Личный опыт: покупка инвестиционных апартаментов в Салоу
Дата публикации - 17.03.2018 г.
Автор - Дом в Европе
Сайт - european-house.ru
Ключевые слова: Дом в Европе, инвестиции, апартаменты, зарубежная недвижимость, коммерческая недвижимость, апартаменты в Салоу, Испания.
Вначале Николай хотел купить апартаменты на Тенерифе. Побывал на острове. Открыл счет. Даже банк одобрил ему ипотеку. Но что-то пошло не так...
- Покупка апартаментов в Салоу за €115 тыс. Планировал вложить собственных средств не более €50 тыс. По факту из бюджета немного "вышел" и потратил на €8 тыс. больше.
- Остальную сумму составила банковская ипотека на 30 лет. После раздумий выбрал фиксированную ставку под 3% годовых. Решил в долгосрочной перспективе плавающая ставка будет рискованной.
- Расчетная прибыль от инвестиций €10 тыс. - €12 тыс. в год.
Куда инвестировать: Тенерифе или Салоу?
Из тех, апартаментов, что предварительно заинтересовали на фотографиях при личном осмотре на Тенерифе ничего не понравилось. Хоть инвестиционные показатели недвижимости и были подходящие, что-то воздерживало от покупки. Уехал ни с чем.
После, в течение года компания предлагала еще варианты. Но цены апартаментов росли и рентабельность Канарской недвижимости стала непривлекательной.
Неожиданным стало предложение от "Дом в Европе" об инвестициях в Салоу. Этот город - туристический центр на побережье Коста Дорада, в континентальной части Испании. Цена предлагаемых апартаментов была сопоставимой с первоначальной попыткой покупки на Тенерифе. К тому же аргументы, которые приводило агентство были весьма убедительные. Объект инвестиций - апартаменты с 2 спальнями, площадью 55 кв. м. В жилом комплексе очень большой бассейн. Рядом второй для детей. Вокруг ухоженная зона отдыха. Расположение очень удачное: туристическая часть Салоу, рядом полно ресторанов и баров, 2 самых престижных ночных клуба побережья, супермакреты. Но главное, близость к морю. Пляж "Capellаns" находится всего в 300 м, а центральный пляж "Levante" в 450 м от апартаментов. То есть все составляющие спроса для туристической аренды были в наличии.
Немаловажным являлись факторы: цена аренды и сезонность. В высокий сезон такие апартаменты сдаются за €220-€250/сутки. А наибольший приток отдыхающих в Салоу приходится на летние месяцы. Если сопоставить с инвестициями на Тенерифе, то выходило, что 3 летних месяца аренды в Салоу приносили такой же доход, как схожая квартира на Канарах за целый год! Что, по-моему, существенно. Ведь, во-первых, это меньшая арендная амортизация. Во-вторых, возможность в сентябре или октябре самому пользоваться жильем для отдыха. С началом учебного года спрос на туристическую аренду здесь резко падает. В то время как на Коста Дорада начинается бархатный сезон. Море теплое, жара спадает, туристов мало. Да и цены на все снижаются.
Покупка в Салоу
На изучение рынка недвижимости Салоу и предоставляемой агентством "Дом в Европе" информации, текущих консультаций ушло около 1 месяца. Решив, что цена подходящая, а предложение все более интересным я отправился для осмотра объекта инвестиций. В Салоу был впервые. Курорт очень понравился. Комплекс, его расположение и сами апартаменты ожидания оправдали. Жилье было в прекрасном состоянии, не требовало ремонта и дополнительных затрат. Приятным бонусом стало то, что бывшие владельцы оставляли практически всю мебель и бытовую технику. Что опять же экономило не меньше €5тыс. для оснащения квартиры всем необходимым под сдачу в аренду.
Приняв окончательное решение, я открыл счет, подписал arras (договор залога), оставил доверенность и уехал. Это было в марте.
Дальнейшим получением ипотеки, покупкой апартаментов и оформлением их в собственность занималось агентство. После сбора необходимых документов и перевода собственных средств на испанский счет к концу мая мы вышли на сделку. Конечно, со мной согласовывался каждый этап. Происходило это дистанционно и надо отметить небыстро. Работать в Испании не торопятся даже банкиры. Окончательно ипотеку банк одобрил лишь через 3 недели. Путем долгих переговоров удалось выторговать 0,4%. В итоге договорились на ставку в 3% годовых. Спасибо агентству! Уж не знаю какие аргументы там были задействованы.
Сдача в аренду
Еще на этапе обсуждения покупки агентство не только представило расчет рентабельности инвестиций, мы также договорились, что апартаменты будут взяты в управление и агентство обеспечит послепродажный сервис, весь маркетинг и сдачу жилья в аренду.
После подписания договора купли-продажи еще 3 недели ушло на получение энергетического сертификата и туристической лицензии - эти документы необходимы для легитимной работы с арендой. Также агентство докупало в квартиру недостающее: посуду, постельные принадлежностей, телевизор и кое-какую мебель. осуда, ы ументы необходимы для сдачи в аренду.ентством х средств в Испанию в середине мая вышли на сделку. д, как В середине июля были заселены первые отдыхающие. Дело пошло. За 1,5 летних месяца выручка от аренды составила около €6 тыс. Причем в последние 10 дней августа из-за террактов в Каталонии была аннулирована бронь на €2450.
Первые итоги
В целом я доволен! Даже с учетом форс-мажора и испанских бюрократических проволочек оформления документов, вложения за такой короткий срок оправдались. Запланированный возврат от инвестиций в 12-15% годовых получил практическое подтверждение. Если бы успели выйти на рынок аренды в июне, а также не помешал случившийся форс-мажор прибыль уже в первое лето была бы больше. Хотя, полученная рента полностью покрыла выплаты по ипотеке на 1 год и все расходы на содержание недвижимости.
В сентябре мы сами отдыхали в этих апартаментах. Что несомненно приятный бонус от владения курортной недвижимостью.
В сезон 2018 г. рассчитываю получить чистую прибыль в полном объеме. Первые брони, которые поступили недавно в феврале подтверждают ожидания.
Группа компаний "Дом в Европе" c 2009 г. профессионально занимается управлением и продажей недвижимости в Испании. Для наших клиентов мы предлагаем жилую и коммерческую недвижимость в наиболее популярных регионах Испании - это недвижимость Барселоны и недвижимость на побережьях: Коста Дорада, Коста Бланка, а также недвижимость Балеарских и Канарских островов. В оперативном доступе компании порядка 5 тыс. объектов