Можно ли обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости без отчета оценщика? (Is it possible to go to court to challenge the cadastral value without the appraisal report?)

Науменко Лариса Сергеевна
Директор Московского офиса
ООО
«Центр правового обслуживания»

cpo15@pravorf.ru
]]>https://pravorf.ru/]]>
 

Дата публикации - 05.11.2019 г.
 

Аннотация. В статье рассмотрены основные требования к оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Анализируется значение отчета об оценке рыночной стоимости для судебного процесса и необходимость его предоставления в зависимости от оснований оспаривания.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, отчет об оценке, процесс оспаривания, суд.

 

Abstract. The article considers the main requirements for challenging the results of determining the cadastral value. The article analyzes the significance of the market value assessment report for the trial and the need to provide it depending on the grounds of contestation.
Keywords: cadastral value, market value, valuation report, challenge process, court.

МОЖНО ЛИ ОБРАТИТЬСЯ В СУД ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ БЕЗ ОТЧЕТА ОЦЕНЩИКА?
IS IT POSSIBLE TO GO TO COURT TO CHALLENGE THE CADASTRAL VALUE WITHOUT THE APPRAISAL REPORT?

Государственная кадастровая оценка недвижимости осуществляется с использованием методов массовой оценки. Такая методика не всегда позволяет качественно соотнести кадастровую стоимость недвижимости с ее реальной рыночной ценой, поэтому кадастровая стоимость объекта может быть значительно завышена по отношению к ее рыночной стоимости. При этом кадастровая стоимость лежит в основе расчета налога на недвижимость и для справедливого начисления налогов требуется ее систематическая актуализация.

Закон предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости. Эта процедура позволяет правообладателю снизить налоговое бремя и более эффективно использовать свою недвижимость.

Процесс оспаривания четко регламентирован, законом установлены требования к документации, прилагаемой к заявлению в комиссию, или к иску в суд.  Какова роль отчета об оценке в рассматриваемой ситуации, можно ли оспорить кадастровую стоимость, не имея этого документа? Ответим в статье на эти вопросы.

Когда возможен пересмотр

Основания и порядок оспаривания кадастровой стоимости и основные требования к процедуре определены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровую стоимость можно пересмотреть по основаниям [1]:

  • установление в отношении недвижимости ее рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость;
  • недостоверность данных об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.
     

Заявителями могут выступать граждане и организации, органы МСУ и государственные структуры (в отношении государственных объектов) в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются их интересы, права или обязанности. Обжаловать кадастровую стоимость можно двумя способами: в специально созданной комиссии или в судебном порядке. При этом решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, может быть впоследствии обжаловано в суде.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию или суд в период с момента внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных в результате очередной государственной оценки [2].

На подачу искового заявления в суд у истца есть пять лет с момента, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены данные об объекте недвижимости [3].

Роль отчета оценщика при обжаловании

Отчет об определении рыночной стоимости объекта, проведенный в соответствии с установленными законом требованиями, является одним из основных доказательств неактуальности кадастровой стоимости объекта. В установленных законом случаях без предоставления этого документа заявления о пересмотре кадастровой стоимости не рассматриваются.

Законом установлен перечень документации, прилагаемой к заявлению об оспаривании [4]. К таким документам относятся:

  1. Копия правоустанавливающего документа на недвижимость.
     
  2. Документы, которыми подтверждается недостоверность сведений об объекте (если заявление о пересмотре подается по причине недостоверности таких сведений).
     
  3. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, в которой содержится информация об оспариваемых результатах кадастровой стоимости.
     
  4. Документы, которыми подтверждается соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (в установленных законом случаях).
     
  5. Документы об оплате госпошлины.
     
  6. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта на бумаге и в электронном виде (если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).
     

Указанный перечень является открытым, к заявлению могут быть приложены и иные документы. Однако, при отсутствии необходимого перечня документации, в том числе отчета, комиссия не примет заявление к рассмотрению, а суд оставит иск без движения. В последнем случае истцу будет назначен срок для устранения недостатков, а если недостатки не будут устранены, суд возвратит иск.

Необходимость предоставления отчета об оценке рыночной стоимости при пересмотре подтверждалась Конституционным Судом РФ. Так, в Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. N 20-П разъясняется, что приложение к административному исковому заявлению отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимым условием в случае, если иск подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости [5].

Закон устанавливает требования не только к содержанию, но и к оформлению отчета. Если он подается в бумажном виде, все страницы должны быть пронумерованы, подшиты и подписаны оценщиком, на отчете должна быть проставлена печать.  Электронный отчет также постранично нумеруется и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью [6].

Когда отчет не нужен

Одним из оснований пересмотра кадастровой стоимости закон указывает недостоверность сведений об объекте недвижимости, в соответствии с которыми определялась его кадастровая стоимость. При этом в перечне обязательной документации для обжалования по рассматриваемому основанию отчет оценщика не указан. В рассматриваемом случае в комиссию или суд необходимо предоставить документы:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа;
  • документацию, подтверждающую недостоверность данных об объекте.
     

Также заявитель вправе для подтверждения основания оспаривания обратиться с запросом сведений об объекте к заказчику работ, если кадастровая стоимость объекта проведена в результате государственной оценки [7].

Таким образом, закон не устанавливает требований для обязательного предоставления отчета об оценке в случае, если оспаривание инициируется по основанию недостоверности сведений о недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости объекта.

Статистика оспаривания кадастровой стоимости

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Росреестра, с января по сентябрь 2019 года в судах инициировано более 12.000 споров о кадастровой стоимости в отношении более 22.000 объектов недвижимости. При этом в качестве административного ответчика более 100 раз выступали комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В большинстве случаев истцы обращались в суд по вопросу установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов, по этому поводу в суды подано 12.263 иска. Для оспаривания кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений подан 61 иск, для оспаривания решений комиссий истцы подали 143 иска. В 95 % случаев требования истцов были удовлетворены и только в 5 % в удовлетворении исков суды отказывали [8]Исходя из вышесказанного следует, что в большинстве случаев суды удовлетворяют иски об оспаривании кадастровой стоимости.

Заключение
По данным Росреестра, ежегодно суды в РФ рассматривают тысячи споров о величине кадастровой стоимости. На наш взгляд, такое положение спровоцировано массовостью государственной оценки без учета индивидуальных особенностей объектов недвижимости. Однако практика показывает, что у заявителей есть хорошие шансы на оспаривание кадастровой стоимости в суде при условии сбора и должного оформления необходимых доказательств.

Резюмируя сказанное в статье можно сделать вывод: отчет оценщика не обязателен, если оспаривание инициируется по причине недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае, если кадастровая стоимость оспаривается по основанию установления рыночной стоимости объекта, отчет оценщика в обязательном порядке должен прилагаться к исковому заявлению. В ином случае иск будет возвращен судом.

Исходя из принципа состязательности в административном судопроизводстве, каждая сторона спора доказывает обстоятельства, на которые ссылается для обоснования своих требований. Результат рассмотрения дела зависит, в том числе, от уровня активности сторон в споре, а также от полноты доказательственной базы. Усилить свою позицию истец может в случае предоставления максимального количества доказательств, обосновывающих его позицию. Отчет об оценке признается судами одним из важнейших доказательств по делу в вопросах оспаривания кадастровой стоимости. Любая другая документация в отсутствие отчета не будет являться самостоятельными доказательствами при рассмотрении дела. Однако вместе с отчетом оценщика они смогут подтвердить позицию заявителя.


[1] Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
[2] Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 22 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
[3] Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
[4] Статьи 126, 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 22 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
[5] п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».
[6] Статья 11 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
[7] Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
[8] Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. 2019. https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/
 

Библиографический список

  1. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ.
  2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  3. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
  4. Постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр».
  5. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
  6. Сайт Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс].2019. https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/
  7. Е.Н. Кадырова, Р.Н. Рыбаков Обзор изменений порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества // Экономика и экология территориальных образований. №2(1), 2017.