остается относительно малой, а большая часть введенных площадей уже сдана в аренду или продана еще до ввода в эксплуатацию.
В 1 полугодии 2019 г. завершилось строительство таких знаковых проектов BTS, как 1-я очередь распределительного центра компании Wildberries (49 тыс. кв. м), а также 3 этапа строительства дистрибьюторского центра IKEA (80 тыс. кв. м).
Оживление в части ввода в эксплуатацию, а также некоторый перекос в сторону спекулятивного строительства объясняется достаточно малым объемом вакантных площадей на рынке. Однако девелоперы по-прежнему не нацелены на пополнение рынка большими объемами складских объектов. Причины все те же: высокая стоимость строительства и кредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды.
Динамика прироста нового предложения складских площадей, тыс. кв. м
Источник: S.A. Ricci
На высокой стадии готовности на текущий момент находится еще ряд объектов, которые могут получить разрешающие документы в последних числах 2 квартала (около 150 тыс. кв. м), однако ввод в эксплуатацию большей части из них, вероятнее всего, будет перенесен на 2 полугодие.
Всего до конца года к вводу планируется еще свыше 1 млн кв. м складов, в том числе должно завершиться строительство распределительных центров для компаний Wildberries, «Лента», Leroy Merlin и «Мираторг». Кроме того, ведется строительство спекулятивных проектов, которые расширят предложение на рынке.
|
Объект |
Шоссе |
км от МКАД |
Направление |
Площадь, тыс. кв.м |
Класс |
|
РЦ для компании Leroy Merlin |
Дмитровское |
27 |
Север |
140 000 |
А |
|
«Атлант-Парк», корпус 32 |
Горьковское |
27 |
Восток |
55 000 |
А |
|
ЛП «Внуково», корпуса 11–14 |
Киевское |
22 |
Юго-Запад |
50 000 |
А |
|
«Софьино», корпус 3.2 |
Новорязанское |
32 |
Юго-Восток |
49 400 |
А |
|
«Быково», корпус Р |
Новорязанское |
19 |
Юго-Восток |
42 000 |
А |
Источник: S.A. Ricci
Несмотря на более высокую долю спекулятивного строительства, на рынке по-прежнему прослеживается недостаток свободных к реализации складских площадей. В условиях остающегося активным спроса, по итогам 1 полугодия вакансия сохраняется на достигнутом уровне (порядка 5%) и даже имеет предпосылки к снижению.
Напомним, что по итогам 1 квартала 2019 г. средние арендные ставки повысились до 4 100 руб./кв. м/год и 3 800 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно (triple net). По нашим оценкам, в 1 полугодии 2019 г. показатели сохранятся на достигнутом уровне.
Динамика средней запрашиваемой ставки (прогноз)
Источник: S.A. Ricci