Сдача в аренду квартиры: как оценить доходность от инвестиции
Дата публикации - 20.02.2020 г.
Автор - Жанна Шевченко
директор по продажам и маркетингу «Страна Девелопмент»
Сайт - strana.com
Ключевые слова: Страна Девелопмент, недвижимость, инвестиции, пассивный доход, затраты, сдача в аренду, инфраструктура, квартира с отделкой, апартаменты.
Недвижимость, особенно жилая — понятный и традиционный объект для инвестиций. Такое инвестирование не требует ежедневной суеты и подразумевает пассивный доход.
Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду – единовременная инвестиция с абсолютно понятной схемой, доходность которой можно посчитать заранее. Например, вы собираетесь сдавать квартиру в новостройке стоимостью 7 млн рублей за 40 тыс. руб. в месяц. Предварительно необходимо потратиться на косметический ремонт и покупку минимального набора бытовой техники, что обойдется минимум в 700 тыс. руб. В таком случае максимальная доходность составит 5,4% - это хорошая доходность для рынка аренды квартир, где средний показатель – 4-5% годовых, но сама квартира в этом случае окупится примерно за 20 лет. В расчете мы не учитываем имущественный налог, возможный простой жилья, вознаграждение брокеру, затраты на мебель и возможный ремонт техники и самой квартиры, отделка также может оказаться дороже. Впрочем, квартира в долгосрочной перспективе растет в цене, да и арендная ставка – тоже.
Выбирать перспективную для сдачи в аренду недвижимость имеет смысл в новом, еще лучше в строящемся жилом комплексе с современной архитектурной концепцией, в нескольких минутах ходьбы от станции метро. Наиболее востребованы студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры «евроформата» - варианты с объединенными кухней и гостиной.
Впрочем, покупка квартиры «под аренду» — скорее, не инвестирование, а сохранение денег. Банковские вклады под 8% годовых выглядят более привлекательными. Рентные инвестиции подходят тем, кто приобретает недвижимость «впрок» — для подрастающих детей или в качестве будущей прибавки к пенсии.
В современных реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. По данным BusinessPlanner и CBRE доходность сдачи в аренду апартаментов в Москве составляет 8-10%, ликвидные проекты позволяют добиться доходности в 12-14% годовых, а наиболее привлекательная недвижимость — 16%.
Арендатору важны транспортная доступность, инфраструктура, локация и стоимость. Найти ликвидный объект, у метро, сочетающий все эти характеристики – непросто. Выгодное расположение, креативная концепция, исключительная архитектура и передовое инфраструктурное наполнение представлены преимущественно в дорогих сегментах, но и в сегменте бизнес-класса срок окупаемости апартаментов «под аренду» – 10 лет.
Целесообразнее приобретать недвижимость с целью инвестиций на начальных и средних этапах строительства, когда в проекте еще присутствует широкий ассортимент по выгодным ценам, но уже можно сам проект и темпы его строительства. Если есть предложение с отделкой от застройщика, то лучше остановить выбор на нем. Такая инвестиция покажет дополнительную доходность за счет снижения затрат на ремонт и роста цены в период стройки.
В частности, максимальная доходность 30-метрового апартамента «евроформата» с дизайнерской отделкой в комплексе «Донской квартал», строящемся в одноименном районе Москвы рядом с метро «Тульская», может достигать 13–16% годовых. Объект вводится в эксплуатацию в 2021 г. и сдача в аренду апартамента на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб. с учетом затрат на покупку бытовой техники и мебели, ежегодного налога на имущество и обязательных эксплуатационных платежей. Сам апартамент за это время подорожает примерно на 15-20%. Дополнительным преимуществом для арендаторов апартаментов гостиничного типа в комплексе служит возможность получения пятилетней регистрации с правом ее продления.
Сегодня многие выбирают не просто место для жилья, а индивидуальные проекты с собственным лицом, не похожие на другие. Апартаменты с нестандартной планировкой и особым стилем привлекают гораздо больше внимания арендаторов. Да и инвесторов тоже. В 2019 году зафиксирован рекордный за 5 лет рост стоимости московских апартаментов: средняя стоимость квадратного метра столичных апартаментов выросла практически на 20%, в то время как с 2014 по 2018 год рост составил всего 12%.
«Страна Девелопмент» — динамично развивающаяся девелоперская компания полного цикла, реализующая крупные проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости на территории России. Офисы открыты в Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.