Как и на каких условиях можно получить кредит под залог недвижимости?
Дата публикации - 24.01.2020 г.
Автор - ГК «ФИН-ЦЕНТР»
Ключевые слова: ФИН-ЦЕНТР, кредит, недвижимость в залог, платежеспособность, процентная ставка, оценка, заемщик, микрокредит, выбор банка.
С падением платежеспособности населения растет процент закредитованности граждан. Так, доля ипотечных заемщиков, имеющих другие кредиты, выросла с 39% в 2015 г. до 46% на 1 сентября 2019 года. В связи с этим увеличивается доля россиян, которым недоступно кредитование в банке без залога. Ведь, зачастую, финансовые учреждения отказывают в предоставлении денежных средств даже при наличии двух кредитных карт.
Альтернативой потребительскому кредитованию и ипотеке выступает кредитование под залог. Если у Вас плохая кредитная история или иные факторы не позволяют Вам получить потребительский кредит, Вы можете обратиться к кредитованию под залог текущих активов.
О том, как и на каких условиях можно получить кредит под залог недвижимости рассказывает основатель ГК «ФИН-ЦЕНТР» Сергей Долганов.
Перед тем, как переходить к разбору алгоритмов получения кредитных средств, необходимо определить, что в себя включает само понятие “недвижимость”. К недвижимому имуществу относятся: жилая недвижимость (квартиры, дома, земля, доля) и нежилая недвижимость (коммерческие помещения, апартаменты, туристические базы). При этом наиболее ликвидными обеспечениями на сегодняшний день являются квартиры и коммерческие помещения (офисы, стрит-ритейл). Под данные виды залога можно претендовать на наиболее низкую процентную ставку. Процентные ставки на квартиры в кредитовании под залог недвижимости варьируются от 9 до 15% годовых.
После того, как мы определились с видом недвижимости, которую мы будем оставлять в залог, нужно скептически и досконально себя проанализировать, как заемщика.
Грамотное кредитование: на что обратить внимание?
Как правило, человек, желающий взять кредит под залог недвижимости, никогда не анализирует себя. И каждое физическое лицо считает, что он идеальный заемщик. Но, важно всегда помнить, что банк смотрит на совокупность факторов. У Вас может быть идеальная кредитная история, но низкий уровень “белой” заработной платы. Высокая зарплата, но проблемы с правоустанавливающими документами. Ни один человек не может быть сейчас на 100% уверенным, что получит кредит без проблем и с первого раза. Залог в виде недвижимости - не является гарантом получения средств. И это нужно четко понимать.
В банках принята скоринговая система оценки заемщиков. По определенному алгоритму робот анализирует нас по целому ряду факторов. И то, что для нас может казаться на первый взгляд незначительным, система может определить нон-стоп фактором.
Для того, чтобы избежать 100% отказа и обезопасить себя, перед подачей заявления на получение кредитных средств под залог недвижимости Вам необходимо проанализировать себя по следующим важным критериям.
Приватизация. В России до 90-х годов все квартиры принадлежали государству. Затем вступил в силу закон “О приватизации” и все граждане, проживающие в квартирах, должны были приватизировать свое жилье и таким образом становились собственниками. При предоставлении документов на получение кредитных средств под залог недвижимости всегда обращайте внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, в том числе и на договор о приватизации. Если у Вас имеются отказники от приватизации, либо в квартире прописаны дети, большая доля вероятности, что банк Вам откажет в получении средств, даже несмотря на то, что Вы предлагаете в залог квартиру стоимостью в 20 млн рублей. Вам также могут отказать, если у Вас нет подписанного разрешения супруга/супруги или же в договоре купли-продажи или дарения прописан пожизненно проживающий в этой квартире.
Платежеспособность. Банки оценивают Вашу платежеспособность как соотношение дохода и размера планового платежа по запрашиваемому кредиту. Допустимый доход для банков - это 50-60 % от реального дохода клиента. Т.е. если у Вас на сегодняшний день уровень заработной платы составляет 100 тысяч рублей, при этом есть текущие (ежемесячные) обязательства в 20 тысяч рублей, Вы можете себе позволить взять кредит, при котором ежемесячный платеж не может превышать 40 тысяч рублей.
Изначально просчитав свою платежеспособность по данному алгоритму, Вы можете скорректировать свои расходы, если Вам необходима большая сумма, или позаботиться о предоставлении документа в банк о дополнительном заработке. Например, таким документом может стать сдача квартиры или дачи в аренду; фриланс и т.д.
Микрофинансирование и кредитные карты. Наличие микрокредитов ставит под сомнение Вашу платежеспособность. Препятствием к получению кредитных средств от банка может стать и наличие нескольких кредитных карт. Данный фактор характеризует Вас, как неблагонадежного заемщика. Напомню, в банках Вас анализирует робот. Система не учитывает такие обстоятельства, что Вы не пользуетесь этими кредитками или вовремя погасили все свои финансовые обязательства. Робот обращает внимание сугубо на их наличие. Рекомендация одна - перед тем, как кредитоваться в банке под залог недвижимости, постарайтесь максимально закрыть все действующие микрозаймы и кредитные карты, тем самым Вы снизите риск получения отказа.
Большое количество заявок в разные банки. Рекомендую, не подавать сразу несколько заявок в разные банки. Если один банк отказал в кредите, затем – второй, стоит прекратить хождение по банкам и озадачиться поиском истинным причин, по которым вам отказывают в банках. При наличие нескольких заявок в разных банках, автоматически Вам в кредите откажут, так как все Ваши обращения фиксируются в едином кредитном бюро.
Аналитика себя, как заемщика, и выбор себе кредитора - довольно сложный процесс, который нужно доверять профессионалам. Не зря во всем мире работает институт финансовых консультантов. Брокер смогут Вас изначально ориентировать на какие моменты стоить обратить пристальное внимание и в какой банк обращаться. Крупные банки не работают с плохой кредитной историей или, если Вы закредитованы. Как правило, они не предоставляют в таких случаях кредит даже под залог недвижимости.
Однако в настоящее время есть ряд банков, которые работают с плохой кредитной историей и кредитуют под залог недвижимости.
Выбор банка, сумма, срок, нюансы
Все действующие в нашей стране банки можно разделить на три группы: федеральные банки, региональные банки (ПАО Банк Санкт-Петербург, банк “Капитал”), прочие (проектные) банки, которые открываются под определенные проекты (ПАО “АКБ “Металлинвестбанк”, Банк “Держава”, ПАО “Банк “Александровский” и др.).
Заемщики, которые по той или иной причине не могут подтвердить свой доход или имеют плохую кредитную историю, могут обратиться в, так называемые, проектные банки. Данные банки работают с любым типом клиентов.
Правильно рассчитывайте сумму кредита под залог имеющейся недвижимости!
Максимальная сумма кредита в кредитовании под залог недвижимости напрямую зависит от стоимости приобретаемой недвижимости и составляет 60-70% от рыночной стоимости жилья. Например, если недвижимость реализуется за 20 млн рублей, то на ее приобретение возможно получение кредита в сумме 12-14 млн рублей. Советую, рассчитывать сумму заранее, чтобы потом не расстроиться полученными средствами.
Кредит под залог домов, земли и коммерческих помещений
Наиболее сложно получить заемные средства под залог домов, земли и коммерческих помещений.
Под залог домов, например, в настоящее время по всей стране кредитуют единицы банков. Только в Москве есть реальные шансы получить заемные средства, так как здесь представлены банки, которые работают с данным типом клиентов. Банком не интересно кредитовать под залог домов, так как такой вид недвижимости имеет низкую ликвидность. Вторым фактором является сложность взаимоотношений между банками и собственниками домов. Собственники, как правило, хотят максимально отбить затраченные на свое жилище средства, банки же такие средства не предоставляют. Например, обращается собственник в банк, который вложил в дом 60 млн рублей, и хочет получить под залог 30 млн рублей. Ни один банк не предоставит такой суммы, максимально - 15 млн рублей.
Огромное количество клиентов на рынке с собственностью в виде земли. При залоге в виде земли банки обращают внимание, в первую очередь на платежеспособность заемщика.
Кредитоваться под залог коммерческих помещений также очень сложно. Перед обращением в банк проверьте досконально поэтажный план здания и правоустанавливающие документы. В кредитовании юридических лиц анализируется вся финансовая составляющая бизнеса: есть убытки-нет убытков, какое движение денежных средств, какая чистая прибыль, кредитная нагрузка, какие поступления и т.д.
В целом, в каждом банке - свои правила и разное отношение к предмету залога. Поэтому для того, чтобы выбрать оптимальный банк и наиболее быстро получить кредитные средства, советуем обращаться к кредитному брокеру.
При выборе кредитного брокера остерегайтесь специалистов, которые работают по предоплате. Ни один уверенный в результате кредитный брокер, не возьмет предоплату с клиента. Также обращайте внимание с какими банками сотрудничает кредитный брокер.
Не выбирайте контрагента, основываясь только на информации в сети Интернет. Всегда договаривайтесь о личной консультации. Тем более, честный брокер, как правило, всегда консультирует первично своих клиентов бесплатно.
При грамотном подходе повысить свои шансы на одобрения кредитных средств под залог недвижимости проще, чем Вам может показаться на первый взгляд.