Особенности купли-продажа квартиры по генеральной доверенности
Дата публикации - 11.01.2020 г.
Автор - Алексей Головченко
Управляющий партнер
юридической компании «ЭНСО»
Cайт - ensocompany.ru
Ключевые слова: Юридическая компания «ЭНСО», купля-продажа квартир, генеральная доверенность, поправки к ФЗ № 218-ФЗ, регистрация недвижимости, «Госуслуги», собственник, Росреестр, риэлтор.
Понятие доверенности рассматривается в ст. 185 Гражданского кодекса. Доверенность - письменное уполномочие совершить определенные действия от имени одного персонажа другим. Так оно и было до последнего времени. Пока не появилась возможность совершения сделок посредством интернет-ресурсов. И если раньше мошенники подделывали доверенности, подкупали нотариусов и пр., то сейчас они научились подделывать электронные подписи.
Для того, чтобы этого избежать с 16 сентября 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Эти поправки касаются именно изменения регистрационных данных недвижимости. Согласно последнему изменению собственник недвижимости может самолично составить заявление о том, что без его непосредственного присутствия что-либо сделать с недвижимостью нельзя. При этом генеральная доверенность на право отчуждение имущества также не будет иметь юридической силы.
Для того, чтобы наложить такой запрет, есть 2 пути:
- Сделать это онлайн через сервис «Госуслуги».
- Путем подачи заявления в МФЦ.
О втором пути расскажу подробнее.
Согласно ст. 36 Федерального закона «О государственной регистрации» наложить такой запрет может собственник или его законный представитель. Сам Закон не рассматривает понятие «законного представителя». А если мы обратимся к Гражданскому процессуальному кодексу, то к Законным представителям относятся: родители, усыновители, опекуны, попечители, иные лица, представляющие интересы недееспособных или не обладающих полной дееспособностью граждан. Другими словами, те лица, которые в силу своего правового положения выступают от имени лица, которое не может сам защищать свои интересы.
Однако есть еще понятие законного представительства. Согласно Кодексу об Административных правонарушениях РФ юридическое лицо также может быть представлено законным представителем в лице его директора или иного человека, имеющего на руках соответствующий документ.
А вот физическое лицо, обладающее полной дееспособностью иметь законного представителя не может. Генеральная доверенность не наделяет доверенное лицо таким юридическим статусом.
Отсюда следует, что по генеральной доверенности заявить о наложении запрета на регистрационные действия с недвижимостью нельзя.
Я могу понять запрет на совершение регистрационных действий в отсутствие собственника. Но понять наложение такого запрета- откровенно говоря не вижу логики. При наложении запрета правовое положение собственника не ухудшается: он не лишается недвижимости. Кроме того, лица, которые сами не могут в силу тех или иных не могут присутствовать при наложении запрета, подпадают под группу риска. Скажем, пожилой человек находится в больнице. У него нет доступа к интернету. В силу физического состояния он самолично явиться не может в МФЦ, и не может выдать доверенность, т.к. она не будет иметь юридической силы.
Откровенно говоря, каждый запрет должен быть обоснован. Лично я не вижу реального обоснования сужения круга лиц до собственника и законного представителя недееспособного для наложения запрета.
Обратимся к реализации недвижимости по генеральной доверенности. Как было сказано выше, если Вами наложен запрет на совершение регистрационных действий без личного присутствия собственника, то никакая доверенность не будет иметь силы.
Подводные камни для покупателя
Есть ли обременение на квартире: залог, арест - покупатель без особого труда с минимальными затратами может узнать непосредственно на сайте Росреестра. Цена за получение справки невысокая.
Теперь посмотрим, чем рискует лицо, которое передает свои полномочия по генеральной доверенности или по доверенности на право совершения сделок с недвижимостью. Ведь совсем не обязательно наделять доверенное лицо всеми своими правами и обязанностями. Доверенность может быть составлена только на определенные действия. Например, на представление Вас в регистрирующих органах без права получение денежной суммы.
Почему люди пользуются доверенными лицами? У кого-то нет времени самому заняться реализацией или приобретением недвижимости. Другой просто боится всей бюрократической волокиты. Третий предпочитает доверить дело профессионалам. Причины у всех разные.
Для того чтобы некто смог действовать от Вашего имени, Вам следует обратиться к нотариусу. При чем Ваше присутствие, как доверителя, обязательно. А вот что касается доверенного лица, то достаточно его паспортных данных.
- Купля-продажа и Вы конкретно знаете покупателя: в доверенности следует указать, кому будет продаваться данная квартира или дом.
- Доверенное лицо сам ищет покупателя или покупатель еще не определен, то этого делать не надо.
- По доверенности Вы хотите подарить квартиру - данный договор является адресным. Вам следует указать в доверенности, кому будет преподнесён дар.
- Что касается договора ренты, то рентоплательщик также может быть указан, если он известен или же не указан, если Вы ни с кем конкретно не договорились и поручаете Вашему доверенному лицу найти желающего.
При составлении доверенности на совершение неважно какой сделки с недвижимостью желательно указывать контрагента договора, если он известен, чтобы доверенное лицо не злоупотребило своими полномочиями.
Какими еще правами Вы можете наделить Вашего представителя? Он может показывать потенциальным приобретателям недвижимость, давать пояснения в пределах своих полномочий, собирать документы, необходимые для совершения сделки, совершать регистрационные действия, получать денежные средства, если, конечно, Вы ему доверите это делать.
Зачастую покупатель и продавец и не встречаются друг с другом: и тот и другой действуют через представителей.
Кто может выступать в качестве доверенного лица?
Гражданин должен быть совершеннолетним и дееспособным. Пожалуй, это два основных требования. Оформление доверенности-дело не совсем дешевое. Но не стоит экономить и сразу оформлять генеральную доверенность на кого-либо если в этом нет реальной необходимости. Во-первых, может больше Вам не потребуются услуги представителя. А во вторых, все-таки любая доверенность несет в себе некий риск. Лучше составлять доверенность на конкретное действие. Как скажем, на совершение действий, направленных на приобретение недвижимого имущества и оформление его на ваше имя. Или продажа недвижимости от Вашего имени.
Как лучше составить доверенность и что в ней прописать, Вам подскажет нотариус. Все доверенности сейчас находятся в едином реестре. Если Вы сталкиваетесь с лицом, который действует от имени собственника по доверенности, проверьте подлинность доверенности.
Несколько слов о доверенности, которые оформляются за пределами Российской Федерации. Консульства наделены полномочиями по выдаче доверенности. Если же Вы оформили доверенность у зарубежного нотариуса, она должна быть переведена на русский язык, перевод должен быть заверен, и на доверенности обязательно должен стоять апостиль.
Советую при оформлении доверенности доверять сбор и оформление документов, ни в коем случае не получение денежных средств. Сегодня банковские переводы Он-лайн стали доступными. Прописывайте полностью сумму. Не пытайтесь «сэкономить» на налогах. Если Вами была обговорена одна продажная цена, а в договоре указана другая, значительно ниже первой, потом будет очень сложно доказать первоначальную цену.
Можно ли выдавать доверенность на сотрудников агентств по недвижимости, то есть риэлторов?
Вы можете выдать доверенность риэлтору, при этом поручив ему заняться поиском недвижимости, просмотром ее, сбором и проверкой документов. Но оставляйте право конечной подписи за собой. Не будет лишним и порой перепроверить данные, особенно если недвижимость продается по заниженной цене, или, наоборот, Вашу квартиру продают по цене значительно выше рыночной. Такие факты Вас должны насторожить в первую очередь.
При оформлении доверенности, обязательно составьте договор с указанием способа и суммы оплаты услуг доверенного лица.
Помните, что лицо, действующее по доверенности, выступает от Вашего имени - Вы будете нести ответственность за то или иное нарушение. Не стоит выдавать доверенность на получение кредитов на Ваше имя, оформление ипотеки, снятие денег. Таким образом, собственник, выдавая генеральную доверенность на совершение всех действий, рискует потерять и недвижимость, и деньги.
Покупатель тоже рискует:
- Доверенность от имени продавца может быть отозвана на момент совершения сделки. И передав денежные средства, он также может остаться и без денег, и без недвижимости.
- Хозяин недвижимости может отойти в мир иной. Сделка, заключенная после смерти собственника, будет являться недействительной.
Еще раз о мерах предосторожности.
- Проверьте полномочия лица, которое действует по доверенности.
- Доверяйте только сбор документов и присутствуйте лично при регистрации.
- Никакие наличные денежные средства не должны попадать в руки доверенному лицу.