Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 кв. 2019 год


назад в раздел Заметки

Логотип консалтинговой компании S.A. Ricci.

Дата публикации - 04.06.2019 г.
Автор - S.A. Ricci
Сайт - ricci.ru

 

Ключевые слова: ]]>S.A. Ricci]]>, бизнес-центр, арендная ставка, класс А, итоги I кв, ставка капитализации, офисная недвижимость, БЦ, вакантные площади, класс B.

Общие тенденции и события

  • По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.    
     
  • Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.
     
  • Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков.
     
  • Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г. составила 18 100 руб./кв.м/год. 
Показатель по итогам,  I кв. 2019 г Класс А Класс В+ Класс В
Объем общего предложения, млн .кв м 6 5,8 4
Объем сделок, тыс. кв м. 34,0 42,0 6,0
Доля вакантных площадей 10% 8,1% 6,2%
Ставка аренды*,руб./кв.м./год 24 800 13 200 12 100

* для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов 

Инвестиционный рынок

  • В I кв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.
  • Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение

По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн. кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК и СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 тыс. кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. кв. м (34% от общего объема).


Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Источник: S.A. Ricci

Примеры некоторых крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г

Название

Адрес

GLA, кв.м

Класс

Искра Парк

Ленинградский проспект, 35

58 200

А

Академик

Проспект Вернадского, вл. 41

26 300

А

Смоленский пассаж (II фаза)

Смоленская площадь, вл 7-9

9 300

А

Спрос

  • В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018 г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.

  • Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м.  Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м. 


Поквартальная динамика спроса свободных площадей

Источник: S.A. Ricci

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+,  но такое соотношение  было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м. В I кв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). В I кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. кв. м).  


Структура спроса офисных площадей по классам

Источник: S.A. Ricci

По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду. 

В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1 500 кв.м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости.    Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют: финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема; представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;  компании – производители – 14%.  

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по нашим прогнозам продолжит развиваться в 2019 году.


Структура спроса по сферам деятельности компаний за I кв. 2019

Источник: S.A. Ricci

По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Примеры крупных сделок за I кв. 2019 г

Объект

Адрес

Класс

Площадь, кв.м

Клиент

Тип сделки

OKO (фаза II)

1-й Красногвардейский пр-д, 19

B+

15 415

«Росбанк»

Аренда

Садовая плаза

Долгоруковская ул., 7-9

A

4 600

Mondelez

Продление

ComCity

Киевское шоссе, 22-й км

А

4 780

Coca-Cola

Аренда

ICUBE

Нахимовский пр-т, 58

A

4 180

ABB

Продление *

Башня Федерация

Пресненская наб., 12

A

3 390

SOK

Аренда

Новосущевский

Сущевский вал,18

B+

3 018

«Сбербанк сервис»

Аренда

*Сделки S.A. Ricci

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г. распределился следующим образом:

  • традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;

  • спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;

  • объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.

  • В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) - процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.


Динамика структуры спроса по кольцевым зонам

Источник: S.A. Ricci

  • В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.

  • По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м.

Ставки

  • По итогам I кв. 2019 г. мы наблюдали медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 руб./кв.м/год.
  • В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год.
  • Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год.
  • Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв.м/год.
  • По итогам 1П 2019 г. мы ожидаем сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность

По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах БК и СК уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I кв. 2019 г. мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I кв. 2019 г. 

Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится по итогам 1П 2019 г.


назад в раздел Заметки

Категория: