Цены на новостройки в Новой Москве растут несмотря на падение спроса
Дата публикации - 22.07.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: Метриум, новостройки, Новая Москва, падение спроса, раст цен, стоимость квадратного метра, аналитика.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за полугодие возросла на 11%, а спрос при этом сократился на 42%. Кризисные явления в экономике пока не повлияли на жесткую ценовую политику местных застройщиков. Однако конкурентность новомосковских цен по сравнению со старомосковскими сохраняется, а разница между ними стабильна последние два года.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс. договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года – 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%. Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (–60%), но и в I квартале (–22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем "старая" Москва, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим. Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен. Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%. Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него. Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей – именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой. В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад – на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета). Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах. За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей[1]. Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
Как менялись цены на массовые новостройки Новой и «строй» Москвы
*Расчет без учета проекта «Светлая мир “Станция “Л”»
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная. В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале – на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве – явление временное, – уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится. Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России. Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, – резюмирует Мария Литинецкая. – Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам. Вместе с тем, такую динамику мы ни раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
[1] Аналитики компании «Метриум» исключили из расчета один новый крупный жилой комплекс, который поступил в продажу в «старой» Москве по демпинговым ценам и исказил общую картину динамики цен в конце полугодия. С учетом этого проекта средний квадрат в июне стоил 181,3 тыс. рублей.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель компании насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.