К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2 (The question of challenging the cadastral value. Part 2)

Русский

Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень  – кандидат технических наук
адрес электронной почты – bkn@esm-invest.com

Дата публикации  - 25.12.2019 г.
 

Аннотация. Статья содержит результаты анализа текущей ситуации с оспариванием кадастровой стоимости, влиянием на процесс оспаривания решений Верховного Суда, позиций судов относительно учета налога на добавленную стоимость в составе рыночной и кадастровой стоимости, понятие стоимости в пользовании.
Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость в пользовании.

 

Annotation. The article contains the results of the analysis of the current situation with the challenge of cadastral value, the impact on the process of challenging the decisions of the Supreme Court, the positions of the courts on the accounting of value added tax as part of the market and cadastral value, the concept of value in use.
Keywords: the contestation of the cadastral value, market value, cadastral value, value-in-use.
 

К ВОПРОСУ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. ЧАСТЬ 2
THE QUESTION OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE. PART 2

Настоящая статья является логическим продолжением ранее опубликованной в 2016 году статьи «К вопросу оспаривания кадастровой стоимости» [1]. За прошедшие три года тема оспаривания кадастровой стоимости приобрела значительное развитие. Фактически были проведены два цикла оспаривания кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2016 г. и на 01.01.2018 г.

Следовало бы заметить, что позиция государства по отношению к кадастровой стоимости не изменилась, государству объективно выгодно видеть кадастровую стоимость выше рыночной, поскольку даже при достаточно массовом ее оспаривании основная масса налогоплательщиков будет уплачивать налоги с завышенной кадастровой стоимости. Кроме того, результаты оспаривания кадастровой стоимости, например, в цикле на 01.01.2016 г., не нашли отражения при определении кадастровой стоимости на 01.01.2018 г., что привело к повторению процедур оспаривания, к временным и материальным затратам собственников недвижимости.

Уместно вспомнить, что в давно сложившейся экономике стран Европы и США налог на недвижимость является основополагающей составляющей бюджетов. В этих странах также имеются различия между кадастровой (оценочной) стоимостью недвижимости и рыночной стоимостью. Только в отличие от нашего государства, кадастровая стоимость там устанавливается ниже рыночной на 20–30%. Это, с одной стороны, позволяет снизить возможные ошибки, возникающие при массовой оценке недвижимости, с другой - снижает риск налоговых разбирательств, поскольку оспаривать такую стоимость становится просто не целесообразно.

И все-таки за прошедшие годы произошли изменения, о которых целесообразно поговорить отдельным образом. Это касается учета НДС при оценке рыночной и кадастровой стоимости.

Как известно, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не регулирует вопросы определения налога на добавленную стоимость при установлении рыночной или кадастровой стоимости объектов недвижимости, поэтому этот вопрос постепенно перешел в сферу судебных решений. Так, одним из первых решений относительно НДС в рыночной стоимости было постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.09.2012 № 3139/12. В этом Постановлении Президиума ВАС было указано, что «в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета».

Позиция ВАС была подтверждена позднее Верховным Судом Российской Федерации, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128 по делу № А12-36108/2017; определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 308- ЭС17-9467; Определении Верховного Суда от 24.11.2014 г. по делу № 307-ЭС14-162. Позиция ВС РФ состояла в следующем: «В силу положений пункта 2 статьи 153 и подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений налогоплательщику, связанных с расчетами по оплате реализованных товаров (работ, услуг). При этом на основании пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса сумма НДС, исчисленная по соответствующим операциям реализации товаров (работ, услуг), предъявляется продавцом к оплате покупателю.

Таким образом, по общему правилу НДС является частью иены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей.

Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к оплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника - собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности определено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Учитывая, что продавец должен уплатить НДС при продаже объекта, очевидно, что в доход продавца поступит сумма без НДС. При этом гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость».

Этими решениями суды фактически определили, что рыночная стоимость, определяемая на основании Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (рыночная стоимость при реализации имущества), содержит НДС, если это специально не оговорено в отчете.

Еще одним значимым событием периода двух последних циклов оспаривания кадастровой стоимости является то, что суды обратили внимание на многочисленные иски, где заявители утверждали, что установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что в период владения и эксплуатации недвижимого имущества собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости с учетом НДС, установленной судом в качестве кадастровой стоимости, уже включающей в себя налог на добавленную стоимость.

Последовательное продвижение идеи того, что кадастровая стоимость для налогообложения недвижимости должна отражать не стоимость при реализации имущества, а иную стоимость, например, стоимости в пользовании (значит не содержать НДС), вылилось в то, что Верховный и Конституционный суды РФ уделили этому значительное внимание и их решения были положены в основу для определения рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости.

Такая позиция (представление стоимости недвижимости без учета НДС) подтверждается определениями Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258; от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276;  от 9 августа 2018 г. №5-КГ18-96 и рядом других судебных актов.

В частности: в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 указано: «Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы судов о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость в размере рыночной, основан на неправильном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Одним из последних судебных решений, затрагивающих тему учета НДС в кадастровой стоимости, было Определение  Конституционного Суда РФ от 30 сентября 2019 г. № 2604-0, в котором КС РФ согласился с позицией судов в том, что самостоятельное вычитание компаниями НДС из кадастровой стоимости (фактически самостоятельное снижение налога на имущество), является неправомерным действием. Как отметил КС РФ «…заявитель неправомерно для целей расчета указанного налога самостоятельно уменьшил отраженные в Едином государственном реестре недвижимости показатели кадастровой стоимости налогооблагаемых объектов на сумму налога на добавленную стоимость, включенную в названную стоимость по итогам государственной кадастровой оценки».

Вместе с тем, КС РФ отметил, что «…в письме Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службы от 26 апреля 2018 года № БС-4-21/8060 со ссылкой на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15 февраля 2018 года № 5-КГ17-258, разъяснено, что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения налогом на добавленную стоимость».

КС РФ заметил, что ничто не препятствовало заявителю воспользоваться правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и уменьшить базу по налогу на имущество на НДС.

Такая позиция судов высшей инстанции позволяет говорить о двух уровнях рыночной стоимости: рыночной стоимости при реализации имущества и рыночной стоимости в пользовании.

Вроде бы все просто, алгоритм оценки стоимости состоит из двух этапов: определить рыночную стоимость для реализации имущества, а затем скорректировать ее до рыночной стоимости имущества в пользовании.

Так что же мешает Законодателю принять решение о том, что кадастровая стоимость – это стоимость с НДС и использование ее в целях налогообложения должно происходить в двух вариантах: если имущество в пользовании – снять НДС, если сделка с имуществом – учитывать с НДС.

Но не так-то все просто, если компания примет решение уменьшить базу по налогу на имущество на НДС и готова отстаивать свою позицию в суде, ей нужно первоначально оспорить результаты кадастровой оценки и представить оценку рыночной стоимости объекта недвижимости без НДС. Когда суд подтвердит эту оценку, новую базу можно будет использовать для расчета налога на имущество.

Библиографический список

  1. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. //Журнал «Оценка инвестиций». -2016. №1.
  2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.09.2012 № 3139/12.
  3. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128 по делу № А12-36108/2017.
  4. Определение Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258.
  5. Определение Конституционного Суда РФ от 30 сентября 2019 г. № 2604-0.