Четыре пути инвестиций в недвижимость

]]>]]>

Дата публикации: 25.09.2017 г.
Автор - Котриков Кирилл
руководитель отдела аналитики ]]>CENTURY 21 Россия]]>
e-mail: kirill.kotrikov@hq.century21.ru

Ключевые слова: недвижимость, частные инвестиции, ПИФ, REIT.

До недавнего времени частные инвестиции в российскую недвижимость рассматривались как доходные, надежные и не вызывающие сомнений – рынок рос. На данный момент доходность и надежность уже не кажутся такими очевидными. Мы решили подробнее рассмотреть несколько наиболее популярных вариантов инвестиции в недвижимость.

К ним относятся:

• покупка недвижимости на растущем рынке (или рынке с потенциалом роста) с целью последующей перепродажи и извлечения прибыли;
• заключение договора долевого участия (ДДУ) с продажей недвижимости после завершения строительства;
• покупка недвижимости с целью сдачи в аренду;
• инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды в России и их зарубежный эквивалент – REIT (real estate investment trust).
   

Все вышеперечисленные варианты инвестиций могут осуществляться как внутри страны, так и за ее пределами (иностранные инвестиции).

Инвестиции с целью перепродажи на растущем рынке или рынке с объективными предпосылками к росту – довольно популярный инструмент, и, самое главное, доступный не только институциональным инвесторам, но и частным лицам. Главная сложность – найти тот самый растущий рынок или сегмент рынка, в котором наблюдается рост. Немаловажными аспектами таких инвестиций являются ликвидность и риск.  Так, с декабря 2014 года по апрель 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы упала на 18,5%, на вторичном – на 10–15%, в совокупности со значительным колебанием средней цены и довольно низкой ликвидностью. Соответственно, сегодня довольно сложно рассматривать рынок Москвы и России в целом в качестве инвестиционно-привлекательного с точки зрения купли-продажи объекта.

Если же не ограничиваться пределами России, то стоит рассмотреть направления, приведенные в табл. 1, критерием для составления которой стали рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости и ликвидность рынка.

Таблица 1. Список стран по доходности инвестиций в недвижимость

В списке много стран Центральной и Восточной Европы. Это связано с двумя, на первый взгляд противоречивыми тенденциями. Первая заключается в том, что большая трудовая миграция населения из этих стран в страны Западной Европы способствует росту цен на недвижимость, поскольку, зарабатывая на западе, жители стран восточной и центральной частей Европы получают возможность покупать жилье (чаще используя ипотеку) на родине. Это в основном касается стран Прибалтики, Венгрии, Болгарии, Румынии. Вторая тенденция связана с перемещением производственных мощностей из стран Западной Европы в Восточную, что в свою очередь способствовало росту доходов населения и повышению спроса на жилье. Венгрия, Болгария, Словакия, а также страны Прибалтики весьма перспективны в плане инвестиций, если учитывать помимо доходности близость этих стран к России и весьма привлекательную политику в плане привлечения инвестиций в жилой и строительный секторы.

Стоимость квартиры, приобретённой согласно ДДУ, в среднем обходится покупателю дешевле (от 10% до 20%), чем аналогичная квартира в уже готовом доме и зависит от того, на какой стадии строительства был подписан договор. Суть инвестиции заключается в продаже квартиры после завершения строительства, но уже по рыночной цене и выше. Однако учитывая, текущее состояния рынка России, где наблюдается падение цены и спроса, этот вид инвестиции трудно отнести к привлекательным в текущий момент времени.

Третий вариант инвестирования средств в недвижимость связан с ее покупкой для последующей сдачи в аренду. В этом случае встает вопрос о времени окупаемости данной инвестиции и выходе в прибыли, а также об амортизации объекта. С другой стороны, этот инструмент подходит для инвесторов, которые решили подождать роста на рынке и планируют дальнейшую продажу объекта.

Последний инструмент инвестиций – вложение средств в ПИФы (закрытые и открытые паевые инвестиционные фонды) и REITs (real estate investment trusts) – связан с институциональными игроками на рынке.

ПИФ – это форма коллективной инвестиции, при осуществлении которой инвесторы являются собственниками долей в имуществе фонда за вычетом издержек на его управление, осуществляемое профессиональными участниками рынка ценных бумаг. Особенность открытых ПИФов заключается в том, что управляющая компания продает и выкупает паи в любое время. В закрытых ПИФах выход возможен с завершением его существования. Российские ПИФы в недвижимости как правило закрытые и специализируются на четырех основных направлениях: рента (управление недвижимостью, сдача в аренду), строительство (строительство объектов для дальнейшей продажи или сдачи в аренду), девелоперские и земельные фонды.

На данный момент, по данным ЦБ РФ, в России насчитывается порядка 1506 ПИФов, суммарная стоимость чистых активов которых исчисляется в триллионах рублей. Из них к категории недвижимости относятся 604, ренты - 90 и 7 к ипотеке. В 290 из вышеперечисленных могут участвовать не квалифицированные инвесторы, т.е. обычные люди.

Рисунок 1. Структура ПИФов в России

Средняя стоимость инвестиционного пая в ПИФе недвижимости на конец 2016 года составляла порядка 753 тысячи рублей. Однако дисперсия стоимости довольно высока, от нескольких тысяч рублей до миллионов, что делает частные инвестиции в фонды весьма доступными. Инвестируя в закрытый ПИФ на текущей момент, можно обеспечить доходность в 9–11%, снизив риски, так как в этом случае управление передается в руки профессиональных участников рынка.

В отличие от ПИФов, которые являются довольно молодым инструментом (с 1996 года), история зарубежных фондов недвижимости – REIT (real estate investment trusts) – насчитывает около 60 лет. Зародившаяся в США модель фондов распространилась по всему миру, однако самые крупные фонды по-прежнему находятся в Америке и осуществляют инвестиции по всему миру. На данные момент капитализация REIT составляет порядка 1,7 трлн долларов, из них 1,1 трлн приходится на развитые рынки, остальная часть – на развивающиеся.

Рисунок 2. Доходность инвестиций в REIT

REIT – это публичная компания, основной доход которой приносят управление или сдача недвижимости в аренду, ее купля-продажа, инвестиции в ипотечные ценные бумаги и кредитование под залог недвижимости. Инвесторами REIT являются как крупные институциональные участники рынка, так и обычные люди, решившие вложить накопления в управление недвижимостью.

Основные инвестиции распределяются по следующим видам недвижимости: офисные помещения, индустриальные площади, торговые площади, жилая недвижимость, гостиницы и курортные отели, земля и складские помещения. Новыми объектами инвестиций со стороны REIT стали дата-центры, которые за 2016 год принесли инвесторам в США 26,5% годовых.