Обзор рынка купли-продажи Москвы. Май 2018
Дата публикации - 19.06.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG, коммерческая недвижимость, мониторинг предложений, изменение средневзвешенной цены, офисные помещения, динамика спроса.
Консалтинговая компания RRG в рамках регулярного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги мая 2018 г.
В мае на продажу предлагалось 1 083 объекта общей площадью 1 549 тыс. кв. м и общей стоимостью 253 млрд. руб., что ниже показателя апреля на 16% по количеству и находится на уровне апреля по общей площади.
Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 4% и составила 163 687 руб./кв. м. Курс доллара в мае вырос на 2%, поэтому в долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% и составила 2 631 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 8%, а в долларах – выросли на 1%.
Судя по снижению цен как за месяц, так и за год период стагнации на рынке коммерческой недвижимости продолжается, причем факторы, которые могли бы способствовать росту рынка на данное время отсутствуют. Мы полагаем, что такая ситуация сохранится минимум до начала осени, когда спрос традиционно может повыситься.
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
1 083 |
253 480 |
1 549 |
1,43 |
163 687 |
|
к апрелю 2018 |
− 16% |
− 4% |
0% |
+ 19% |
− 4% |
|
к маю 2017 |
− 13% |
− 8% |
0% |
+ 15% |
− 8% |
Общая площадь предложения,тыс. кв.м
Средневзвешенная цена, руб/кв.м
Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 57%. Далее идут производственно-складские помещения (18%), помещения торговые помещения (16%) и свободного назначения (9%).
Торговая недвижимость
Объем предложения торговых помещений на продажу в мае 2018 г. относительно апреля по количеству снизился на 6%, а по общей площади – вырос на 44%. Всего на рынке экспонировалось 250 объектов общей площадью 240 тыс.кв. м и общей стоимостью 52,5 млрд. руб.
Внутри Садового Кольца экспонировалось 27 объектов общей площадью 15 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 8%, а по общей площади - на 127%, при этом цена за месяц снизилась на 10% и составила 681 391 руб./кв.м. Большой рост общей площади, и снижение цены было вызвано выходом на рынок крупного и относительно дешевого объекта на ул. Н.Арбат (8 000 кв.м, 516 342 руб./кв. м).
За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 7%, а по общей площади – вырос на 40%, составив 223 объекта общей площадью 225 тыс.кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 16% и составила 187 593 руб./кв. м. Рост общей площади и снижение средневзвешенной цены были обусловлены выходом на рынок крупного дешевого объекта на Сколковском ш. (56 498 кв.м, 102 659 руб./кв.м).
Несмотря на то, что за месяц снижение цен было более высоким по помещениям за пределами центра, за год цены больше снизились по объектам в центре, что может быть связано с более существенным увеличением объема предложения таких помещений.
|
Торговые |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
250 |
52 480 |
240 |
0,96 |
218 540 |
|
к апрелю 2018 |
− 6% |
+ 28% |
+ 44% |
+ 52% |
− 11% |
|
к маю 2017 |
− 9% |
+ 38% |
+ 60% |
+ 77% |
− 14% |
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
27 |
10 255 |
15 |
0,56 |
681 391 |
|
к апрелю 2018 |
+ 8% |
+ 105% |
+ 127% |
+ 110% |
− 10% |
|
к маю 2017 |
+ 17% |
+ 66% |
+ 166% |
+ 126% |
− 38% |
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
223 |
42 225 |
225 |
1,01 |
187 593 |
|
к апрелю 2018 |
− 7% |
+ 18% |
+ 40% |
+ 51% |
− 16% |
|
к маю 2017 |
− 12% |
+ 33% |
+ 56% |
+ 77% |
− 15% |
Средневзвешенная цена, руб/кв.м
Офисная недвижимость
Объем предложения офисных помещений на продажу в мае 2018 г. снизился на 16% по количеству и вырос на 4% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 637 объектов общей площадью 939 тыс. кв.м и общей стоимостью 162 млрд. руб.
Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 16%, а их общая площадь - на 37%, в результате чего объем предложения составил 99 объектов площадью 66 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 9% и составила 418 324 руб./кв. м. Рост цены был обусловлен изменением структуры предложения - уходом с рынка трех дешевых объектов - на Уланском пер. (2 677 кв.м, 165 600 руб./кв.м), ул. Машкова (7 585 кв.м, 216 000 руб./кв.м) и на Старопимановском пер. (7 780 кв.м, 308 160 руб./кв.м).
Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц снизился на 16% по количеству, вырос на 9% по общей площади и составил 538 объектов общей площадью 873 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра снизилась на 3% и составила 154 574 руб./кв.м. Снижение цены было обусловлено уходом с рынка двух дорогих офисных объектов - на ул. 2-я Брестская (6 000 кв.м, 373 750 руб./кв.м) и Яково-Апостольском пер. (10 300 кв.м, 305 100 руб./кв.м).
Судя по динамике цен за месяц и за год, более высокий спрос продолжает оставаться на качественные офисы в центре, что может быть связано, в частности, с более заметным снижением объема предложения таких объектов по общей площади.
|
Офисные |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
637 |
162 484 |
939 |
1,47 |
173 054 |
|
к апрелю 2018 |
− 16% |
− 3% |
+ 4% |
+ 24% |
− 6% |
|
к маю 2017 |
− 10% |
− 6% |
+ 20% |
+ 33% |
− 21% |
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
99 |
27 521 |
66 |
0,66 |
418 324 |
|
к апрелю 2018 |
− 16% |
− 31% |
− 37% |
− 24% |
+ 9% |
|
к маю 2017 |
− 17% |
− 53% |
− 50% |
− 40% |
− 7% |
|
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
538 |
134 963 |
873 |
1,62 |
154 574 |
|
к апрелю 2018 |
− 16% |
+ 6% |
+ 9% |
+ 30% |
− 3% |
|
к маю 2017 |
− 8% |
+ 19% |
+ 34% |
+ 46% |
− 11% |
Средневзвешенная цена, руб/кв.м
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в мае 2018 г. уменьшилось на 35%, а общая площадь - на 22%. Объем предложения составил 86 объектов общей площадью 225 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 24% и составила 55 459 руб./кв.м. Снижение цены произошло как за счет снижения цен на 13% по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц так и за счет изменения структуры предложения. В частности с одной стороны, в мае закончилось экспонирование двух дорогих объектов – на ул. Лесная (11 778 кв.м, 101 885 руб./кв.м), Варшавское ш. (15 000 кв.м, 125 452 руб./кв.м), с другой - на рынок вышли дешевые объекты на ул.Чермянская (5 207 кв.м, 28 481 руб./кв.м), Перовский пр-де (6 126 кв.м, 30 526 руб./кв. м), Смирновской ул. (6 600 кв.м, 28 000 руб./кв. м).
Объем предложения объектов свободного назначения в мае 2018 г. по количеству снизился на 20%, а по общей площади – на 23%, составив 110 объектов общей площадью 145 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 179 830 руб./кв.м.
|
ПСП |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
Значение |
86 |
12 456 |
225 |
2,61 |
55 459 |
|
к апрелю 2018 |
− 35% |
− 41% |
− 22% |
+ 20% |
− 24% |
|
к маю 2017 |
− 2% |
− 41% |
− 45% |
− 44% |
+ 8% |
|
ПСН |
Количество |
Общая стоимость, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средневзвешенная цена, руб./м2 |
|
значение |
110 |
26 061 |
145 |
1,32 |
179 830 |
|
к апрелю 2018 |
− 20% |
− 24% |
− 23% |
− 5% |
− 1% |
|
к маю 2017 |
− 36% |
− 39% |
− 30% |
+ 10% |
− 13% |
Средневзвешенная цена, руб/кв.м
Компания RRG –профессиональный игрок рынка коммерческой недвижимости с 2005 года. Обладатель наград ежегодных престижных премий рынка. Компания специализируется на торгово-развлекательной, жилой, гостиничной, многофункциональной и инфраструктурной недвижимости, проектах для розничного ритейла и оказывается услуги в области консалтинга, геомаркетинга, брокериджа, а также управления и эксплуатации. Важнейшее направление деятельности компании – разработка проектов комплексного развития территорий, инфраструктурные проекты.
Деятельность компании основана на применении собственных и адаптированных к условиям российского рынка зарубежных разработок, для чего создано единственное в России научно-практическое подразделение RRGLab, специализирующееся на технологиях в области коммерческой недвижимости. Все решения базируются на уникальных запатентованных методиках и аналитических разработках с использованием современных геомаркетинговых инструментов по анализу поведенческих характеристик населения, прогнозированию товарооборота, которые дают возможность принимать инвестиционные решения с высокой степенью точности. География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 150 городов Российской Федерации и стран СНГ.