Можно ли покупать частный жилой дом, если он долго простоял недостроенным
Дата публикации - 11.06.2020 г.
Автор - Петров Юрий Александрович
Управляющий Партнёр девелоперской компании TYCOON OU
Сайт - tycoon.ee
Instagram - @1911.est
Ключевые слова: TYCOON, загородный дом, строительство, юридические аспекты, внутренняя отделка, технический надзор, смета, smart home, «зелёная» энергия.
Выгода от приобретения недостроенного дома может показаться очевидной – он существенно уступает по цене. Но существует множество деталей и нюансов, на которые стоит обратить внимание, намереваясь совершить подобную покупку.
Важно внимательно осмотреть объект, попытаться выявить все возможные недочёты, возможно, с привлечением стороннего специалиста.
Мнение рядовых покупателей разделилось в данном вопросе на два диаметрально противоположных лагеря: первый, более многочисленный, считающий, что покупка долгостроя – плохая затея: за время, пока дом стоял без отделки, не защищённые материалы конструкции подвергались воздействию атмосферных осадков и перепадов температур. Второй же полагает, что как раз на таком объекте уже видны все изъяны, которые могли бы всплыть, и которые успешно маскируют отделкой недобросовестные продавцы готовых коттеджей.
В любом случае, самостоятельно определить качество постройки будет очень затруднительно.
Важно понять основной момент – такой дом часто продают вовсе не из-за того, что у собственника попросту закончились деньги на его строительство. Зачастую такой объект не может быть достроен сугубо по технологическим причинам – из-за грубых нарушений в технологии строительства. Здесь специалист поможет определить перспективы и потенциальные затраты, которые в некоторых случаях могут быть сопоставимы со стоимостью подобного приобретения.
Также могут быть проблемы и с документами, разращениями на строительство, к примеру, есть коттеджные посёлки, где по концепции застройщиков запрещены дома выше двух этажей, и к таким зданиям не подводятся коммуникации, они не обслуживаются местным ТСЖ.
Обратите отдельное внимание на то, сколько по времени продаётся такой дом, как давно размещено объявление. Удачные объекты, у которых все в порядке и с юридической стороны, с количеством собственников и отсутствием обременений уходят, как правило, в течение года. Если дом висит на сайтах свыше 2-3 лет это повод задуматься.
Важно выяснить, находится ли земля в аренде или в собственности и также озаботиться вопросом легитимности строительства; статус земельного участка должен быть под строительство жилья, а не под дачное строительство. В иных случаях не стоит пренебрегать проверкой чистоты сделки профессиональным юристом.
Риск минимален в том случае, когда дом фактически завершён, к нему подведены все необходимые коммуникации, но нет внутренней отделки, тогда, как правило, постройка уже зарегистрирована и не неё есть все необходимые документы.
Недострой недострою рознь. Если есть только «коробка» без окон, то от такой покупки, действительно, стоит отказаться. Равно как и от отсыревшего деревянного сруба. Сделанная вами отделка может испортиться, штукатурка потрескается, а на стенах может появиться плесень. Иногда исправление подобных неприятных последствий гораздо более муторно и затратно, чем строительство дома с нуля. Поэтому важно оценить все «за» и «против» ещё на этапе выбора объекта.
Относительно покупки недостроенных домов в Европе могу привести свой личный пример. Я купил загородный дом достаточно близко от города, я могу добраться до работы за 15 минут. Я приобрёл этот дом со скидкой 50% от предложений, которые были в тот момент на рынке по состоянию на 2014 год. Если аналогичный дом на той же улице продавался за 450.000€, этот я купил за 200.000€, плюс я компенсировал бывшим владельцам все задолженности по коммунальным платежам, оплатил их штрафы, а также уборку и вывоз мусора. Внешне дом был закончен, но он был построен 7 лет назад, фасад нуждался в реновации, потому что штукатурка начала зеленеть и покрываться плесенью. Одной из существенных статей расходов был установленный электрический котёл, которым, собственно, дом и отапливался, котёл был выполнен кустарно, что называется «народными умельцами» и потреблял в зимние месяцы энергии на €700-800 ежемесячно. У владельцев не было достаточно средств, чтобы оплачивать счета за этот дом и, соответственно, они решили его продать. Кроме того, владельцы не смогли получить разрешение на эксплуатацию в связи с тем, что у них не было согласования с соседями по установке забора в границах участка, он был смещён от данных, значившихся в кадастре на планах участка. Эти вопросы мне также пришлось решать самому. Кроме того, не было соответствующих документов по экспертизе электрики, вентиляции и системы пожарной сигнализации.
При вскрытии полов оказалось, что утеплитель, проложенный под тёплым полом, в полу расположен контур водяного отопления, был не очень качественный, местами он провалился и это привело к нарушению теплового контура и невозможности выровнять пол; в связи с чем мне пришлось полностью переделывать стяжку, укладывать по-новому контур отопления пола на первом и втором этаже дома.
Также оказалось, что была неправильно проложена система вентиляции, и она не могла работать эффективно, пришлось поменять не только саму раскладку вентиляционных труб, но и заменить вентагрегат, поскольку он к тому моменту был морально устаревшим и часто выходил из строя. Также я заменил электрический отопительный бак на газовый котёл производителя Junkers мне это обошлось примерно в 1100€ плюс 4.500€ за подключение к газопроводу.
Из этого кейса можно сделать вывод, что в большинстве случаев, все системы дома требуют серьёзного аудита, поскольку очень часто их устанавливают с ошибками, очень часто в домах строители работают без проекта. Для регистрации в БТИ или его аналогов в других странах, например, местная управа, как в городе Таллинн, требуются проекты электрики, водоснабжения, канализации и системы пожарной сигнализации.
Очень часто эти проекты отсутствуют, электрики или сантехники прокладывают коммуникации по наитию или там, где им показал хозяин дома, ткнув пальцем, соответственно, при этом возможны накладки, пересечения этих коммуникаций, что, например, приводит к снижению уровня потолков, поскольку часто бывает так, что отсутствует главный инженер проекта, который соединяет все проекты воедино – на выходе получается такой эффект – когда при прокладке сетей не учитывается то, как эти сети будут между собой сочетаться и пересекаться. Все это негативно влияет на объём жизненного пространства в доме. Поэтому мы рекомендуем при покупке дома обратиться в компетентные проектные бюро, которые могут осуществлять авторский и технический надзор, озаботиться восстановлением проектных планов или заказом нового проекта, если старый потерян или просто отсутствовал.
И на их основании составить смету, которая позволит оценить все затраты нового владельца.
Между тем, устаревшие технологические решения, либо не позволят вам оснастить такой дом системами smart home либо это будет очень затруднительно. А ведь возможность регулировать температуру в помещениях, включать и выключать свет и отопления пола, установить датчики задымления и протечек, камеры с выводом изображения на смартфон уже не роскошь и далёкое будущее, а вполне повседневные вещи, без которых объективно объект недвижимости существенно теряет в классе.
При выборе старого дома бывает довольно сложно интегрировать в него современные системы управления жизнеобеспечением и, так называемую, систему smart home. Это может быть связано, например, с тем, как подведено электричество, проложена ли слаботочка, потому что для многих систем необходима установка датчиков. И если под эти точки заранее не предусмотрены выходы, не проложена проводка, нет распределительного щита, позволяющего разделить все эти подключения, у вас может возникнуть проблема с тем, чтобы в реальности управлять какими-либо системами. Ну, вот, например, та же система тёплого пола регулируется датчиками, которые считывают температуру и могут считывать ее с пола, со стен или из воздуха. Для этого применяются различные типы датчиков, которые по различному принципу способны брать замеры. Ну, например, какие-то датчики используют инфракрасный луч, который считывает температуру в какой-то конкретной точке. Какие-то датчики имеют в себе термостат. Наиболее эффективные датчики это те, которые установлены внутри пола и дублируются датчиками, которые могут измерять температуру воздуха и система, в соответствии с этими показателями, может выстраивать некое среднее значение. Потому что, например, если мы будем смотреть только на температуру воздуха, стоит вам открыть окно или форточку или подержать открытой дверь, как у вас температура воздуха падает, и тогда система отопления начинает работать более интенсивно. При этом возможен излишний расход тепла, излишнее потребление энергии на отопление помещения. Более надёжная система должна ещё учитывать температуру пола и стен. Потому что, в противном случае, даже если вы нагрели воздух в комнате до комфортной для вас температуры, по холодному полу может быть ходить неприятно, потому что он от воздуха так быстро не нагревается. Если, например, у вас в доме есть камин, и вы его затопили, то, скорее всего, температура повысится достаточно сильно, и система отопления, которая ориентируется на температуру воздуха может даже отключить полностью. После топки камина тепло обычно достаточно быстро уходит из воздуха, в то же время полы остаются холодными и системе придётся потратить лишнюю энергию на поддержание заданной температуры.
Наследие старого дома может вынудить вас использовать одновременно несколько систем. Если при проектировании нового дома, мы можем соединить все системы воедино под контролем одного устойчива, компьютера, системы smart home, то обычно, когда вы покупаете уже готовый, но недоделанный дом, построенный даже 5 лет назад, вы сталкиваетесь с тем, что системы не могут быть интегрированы, поскольку при их разработке использовались разные подходы и стандарты. Таким образом, у вас на стене при входе может быть отдельно экран видеодомофона, отдельно экран сигнализации и отдельно термостат, который позволяет регулировать температуру в помещении. Помимо этого, у вас, конечно, будут выключатели света. Соответственно, мне в своём доме удалось сделать и аудиосистему, и встроенные моторчики, которые позволяют, к примеру, дистанционно открывать и закрывать шторы. Но, например, для того чтобы установить встроенные датчики в пол, я уже был ограничен тем, как была проложена слаботочка. И мне пришлось ограничиться датчиками, которые просто меряют температуру воздуха в помещении. Таким образом, это несколько снижает эффективность системы управления климатом в помещении.
Кроме того, сейчас становятся всё более популярны системы рекуперации энергии, или использующие «зелёную» энергию, в основном это солнечные батареи, и геотермальные тепловые насосы, интеграция последнего решения в старых домах часто может потребовать существенного перепроектирования как отопительной системы, так и всего приусадебного участка.
Особое внимание стоит уделить электрике, если таковая в доме уже существует. Потому что, к сожалению, при строительстве частных домов, бригады не имеют электриков необходимой категории и если вам потом необходимо сдать дом в эксплуатацию это может вызвать большие затруднения. Кроме того, допускаются весьма грубые ошибки, которые могут привести к последующему возгоранию. Например, мне самому приходилось видеть, как внутри перекрытия лежат не изолированные концы проводов под напряжением, при этом они соприкасаются с каркасом и уже замечены следы тления и обугливания строительных материалов.
Или другой пример грубой ошибки: при прокладке интернет кабеля, когда обжимались концы, несмотря на то, что жилы в интернет-кабеле маркируются определенным цветом, электрик, который занимается слаботочкой, установил их в гребенке в разном порядке, таким образом, при подключении сигнала просто не было, и владелец испытывал необходимость провести тестирование всех розеток, при этом ошибка была настолько грубой, что даже было не очевидно, что это может быть связано именно с неправильным обжатием и установкой коннектора RJ-45. Первое, что приходило в голову, что где-то либо перерублен провод, либо в хабе, где объединялись все соединения была какая-то ошибка.
- Дом имел крышу и окна, тепловой контур был закрыт, в доме отсутствовала влага. Поэтому в доме нет плесени, гнили, грибка, если же вы обнаруживаете их признаки - лучше отказаться от покупки.
Даже каркас из монолитного бетона оставленный под открытым небом со внеменем начнёт утрачивать своё качество, что говорить о более уязвимых материалах.
- В доме либо полностью отсутствуют внутренние сети, и тогда вам просто нужно заказать проект и проложить электрику, вентиляцию, отопление и прочие коммуникации с нуля, или они уже есть, и проведённый аудит подтверждает, что имеющиеся коммуникации могут использоваться безопасно и эффективно.
- Вы проанализировали имеющуюся в доме систему отопления, и она вас устраивает, или выяснили возможна ли установка современной системы и для этого нет технических препятствия. Так как отопление одна из существеннейших статей расходов при дальнейшей эксплуатации.
- К дому подведены все необходимые коммуникации и имеются разрешения на подключения к сетям.
- Границы участка соответствуют планам БТИ и согласованы с соседями, надлежащим образом оформлены сервитуты (если имеются), так как это может привести к спорам и трудностями в оформлении эксплуатации в будущем.
Девелоперская компания TYCOON OU - осуществляет полный цикл работ: от проектирования до возведения зданий, а также предоставляет услуги по созданию дизайн-проектов. В 2020 году TYCOON успешно завершил амбициозный проект жилого комплекса бизнес класса Kalevi Panorama Residence на 180 квартир в центре Таллина, Эстония. http://kalevipanorama.ee/ru/