GVA Sawyer фиксирует тренд на смену градостроительной парадигмы в России
Дата публикации - 15.05.2018 г.
Автор - GVA Sawyer
Сайт - www.gvasawyer.ru
Ключевые слова: GVA Sawyer, тренды градостроительства, инфраструктура в пешей доступности, тенденции развития городов, жилье в пригороде.
GVA Sawyer подготовила мини-исследование основных трендов рынка недвижимости как проявление смены градостроительной парадигмы. Согласно исследованию, новое поколение российских девелоперов стоит перед необходимостью самостоятельно менять градостроительную парадигму российских городов вслед за изменившимися запросами потребителей-миленниалов, в то время как большинство действующих градостроительных нормы и генпланов в России – фактически наследуют советские подходы.
В начале 20 века в СССР на фоне резкого роста городского населения, и под действием коммунистической идеологии, сформировалась микрорайонная урбанистическая парадигма. В ее рамках стали строится многоэтажные жилые микрорайоны с минимально-необходимым количеством социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности. В середине 20 века микрорайонная парадигма захватила многие развитые страны, в первую очередь идеологически связанные с СССР. В 70-х годах начался процесс отказа от подобной модели застройки и снос микрорайонов в западной Европе, однако в восточной Европе микрорайонны активно строились до развала СССР.
После развала СССР и банкротства коммунистической идеологии, перед новыми властями России встал вопрос поиска новой градостроительной парадигмы, однако заниматься поиском ответа никто не торопился. Задача загрузить разваливающийся советский стройкомплекс представлялась более важной, в итоге, микрорайоны продолжали и продолжают строить в России и по сей день. Частные девелоперы в 90-х годах шли по легкому пути и занимались «точечной» застройкой в наиболее доходных локациях, что только усугубило проблемы микрорайонов.
К началу 21 века в России сформировалась тенденция к движению в сторону американской градостроительной парадигмы, которая включает в себя центральное общественно-деловое ядро города – «сити» и малоэтажные «спальные» микрорайоны – «субурбии». Вокруг городов-миллионников стали появляться «коттеджные» поселки, а в центре города начали строится небоскребы-бизнес-центры. Самый главный проект России в этом направлении – Москва-Сити.
Однако кризис 2008 года, от которого Россия так и не оправилась, привел к невостребованности дорогих площадей в небоскребах. Часть офисных площадей (по мере технической и юридической возможности) стали переводить в гостиничные или апартаменты. Рынок статусной "загородки" стал все больше переходить на продажу участков без подряда. В итоге, за 20 лет после развала СССР в России установилась некая смесь из советских и американских урбанистических понятий 20-го века.
Выделим основные тренды, наблюдаемые на рынке в России, являющиеся, по мнению GVA Sawyer, следствием начала процесса смены градостроительной парадигмы.
Рынок офисной недвижимости
На офисном рынке наблюдается тренд на сокращение среднего лота, связанный с сокращением офисного персонала, числа новых рабочих мест, переходом бизнесов на дистанционный тип работы. Многие профессии в ближайшие несколько десятилетий будут автоматизированы, персонал будет заменен программными продуктами. Большие сокращения ожидаются в бухгалтерии, управленческом персонале среднего и низшего звена. Таким образом снижается спрос на классические офисные площади.
Наблюдаются тренды:
- уход от гигантомании офисного строительства;
- увеличение доли объектов смешанного использования (добавление к офисам иных функционалов для более полной реализации ресурсного потенциала территории);
- развитие коворкингов.
Рынок гостиничной недвижимости
На гостиничном рынке наблюдается тренд на размывание граней, включая удаление "демаркационных линий" между отелями разной звездности (формальная обязательная классификация является вопросом административным, а не коммерческим), появление отелей смешанных форматов, например "поштел" как коммерчески эффективный гибрид хостеловской примитивности с разумной долей люксовости антуража.
Идет очевидная смена акцентов: общественные пространства становятся для гостя важнее самого номера, в котором он проводит все меньше времени.
Изменения планировочных и технологических решений гостиницы в некотором смысле приближают ее к жилому формату. В частности:
- совмещение лобби, холла и зоны питания;
- отказ от классических ресторанов с четко фиксированными временными слотами для завтрака-обеда-ужина;
- совмещение в одном здании отеля с апартаментами длительного/краткосрочного проживания.
Рынок торговой недвижимости
- новые торгово-досуговые пространства (фуд-маркеты, фуд-парки, креативные пространства и пр.);
- увеличение доли развлекательной недвижимости: спрос на концертные площадки, выставочные и общественные пространства;
- достижение насыщения в сегменте классических региональных и супер-региональных ТРЦ.
ТРЦ будущего – это торгово-развлекательно-обучающе-досуговый парк, который может быть интегрирован в жилую среду и быть более-менее распределенным по пространству квартала. Однозначно, окупаемость такого объекта - не чета люксовой торговой галереи одежды и обуви.
Рынок жилой недвижимости
В жилой недвижимости набирает популярность квартальная застройка «европейского» типа. Основные черты такой застройки:
- малая или средняя этажность;
- Уменьшение средней площади квартиры, евро-квартиры, студии;
- закрытые дворы без автомобилей, собственные участки земли у жителей первых этажей;
- совмещение различных форматов жилья в одном квартале: квартиры и таунхаусы;
- со стороны улицы первые этажи заняты под коммерческую функцию.
Общий вывод
Суммируя выделенные тенденции из разных секторов недвижимости, можно выделить общие тенденции по смене градостроительной парадигмы:
- Квартальное планирование. На первом месте пешеход, а не автомобиль;
- Общественные пространства вместо «зеленых зон»;
- Снижение средней высотности до 5-7 этажей (высота дерева);
- Децентрализация коммерческой недвижимости: многофункциональность как ответ на многозадачность.
Во многом выделенные тенденции перекликаются с концепцией «Нового урбанизма», возникшего в 80-х годах в США как альтернатива спальной субурбии. Однако, если присмотреться повнимательнее, то становится очевидным, что эта концепция не совсем нова, а является усовершенствованной репликой парадигмы европейского градостроения 18-19 века.
Выделенные тенденции являются пока слабо выраженными на рынке. По-прежнему массовая застройка российских городов, за редким исключением, представляет собой мрачное советское наследие, генпланы городов имеют четкое функционально разделение. Однако, новые тенденции в градостроительстве, по мнению GVA Sawyer, являются прогрессивными и отвечающими тенденциям общечеловеческого развития и перехода к постиндустриальному обществу. Таким образом, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым, однако длительность "переходного" периода в текущей геополитической ситуации трудно прогнозируема.
GVA Sawyer – международный консультант рынка коммерческой недвижимости и девелоперская компания полного цикла с более чем 20 опытом работы. С 1999 года представитель в России и СНГ международной ассоциации GVA Worldwide, объединяющей профессионалов в сфере недвижимости в 25 странах мираGVA Sawyer принимает участие в деятельности:
RICS, Urban Land Institute, CCIM, Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (РГУД) и др.
Сфера деятельности компании – предоставление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая девелопмент, функции технического заказчика, управление строительством, брокерские услуги, консалтинг, организацию финансирования проектов, создание проектов "под заказчика".
В портфеле компании GVA Sawyer целый ряд успешно-завершенных девелоперских и консалтинговых проектов торгового, офисного, гостиничного и жилого назначения. GVA Sawyer имеет офисы в Москве, Санкт-Петербурге и Красноярске.
География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 50 городов Российской Федерации и стран СНГ. В 2014 году компания с группой международных партнеров начала девелоперский проект по редевелопменту территории старого порта в городе Котка (Финляндия).