Эскроу-счет или ДДУ при одинаковой цене новостройки - что лучше?
Дата публикации - 30.11.2019 г.
Автор - Цыганов Александр Андреевич
д.э.н., профессор
зав. кафедрой ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости
Финансовый университет при Правительстве РФ
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: эскроу-счет, ДДУ, дольщики, № 214-ФЗ, страхование, ответственность, застройщики, продажа новостроек.
Появление эскроу-счетов было вызвано пониманием, что договора долевого участия при строительстве жилых домов не предотвратили появления значительного числя обманутых дольщиков. По закону № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", принятому в первой редакции еще в 2004 году, были предусмотрены механизмы по предотвращению обмана граждан. Но не все из них оказались эффективными. Один из таких примеров неэффективного решения - страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, закон и правила страхования предусматривали перечень страховых случаев, который был не полным и не мог быть таковым из-за особенностей самого института страхования, его ограничений.
Необходимость изменений на рынке долевого строительства назревала давно - проблема обманутых дольщиков требует своего решения. В итоге государству пришлось создавать специализированный Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства и искать новые, более эффективные формы регулирования рынка продажи новостроек. Нужно было не допустить появления новых обманутых дольщиков и помочь людям, уже попавшим в беду.
Изменения в законодательство принимались и вступали в силу последовательно: усиление требований к застройщикам, введение эскроу-счетов и их повышенная норма гарантирования в российской системе страхования вкладов, признание коммерческого гарантирования и страхования ответственности застройщиков малоэффективным институтом, создание государством публичного Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства и передача в него обязательств страховых компаний, разрешение на создание региональных фондов по достройке незавершенных объектов. Этот перечень законов и подзаконных актов призван сделать участие граждан в долевом строительстве безопасным. И это весьма позитивно и можно только пожалеть, что все это не было принято ранее.
Застройщики, у которых строительные объекты были в высокой степени готовности и к лету 2019 года уже были распродана часть квартир, могут предлагать ДДУ и сегодня. При принятии решения нужно обязательно удостовериться, что застройщик обладает положительной репутацией, а права покупателя будут защищены Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства. Поэтому, если цена одинакова, то при выполнении вышеперечисленных условий и проверок можно покупать как по ДДУ, так и с использованием эскроу-счета.
Введение новых защитных механизмов не может пройти совсем безболезненно. Будет повышение стоимости недвижимости, скорее всего в рамках 10%. Конечно, это ощутимо, но уверенность, что дом достроят в срок или будет получена полноценная компенсация, очень нужна нашим соотечественникам.