Арендодатели и арендаторы: минимизация рисков и финансовых потерь в период самоизоляции
Дата публикации - 20.05.2020 г.
Автор - Науменко Лариса Сергеевна
Директор Московского офиса
ООО «ЦПО групп»
Сайт - pravorf.ru
Ключевые слова: ЦПО групп, оплата арендных платежей, финансовые потери, № 98-ФЗ, меры поддержки, № 212-ПП, уменьшение арендной платы, судебные иски, отсрочки, № 434-ПП от 03.04.2020.
Введение ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) не могло не отразиться на отношениях арендодателей и арендаторов.
Ограничения негативно отражаются на бизнесе компаний-арендаторов (у некоторых деятельность остановлена полностью), что влечет за собой сложности в части оплаты арендных платежей.
С целью минимизации рисков и финансовых потерь для всех сторон арендных отношений, властями принят ряд нормативных актов, которые арендаторы и арендодатели должны учитывать.
Основными среди них являются Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Вышеуказанные акты распространяются, в том числе, на отношения сторон при аренде недвижимости, находящейся в частной собственности.
В период пандемии государство предусмотрело следующие меры поддержки в сфере арендных отношений:
- Арендаторы из пострадавших отраслей экономики (о том, кто к ним относится указано в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434) вправе требовать отсрочку уплаты арендной платы.
- Арендодатель (при наличии обращения от пострадавшего арендатора) обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы на условиях, установленных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
- Отсрочка предоставляется на период с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г.
- Размер отсрочки на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации равен размеру арендной платы, а после снятия указанных режимов и до 1 октября 2020 г. 50 процентам арендной платы.
- Установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.
- За период отсрочки у арендатора накапливается задолженность по арендным платежам, которая в дальнейшем подлежит поэтапному погашению. Данная задолженность подлежит погашению не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.
- Арендатор из не пострадавших отраслей экономики вправе требовать отсрочку уплаты арендной платы за 2020 г., но на данный момент арендодатель не обязан её предоставлять и может отказать.
- Любой арендатор вправе попросить изменить размер арендной платы или потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г., но арендодатель также может отказать в этом.
- Арендодателям рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней.
На практике, многие арендодатели отказывают арендаторам в уменьшении арендных платежей, ведь прямой обязанности делать это нет. В то же время таким арендодателям нужно быть готовыми к возможным судебным искам арендаторов с требованием уменьшения арендной платы. Именно суд определит, как должно реализовываться предоставленное законом право арендатора на уменьшение арендной платы.
Власти пытаются стимулировать арендодателей на предоставление льгот и скидок арендаторам. О мерах экономической поддержки арендодателей, которые снижают арендные платежи для своих арендаторов в г. Москве, указано в п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности». Так, арендодателю может быть предоставлена поддержка в объеме суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по объекту недвижимости за период снижения арендной ставки арендаторам.
В то же время, для получения данной поддержки необходимо соблюдение ряда условий, выполнение которых может быть затруднительным для многих арендодателей.