Экономическая целесообразность снижения кадастровой стоимости квартиры
Дата публикации - 27.02.2020 г.
Автор - Вожова Елена Михайловна
ведущий юрисконсульт ООО «ЦПО групп»
Сайт - pravorf.ru
Ключевые слова: ЦПО групп, недвижимость, кадастровая стоимость, оспаривание, НДФЛ, продажа квартиры, право собственности, рыночная стоимость.
В связи с тем, что расчёт налога на имущество физических лиц напрямую зависит от его базы, т.е. кадастровой стоимости объекта недвижимости (в частности, квартиры), актуален вопрос оспаривания кадастровой стоимости. Также величина кадастровой стоимости важна при исчислении НДФЛ, если гражданин продаёт квартиру, не дожидаясь истечения пятилетнего срока нахождения квартиры на праве собственности.
Разумеется, собственники заинтересованы в снижении кадастровой стоимости и уменьшении налоговой нагрузки. Поэтому для ответа на вопрос рассматриваемой темы, следует просчитать экономическую целесообразность, а также сопутствующие данной процедуре расходы.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии при Росреестре (в каждом регионе создана такая комиссия) либо в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Изначально оценить, насколько завышена кадастровая стоимость, можно с помощью оценочной организации, которая подготовит предварительный расчет эффективности снижения кадастровой стоимости до размера рыночной. Другой способ — использование данных работы комиссии по рассмотрениям споров о кадастровой стоимости. Возможно, «сосед» по зданию или по улице оспаривал кадастровую стоимость, что поможет приблизительно оценить стоимость квадратного метра своего подобного помещения.
Для обращения в комиссию потребуется отчёт о рыночной стоимости. Однако далеко не всегда, комиссия удовлетворяет заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Собственник вынужден всё равно обращаться в суд. Поэтому рассмотрим расходы, которые необходимы на судебной стадии:
- подготовка отчёта оценщиком о рыночной стоимости объекта недвижимости (на практике в среднем цены варьируются от 5 000 руб. до 30 000 руб., всё зависит от особенностей объекта недвижимости);
- юридические услуги (подготовка искового заявления, участие юриста в судебных заседаниях в первой и апелляционной инстанциях, в среднем составит 50 000 – 70 000 руб.). Следует учитывать, что только специалист с высшим юридическим образованием может представлять интересы собственника в суде;
- оплата судебной оценочной экспертизы (при рассмотрении административных исков физических лиц не всегда назначается данная экспертиза, однако исключать эти расходы из общего списка не стоит; в среднем 50 000 руб.);
- государственная пошлина (для физических лиц – 300 руб., пп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги (например, подготовка нотариально доверенности на представителя – 1500 – 2000 руб.).
Таким образом, расходы на оспаривание кадастровой стоимости могут составить от 70 000 руб. и до 150 000 руб. в среднем.
Налоговая ставка на квартиры варьируется от 0,1% до 0,3% в год от их кадастровой стоимости. При кадастровой оценке жилья, равной 12,9 млн рублей, ежегодно придется оплачивать налог, равный 19 350 рублей (0,15% от 12,9 млн руб.). С действительной, рыночной стоимости квартиры налог бы составил всего 8500 рублей (0,1% от 8,5 млн. руб.). Разница в 10 850 руб. достаточно значительная. При оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.
Кроме того, следует иметь ввиду, что переоценка кадастровой стоимости, к примеру, в Москве, должна осуществляться каждые два года, а в других регионах – не чаще чем 1 раз в 5 лет и не реже 1 раза в 3 года. Получается, что сумма экономии увеличивается вдвое для Москвы, в других регионах – в 3 либо 5 раз.
Как показывает практика, экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости проявляется, если установлено, что кадастровая стоимость завышена на 20-30% по сравнению с рыночной, а также если кадастровая стоимость квартиры более 15-20 млн. руб. Также если планируется продажа квартиры и её кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то процедура оспаривания кадастровой стоимости поможет сэкономить на НДФЛ.