Особенности сделок купли-продажи квартиры по доверенности (Features of transactions of purchase apartment attorney)

Таволжанская Анна Владиславовна
высшее юридическое образование
нотариус Санкт-Петербурга
адрес электронной почты – tavanna@inbox.ru





 

 

Дата публикации - 25.12.2019 г.

Аннотация. Статья посвящена вопросам, связанным с участием в сделке купли-продажи недвижимости представителя, действующего на основании доверенности от имени продавца. Приведены различные варианты оформления доверенности, оценены риски обеих сторон договора. Рассмотрены способы проверки обстоятельств, являющихся основанием для прекращения действия доверенности. Завершают статью рекомендации, направленные минимизацию вероятности признания такой сделки недействительной. 
Ключевые слова: доверенность, генеральная доверенность, прекращение доверенности, проверка доверенности, продажа недвижимости, покупка недвижимости, купля-продажа недвижимости, представитель, нотариус, договор.

Abstract. The article examines issues of participation of a representative acting in real estate purchase agreement under a power of attorney on behalf of a real estate seller. Various variants of power of attorney execution are given, risks of both parties of a contract are estimated. The ways of checking the circumstances for the revocation of a power of attorney are considered. The article concludes with recommendations aimed at minimizing the probability of recognition of such a transaction as invalid.
Keywords: power of attorney, general (full) power of attorney, revocation of power of attorney, validation of power of attorney, real estate sale, real estate purchase, purchase and sale of real estate,  representative, notary, contract.

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПО ДОВЕРЕННОСТИ
FEATURES OF TRANSACTIONS OF PURCHASE APARTMENT ATTORNEY

Представим себе ситуацию: человек хочет купить квартиру. Причем эта квартира должна соответствовать определенным параметрам: экологически благополучный район города, достаточная площадь, хорошая управляющая компания, достойные соседи и т.д. Этот потенциальный покупатель потратил несколько месяцев на поиск подходящего объекта и, наконец, нашел то, что ему нужно. Ура! Он готов внести задаток… Но тут возникло затруднение: оказывается, продавец через пару дней уезжает в длительную командировку, а у покупателя необходимая для сделки сумма денег появится только через неделю. Что делать? Неужели наш покупатель не сможет заполучить квартиру своей мечты? Конечно, все совсем не так печально. Закон предусмотрел для такого и других подобных случаев удобный правовой инструмент – доверенность. Продавец может оформить доверенность на любое лицо по своему усмотрению, и это лицо осуществит все необходимые действия, связанные с продажей квартиры. Но будет ли такое решение безопасным для покупателя и для продавца? А безопасно ли заключать сделку на основании доверенности, если продавец вообще постоянно живет за границей? Давайте разберемся в этом вопросе.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими ли­цами. Представитель всегда действует от имени доверителя. Это означает, что действия представителя, не выходящие за рамки предоставленных ему полномочий, создают (изменяют, прекращают) права и обязанности представляемого (доверителя).

Доверенность на распоряжение недвижимым имуществом требует обязательного нотариального удостоверения.

Существует деление доверенностей на виды: генеральные (общие), специальные, разовые. С практической точки зрения, это деление достаточно условно.

В юридической литературе обычно указывают, что генеральные (общие) доверенности выдаются представителю для совершения разнообразных сделок в течение определенного пери­ода времени. На практике, как правило, «генеральная» доверенность начинается со слов «доверяю распоряжаться всем моим имуществом». Далее обычно следует перечисление видов имущества (недвижимость, счета в банках, транспортные средства и т.д.) и операций, которые представитель вправе совершать с этим имуществом (продавать, закладывать, обменивать, получать  и пр.).

Возможно оформление «генеральной» доверенности в отношении конкретного имущества, например, квартиры. В такой доверенности доверитель указывает, что он доверяет совершать любые сделки  именно с этим имуществом.

Можно сформулировать доверенность так: «доверяю продавать любое принадлежащее недвижимое имущество, находящееся в Санкт-Петербурге». Это будет «специальная» доверенность.

Бывают еще «разовые» доверенности – выданные в целях совершения конкретных действий в отношении конкретного имущества, например: «доверяю продать квартиру, находящуюся по адресу…».

«Генеральная» доверенность содержит в себе достаточно большой риск, причем как для продавца, выдавшего доверенность, так и для покупателя.

Человек, выдавший «генеральную» доверенность, рискует полностью утратить контроль над своим имуществом. Как правило, оформляя подобную доверенность, доверитель предполагает, что его доверенное лицо будет согласовывать с ним свои действия, в том числе условия совершаемых на основании доверенности сделок. Однако эффективного механизма, который бы гарантировал доверителю такое поведение доверенного лица, не существует. Обычно в такой доверенности указано, что представитель может определять условия сделок по своему усмотрению. С точки зрения здравого смысла, это вполне объяснимо – ведь невозможно заранее определить условия всех возможных сделок со всеми видами имущества доверителя, которые могут быть совершены в течение достаточно длительного периода времени. Но при этом получается, что точность соблюдения пожеланий и интересов доверителя определяется  порядочностью представителя.

Кроме того, доверитель может в какой-то момент передумать совершать сделку с каким-то определенным объектом, но частично отменить «генеральную» доверенность невозможно. В таком случае придется либо полагаться на честное слово представителя, который пообещает не идти против воли доверителя, либо отменять доверенность полностью.

При оформлении «специальной» доверенности доверитель несет практически все те же риски, что и при оформлении «генеральной» доверенности.

При выдаче «разовой» доверенности доверитель имеет возможность обозначить конкретные условия предполагаемой сделки. Например, в доверенности можно указать: «доверяю продать квартиру по адресу … за цену не ниже … рублей при условии перечисления указанных денежных средств на мой счет …». Оформление такой доверенности представляется достаточно безопасным для продавца действием.

Если доверенность позволяет представителю получить наличные денежные средства за проданный объект, представитель должен все полученные по сделке деньги отдать доверителю. Должен, но отдаст ли? Если представитель окажется недобросовестным, интересы доверителя могут сильно пострадать.

В любом случае, продавцу необходимо помнить, что если он передумает пользовать услугами представителя, то выданную доверенность необходимо отменить. Отмена нотариальной доверенности совершается в нотариальной форме. После оформления распоряжения об отмене доверенности нотариус вносит сведения об отмене в Единую информационную систему нотариата (ЕИС). Все третьи лица считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в ЕИС. Для отмены доверенности нужно знать ее реквизиты (нотариуса, удостоверившего доверенность, дату удостоверения, реестровый номер доверенности). Поэтому, оформляя доверенность, желательно оставить себе ее копию – на всякий случай.

Покупатель, покупающий квартиру по договору, где за продавца действует представитель на основании доверенности, тоже рискует.

Заключая такую сделку, в первую очередь, покупателю необходимо убедиться, что доверенность не утратила силу. Гражданский кодекс указывает, что действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
3) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
4) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

То есть покупателю надо удостовериться в том, что на момент заключения договора купли-продажи срок доверенности не истек, доверитель жив и полностью дееспособен, доверенность им не отменена, и в отношении ни доверителя, ни его представителя не введена соответствующая процедура банкротства.

Последнее обстоятельство проверить просто – вся необходимая информация содержится на сайте https://bankrot.fedresurs.ru. Правда, здесь стоит отметить, что законодательство не содержит прямого указания на то, что в какой-либо стадии банкротства лицо утрачивает право выдавать доверенности. Этот вопрос в настоящее время является дискуссионным. Однако для обеспечения бесспорности сделки заключать договор, в котором какая-либо из сторон находится в процессе банкротства, не стоит.

Также легко проверить факт отмены доверенности. Для этого достаточно обратиться к сайту http://reestr-dover.ru, на котором Федеральная нотариальная палата размещает необходимые сведения.

Срок действия доверенности обычно указывается прямо в тексте. Если такой срок не указан, считается что доверенность действует в течение 1 года с даты ее выдачи. Дата выдачи также должна быть указана в тексте доверенности. Если вдруг ее нет, то доверенность недействительна. Правда, нотариальных доверенностей, не содержащих дату ее оформления, не бывает.

Труднее всего бывает удостовериться в том, что доверитель жив и является дееспособным. Если он проживает в одном регионе с покупателем, то покупатель, конечно, имеет возможность встретиться с ним. А вот если доверитель находится где-то очень далеко, то единственный способ с ним пообщаться – это видеосвязь. Такой способ проверки личности продавца нельзя отнести к абсолютно надежным, так как не исключено использование грима, который не всегда возможно разглядеть при дистанционном общении. То есть вместо настоящего продавца покупателю может быть «предъявлен» совершенно другой человек.

Сделка, совершенная по доверенности от имени лица, которое признано недееспособным или ограниченно дееспособным, недействительна. Признание гражданина недееспособным осуществляется в судебном порядке. В РФ не существует отдельного реестра, в котором учитываются все лица, в отношении которых вынесены судебные решения о признании их недееспособными или ограниченно дееспособными. Соответствующие решения направляются судами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость (Росреестр). Росреестр «прикрепляет» информацию о таком судебном акте к информации о правообладателе (собственнике недвижимости). Раскрыть эту информацию Росреестр может только по запросу уполномоченных лиц или органов, установленных законом. То есть у покупателя нет возможности самостоятельно получить сведения о наличии соответствующего судебного решения в отношении продавца. В этом вопросе может помочь нотариус, который обязан при нотариальном удостоверении сделки направить запрос в Росреестр о предоставлении сведений о недееспособности участников сделки.

Еще одним интересным моментом является вопрос: а совпадает ли текст доверенности, которую представили для заключения сделки, с текстом той доверенности, которую на самом деле выдал собственник недвижимости своему представителю. Не секрет, что некоторым умельцам при помощи современных технических средств удается заменить текст документа, в результате чего доверенность, например, на получение пенсии, может превратиться в доверенность на продажу квартиры. А бывает, что бланк доверенности просто подделывают. Как убедиться, что доверенность не поддельная? Самый надежный способ – обратиться к нотариусу. Нотариус при удостоверении доверенности размещает ее скан-образ в ЕИС. Любой другой нотариус при нотариальном удостоверении сделки может получить этот скан-образ и проверить, выдавалась ли представленная доверенность и в каком виде.

Ну и, наконец, если говорить о тексте доверенности, то наиболее безопасным вариантом для покупателя будет «разовая» доверенность. Чем точнее в доверенности указаны полномочия представителя, тем меньше риск, что сделка будет оспорена доверителем ввиду того, что представитель вышел за пределы предоставленных ему полномочий.

С этой точки зрения, «генеральная» доверенность является наименее надежным документом. Иногда после того, как на основании такого рода доверенности была, например, продана квартира, не упомянутая конкретно в доверенности, доверитель вдруг решает обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, так как он, выдавая доверенность, «не подумал именно про эту квартиру» или на момент выдачи доверенности этой квартиры у него еще не было. Риск признания такой сделки недействительной достаточно велик. То есть в случае совершения сделки на основании подобной доверенности достаточно велик риск выхода представителя за пределы тех полномочий, которые подразумевал доверитель.

Отдельно необходимо коснуться доверенностей, оформленных за пределами РФ. Если такая доверенность оформлена в консульском учреждении РФ, то она приравнивается к доверенности, удостоверенной нотариусом. Сведения о факте ее выдаче, а также о факте отмены также вносятся в ЕИС и могут быть проверены.

А вот проверить выдачу и отмену доверенности, оформленной нотариусом или иным уполномоченным лицом другого государства, практически невозможно. Соглашаясь заключить сделку, в которой представитель продавца действует на основании такой доверенности, покупатель принимает на себя достаточно серьезные риски.

Подводя итог, можно сказать, что участие в процессе заключения сделки представителя, действующего на основании доверенности, влечет для сторон сделки минимальные риски при соблюдении следующих условий:

• доверенность выдана на совершение конкретных действий с конкретным объектом;
• в доверенности указаны основные условия сделки;
• сделка нотариально удостоверена.

Отклонение от этих условий не противозаконно, но увеличивает риски участников договора.