Рынок офисной недвижимости: итоги и прогнозы


назад в раздел Заметки

Логотип консалтинговой компании S.A. Ricci.

Дата публикации - 19.03.2019 г.
Автор - S.A. Ricci
Сайт - ricci.ru

 

Ключевые слова: ]]>S.A. Ricci]]>, офисная недвижимость, аренда, покупка, инвестиции, коммерческая недвижимость, бизнес-центр, объем, проданные площади.

Обзор рынка офисной недвижимости

Общие тенденции и события

  • Высокий спрос на офисы сохраняется. За 12 месяцев 2018 г. было куплено и арендовано 768 тыс. кв. м. Снижение на 13% относительно прошлого года вызвано вымыванием востребованных площадей и недостатком предложения в центральных локациях (зоны СК и БК).
     
  • Минимальный ввод нового предложения в 2018 г. (128 тыс. кв. м) привел к снижению вакансии и росту арендных ставок.
     
  • Уровень вакансии (усредненный для А, В+ и В) впервые за последние 10 лет снизился ниже 10% и составил 9% по итогам 2018 г. Особенно интенсивно вакансия снизилась в классах А и В+ (более чем на 5 п. п.).
     
  • Средневзвешенная ставка аренды (усредненная для А, B+ и B) за 2018 г. выросла на 3% до уровня 18 000 руб./кв.м/год. Драйвером роста стал класс А, где прирост составил 7%, в то время как в классе В ставка, напротив, снизилась на 2%.
     
  • По заявлению девелоперов, в 2019 г. к вводу планируется порядка 400 тыс. км. м офисных площадей. Реализация планов будет свидетельствовать о постепенном выходе рынка офисной недвижимости на новый цикл. Темп снижения уровня вакансии будет замедляться, тем не менее, сдержанный рост ставки сохранится.
Показатель, 2018 г. Класс А Класс В+ Класс В
Объем общего предложения, млн .кв м 6 5,8 4
Объем нового предложения, тыс. кв м- 108 20 -
Объем сделок, тыс. кв м. 420 271 77
Доля вакантных площадей 11% 9% 6,5%
Ставка аренды*,руб./кв.м./год 24 800 13 100 11 900

*для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов

Инвестиционный рынок

  • В целом объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сокращается 3-й год подряд, и, в частности, в офисный сегмент. За 2018 г. объем инвестиций в офисные объекты сократился на 39% до $1,1 млрд. ($1,8 млрд. в 2017 г.). Впервые за 3 года объем вложений в офисную недвижимость уступает первенство торговому сегменту.
     
  • Около 91% инвестиций реализовано в столице ($996 млн.). Востребованность офисной недвижимости у инвесторов в Санкт-Петербурге также снизилась до $93 млн., что на 37% меньше показателя 2017 г. ($147 млн.).
     
  • Порядка 89% инвестиций ($980 млн.) – отечественные. Иностранные инвесторы вложили $116 млн.
     
  • Ставка капитализации по итогам 2018 г. составила 10-11,5%.

Предложение

По итогам 2018 г. прирост нового предложения составил 128 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние 5 лет. Тренд на снижение стал следствием перепроизводства офисных площадей и неблагоприятной экономической конъюнктуры (санкции, отток капитала, волатильность рубля, инфляция и т.п.) Все это привело к отмене или замораживанию строительства новых офисных зданий, а также к реконцепции офисных проектов в апартаменты.

В 2018 г. объем нового предложения офисных площадей на 67% меньше показателя 2017 г. (392 тыс. кв. м) и почти в 10 раз уступает показателю 2014 г. (1,2 млн. кв. м).

Совокупный объем офисной недвижимости увеличился на 0,8% и по итогам 2018 г. составил 15,8 млн. кв. м.

Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы 2014 - 2019 гг.
Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы

Источник: S.A. Ricci

В структуре нового предложения стабильно доминируют качественные объекты класса А. По итогам 2018 г. их доля составила 84% от общего объема (108 тыс. кв. м). Прирост объектов класса B+ составил 20 тыс. кв. м (16% от общего объема). В 2017 г. пропорция ввода была сопоставима, однако абсолютные показатели были выше: ввод новых офисных объектов класса А и B+ составил 338 тыс. кв. м и 54 тыс. кв. м соответственно.


Структура прироста новых офисных площадей по классам

Внешний круг: Новое предложение офисной недвижимости 2018 г.
Внутренний круг: Новое предложение офисной недвижимости 2017 г.

В территориальном разрезе доминировали зоны ТТК (51% и 65,4 тыс. кв. м) и МКАД (46% и 58,5 тыс. кв. м). Напомним, в 2017 г. лидировал район ММДЦ, на который пришлось более половины введённых площадей (более 200 тыс. кв. м). В 2017 г. в зоне ТТК и СК было введено 85 и 41 тыс. кв. м соответственно. 


Распределение нового предложения по кольцевым зонам

Источник: S.A. Ricci

Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2018 г.

Название

Адрес

GLA, кв.м

Класс

«Амальтея»

ИЦ Сколково, Большой бульвар, 40

31 000

А

«ВТБ Арена Парк»

Ленинградский пр-т, 36, стр. 9

27 500

А

«Новион»

ул. Самарская, 1

22 000

А

«Крунит»

ул. Нагорная, 3, стр.1

9 000

B+

В 2019 г. ожидается рост девелоперской активности. Планируется ввести 415 тыс. кв. м офисной недвижимости. Порядка половины проектов – крупные объекты, площадью от 20 тыс. кв. м.  Однако все они будут располагаться вне зон СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Всего в зоне ТТК планируется ввести более половины новых объектов, что составит порядка 220 тыс. кв. м в 2019 г.

Доля качественных объектов класса А продолжит доминировать, однако снизится до 73% от общего объема и составит порядка 300 тыс. кв. м.

По нашим прогнозам, в 2019 г. совокупный объем предложения может увеличиться на 1,5-2%. Не все здания будут введены согласно планам, однако можно констатировать оживление девелоперской активности.

Примеры бизнес-центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г.

Название

Адрес

GLA, кв.м

Класс

«Искра Парк»

Ленинградский пр-т, 35

58 200

А

Стратос

ИЦ Сколково

32 100

А

Парк Легенд

ул. Автозаводская, вл. 23

31 800

B+

Хуамин

ул. Вильгельма Пика, вл. 14

24 800

А

Орбион

Инновационный центр Сколково

22 600

А

Спрос

По итогам 2018 года объем новых сделок на рынке офисной недвижимости составил 768[1] тыс. кв. м, что на 13% меньше показателя 2017 года – тогда объем реализованных сделок составлял 890 тыс. кв. м.


Динамика спроса

Источник: S.A. Ricci

В 2018 года доля сделок по пересогласованию договоров аренды составила 30% (325 тыс. кв. м) от общего объема всех заключенных сделок. В 2017 г. объем сделок по пересогласованию был несколько выше (366 тыс. кв. м), однако доля в общем объеме составляла также 30%.

В разрезе классности структура спроса осталась идентичной относительным показателям 2017 г. Класс А продолжает доминировать в структуре спроса. В 2018 г. на долю класса А приходится более половины купленных и арендованных помещений (420 тыс. кв. м). В 2017 г. показатель новых сделок в классе А составлял сопоставимую долю, однако был выше в абсолютном выражении (498 тыс. кв. м).


Структура спроса офисных площадей по классам

Доля сделок по аренде продолжает увеличиваться относительно продажи второй год подряд, достигнув 82%. В абсолютном значении около 632 тыс. кв. м было сдано в аренду, что на 4% больше показателя предыдущего года (607 тыс. кв. м). Объем проданных площадей сократился практически в 2 раза и составил 136 тыс. кв. м по итогам 2018 г. (2017 г. – 279 тыс. кв. м).


Изменение структуры спроса по типу сделок

В 2018 г. средний размер сделки сократился на 5% до 2 000 кв. м по сравнению с аналогичным показателем 2017 г. (2 100 кв. м).

На протяжении 5 лет можно проследить тенденцию роста среднего размера сделки, что отражает увеличение спроса на крупные помещения. Снижение в 2018 г. объясняется минимальным вводом объектов и отсутствием больших качественных лотов в интересных локациях. В итоге отсутствие подходящего предложения препятствует совершению крупных сделок.

Доля сделок аренды/покупки площадей до 3 000 кв. м в общем количестве составила 80%. На сделки площадью от 3 000 до 10 000 кв. м пришлось 18%. Сделки площадью более 10 000 кв. м составили 2% от общего количества.

Мы прогнозируем рост размера средней сделки по мере увеличения девелоперской активности, особенно в центральной части города. В 2019 г. мы ожидаем, что средний размер сделки составит 2 000- 2 200 кв. м.


Динамика размера средней сделки за 5 лет, кв.м

Источник: S.A. Ricci

Примеры крупных сделок 2018 г.

Объект

Адрес

Класс

Площадь, кв.м

Клиент

Тип сделки

Квартал

«Арбат1»

ул. Арбат, 1

А

18 400

Аэрофлот

Аренда

2Q

«ВЭБ Арена»

3-я Песчаная ул., 2А

B+

12 700

Транснефть -Технологии

Аренда

2Q

Ефремова, 10

ул. Ефремова, 10

B+

11 400

Трансмашхолдинг

Аренда

2Q

«Башня на Набережной»

Пресненская наб., 10

А

11 200

Ozon.ru

Аренда

2Q

«ВТБ Арена»

Ленинградский проспект, 36

А

9 200

Эталон Инвест

Аренда

4Q

«1Shukov»

пр-т Маршала Жукова, 1

B

7 100

Lamoda

Аренда

2Q

«Кунцево Плаза»

ул. Ярцевская, 19

А

6 100

Media Instinct

Аренда*

3Q

«Белая Площадь»

ул. Бутырский Вал, 10

А

5 900

WeWork

Аренда

4Q

«Фактория»

ул. Вятская, 27

B

4 900

Школа 42

Аренда*

2Q

* Сделки S.A. Ricci

По итогам 2018 г. спрос был сконцентрирован в пределах ТТК. Доля реализованных сделок в данной зоне выросла до 50% (46% - показатель 2017 г.), однако в абсолютном выражении объем снизился с 405 до 367 тыс. кв. м. Второе место по объему новых сделок занимает Садовое кольцо – 150 тыс. кв. м, что составляет 20% от общей суммы. В абсолютном выражении показатель снизился на 40% (260 тыс. кв. м в 2017 г.). Несмотря на крайне ограниченное предложение объем сделок в зоне БК превысил 51 тыс. кв. м (7% от общего объема), в том числе благодаря крупной сделке в БЦ Арбат 1 – Аэрофлот арендовал 18,4 тыс. кв. м.

По итогам 2018 г. в объектах, расположенных в зоне МКАД, объем новых сделок увеличился на 78% по сравнению с 2017 г. и составил 110 тыс. кв. м против 62 тыс. кв. м.

Из-за дефицита предложения в зоне Москва-Сити, особенно крупных блоков, почти на 60% снизился объем новых сделок по сравнению с 2017 г. в данной зоне – с 152 тыс. кв. м до 61 тыс. кв. м.


Динамика распределения спроса по кольцевым зонам Москвы

Спрос по итогам 2018 г. по отраслевой принадлежности скорректировался относительно 2017 г.:

  • Увеличилась доля представителей сферы IT/Технологии/Связи – с 8% до 18% (почти 140 тыс. кв. м).
  • Представители оптовой и розничной торговли приобрели/арендовали около 80 тыс. кв. м. В общей структуре доля выросла с 5% до 10%.
  • Доля финансовых организаций также составила порядка 10% от общего объема (менее 80 тыс. кв. м). Но относительно 2017 г. наблюдается серьезное снижение в абсолютном и относительном выражениях.


Структура спроса по отраслевой принадлежности

Спрос находится на высоком уровне последние 3 года. Тенденция к снижению в 2018 г. объясняется вымыванием востребованного предложения. При своевременном выходе на рынок запланированных объектов, в 2019 г. спрос сохранится в диапазоне 800 - 900 тыс. кв. м. Объем сделок будет формироваться в основном за счет компаний сферы IT, торговли, финансового сектора, а также системных игроков российской экономики.

Вакантность

Усредненный показатель уровня вакантных площадей на офисном рынке Москвы (классы А, В+ и В) впервые за последние 10 лет снизился ниже уровня 10% и составил 9% по итогам 2018 г. Наибольшее снижение за год (на 5 п.п.) наблюдалось в классах А и В+, которые были наиболее востребованы последние годы:

  • 11% вакантных площадей в объектах класса А.
  • 9% вакантных площадей в объектах класса В+.
  • 6,5% вакантных площадей в объектах класса В.

Мы ожидаем сохранения тенденции снижения уровня вакантности, однако темпы замедлятся при вводе в эксплуатацию всех запланированных на 2019 г. новых объектов.

Ставки

По итогам 2018 г. средневзвешенная ставка аренды (классы А, В+ и В) выросла на 3% и составила 18 000 руб./кв.м/год (17 500 руб./кв.м/год по итогам 2017 г.).

Драйвером роста стали площади класса А. Средняя стоимость аренды увеличилась на 7% до 24 800 руб./кв.м/год.

В классах В+ и В ставки, напротив, снизились на 0,5% и 2% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды в классе В+ составила 13 100 руб./кв.м/год. В классе В – 11 900 руб./кв.м/год.

Выраженный рост ценовых показателей в классе А и снижение в классе В свидетельствует о востребованности именно качественных площадей. Новые объекты, запланированные на 2019 г. не смогут полностью удовлетворить спрос. Тенденция роста арендной ставки на качественные площади, особенно в центральных зонах, сохранится.


[1] без учета сделки «Суворов плаза»


назад в раздел Заметки

Категория: