Итоги III квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы


назад в раздел Заметки

Логотип компании «Метриум».Дата публикации - 11.10.2018 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru 

Ключевые слова: ]]>«]]>]]>Метриум»]]>, массовый сегмент, продажи, рынок новостроек, итоги квартала.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 1%. Средняя рыночная цена квадратного метра увеличилась за квартал на 2,2%. Относительно сентября 2017 года цена выросла на 5%.

По данным «Метриум», к концу сентября 2018 года на рынке новостроек массового сегмента в продаже находилось 87 комплексов, в которых экспонировалось около 14 645 квартир общей площадью 0,892 млн кв. м.

За третий квартал 2018 года застройщики вывели на столичный рынок 16 новых проектов массового сегмента, причем большая их часть стартовала в июле. Подобный ажиотаж связан, прежде всего, с намерением застройщиков вывести проект по правилам, действующим до вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве, используя разрешения на строительство, полученные до 1 июля 2018 года.

Проекты, вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в III кв. 2018 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Месяц

1

LIFE-Варшавская

ГК Пионер

ЮАО

Москворечье-Сабурово

Июль

2

Грильяж. Дом в Орехово[1]

ГК Орехово

ЮАО

Орехово-Борисово Северное

Июль

3

Измайловский, 11

ГК ПИК

ВАО

Измайлово

Июль

4

Discovery

MR Group

САО

Ховрино

Июль

5

Discovery Park

MR Group

САО

Ховрино

Июль

6

Сиреневый парк

AFI Development

ВАО

Метрогородок

Июль

7

Мякинино парк

ГК ПИК

ЗАО

Кунцево

Июль

8

Огни

ЗАО Дон-Строй Инвест

ЗАО

Раменки

Июль

9

Люблинский парк

ГК ПИК

ЮВАО

Люблино

Август

10

Михайловский парк

ГК ПИК

ЮВАО

Рязанский

Август

11

Шереметьевский

ГК ПИК

СВАО

Марьина Роща

Август

12

Семеновский парк

РГ-Девелопмент

ВАО

Соколиная гора

Сентябрь

13

FoRest

Центр-Инвест

ЗАО

Ново-Переделкино

Сентябрь

14

Настроение

ФСК Лидер

СВАО

Ярославский

Сентябрь

15

Дмитриевский

Мосреалстрой

ВАО

Косино-Ухтомский

Сентябрь

16

Талисман на Водном

3S Group

САО

Головинский

Сентябрь

Источник: «Метриум»

Также в продажу поступили новые корпуса в уже реализуемых комплексах:

  •  «Кварталы 21/19» (корп. 10);
  • «Полярная, 25» (корп. 1.3);
  • «Преображение» (корп. 3, 4);
  • «Лефортово Парк» (корп. 11, 12, 13, 14);
  • «LIFE-Варшавская» (корп. 1, 5);
  • «Лесопарковый» (корп. 6);
  • «Орехово-Борисово» (корп. 1);
  • «Летний сад» (корп. 1А, 1Б);
  • «Город» (корп. 4);
  • «Мещерский Лес» (корп. 5.2);
  • «Город на реке Тушино – 2018» (корп. 6);
  • «Level Амурская» (корп. Д);
  • «Домашний» (корп. 3);
  • «Ясеневая, 14» (Блок 2);
  • «Михайловский Парк» (корп. 4).

Эксперты «Метриум» отмечают, что несмотря на значительное пополнение рынка массового сегмента новыми проектами и корпусами, объем реализуемых лотов за квартал снизился на 1%. Основное сокращение произошло в августе и в июле – на 9,2% и 4,7% соответственно. Подобные изменения объясняются высокой покупательской активностью ввиду ожидаемого повышения цен на недвижимость и девальвации национальной валюты. Вместе с тем, объем предложения по продаваемой площади за последние три месяца вырос на 0,4%.

Структура предложения по административным округам не претерпела существенных изменений. Наибольшая часть квартир (25,4%) по-прежнему сосредоточена в ЮВАО, однако доля экспонируемых лотов в локации сократилась на 7 п.п. по сравнению с июнем 2018 года. Основная причина – снижение предложения в ряде масштабных проектов. Например, в ЖК «Некрасовка» объем экспозиции сократился более чем на 1000 лотов, в других крупных проектах около 300 квартир ушло из реализации. Значительная часть квартир в новостройках массового сегмента находится в ЮАО и СВАО – 19,7% и 17,1% от общего объема предложения, причем их доли увеличились за третий квартал 2018 года в среднем на 2 п.п. Отдельно стоит отметить существенный прирост (+3,6 п.п.) в ВАО – округе, традиционно имевшем наименьшую долю предложения на первичном рынке жилья массового сегмента. Сегодня здесь сосредоточено 6% всех реализуемых в Москве квартир данного класса. Изменение произошло, главным образом, за счет выхода на рынок четырех новых комплексов.

Объем предложения на первичном рынке жилья (проекты) массового сегмента во 2-ом и 3-ем квартале 2018 г. в зависимости от округа г. Москвы.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Объем предложения на первичном рынке жилья (квартиры) массового сегмента во 2-ом и 3-ем квартале 2018 г. в зависимости от округа г. Москвы
Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум»

По стадии строительной готовности наибольшая часть лотов (36,9%) находится в комплексах, имеющих нулевой цикл строительства. За последние три месяца их доля увеличилась на 19,8 п.п., что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и строящимися корпусами. Практически равную долю занимают комплексы, находящиеся на стадии отделочных работ и монтажа этажей – 25,3% и 24,5% соответственно. Оставшаяся часть лотов реализуется во введенных в эксплуатацию домах (13,4%; -2,1 п.п.).

Объем предложения квартир на рынке недвижимости во 2-ом и 3 ем квартале 2018 г. в зависимости от стадии строительной готовности.
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии сохранилась. По-прежнему наибольший объем экспозиции составляют двухкомнатные квартиры – 39,8%, доля которых уменьшилась на 0,4 п.п. за отчетный период. Однокомнатные и трехкомнатные лоты занимают 29% и 24,6% рынка первичной недвижимости рассматриваемого сегмента. Доля студий в общем объеме предложения увеличилась на 0,7 п.п. и составляет 4,6%. Наименьшая часть всех реализуемых квартир приходится на многокомнатные лоты (2,0%; 0,0 п.п.).

Диаграмма объема предложения квартир на первичном рынке недвижимости в зависимости от количества комнат в 3-ем и 2-ом кварталах 2018 г.
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – 3 квартал 2018 г., внутренний круг – 2 квартал 2018г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения по итогам третьего квартала 2018 года на рынке новостроек массового сегмента составила 157 740 руб. за кв. м. Несмотря на поступление в реализацию значительного объема нового предложения по стартовым ценам, средняя рыночная цена кв. м за отчетный период увеличилась на 2,2%.

В разрезе округов самый заметный рост показателя за квартал отмечен в СЗАО (+8,6%), ЮЗАО (+5,6%) и ЮВАО (+4,8%). Причиной послужило плановое повышение цен в отдельных комплексах и сокращение объема предложения в более доступных по цене проектах. Наибольшее снижение среднего ценового показателя отмечено в ВАО (-4,2%), главным образом, за счет выхода новых проектов по привлекательным ценам.

Динамика средней цены  предложения за кв. м.  на рынке новостроек массового сегмента  в зависимости от округа  2 и 3 кв. 2018 г.
Средняя цена кв. м в разрезе по округам в новостройках массового сегмента, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам сентября 2018 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 9,6 млн руб., увеличившись на 3,6% по сравнению с показателем июня 2018 года. Наибольшую динамику продемонстрировал средний бюджет студий, сократившийся до 4,7 млн руб. (-5,0%). Средняя стоимость однокомнатных (6,7 млн руб.) и двухкомнатных (9,7 млн руб.) квартир, напротив, возросла на 4,6% и 3,7%. Менее значительно скорректировался средний бюджет трехкомнатных квартир, изменившись на 0,5% за последние три месяца и составив 12,9 млн руб. Средний бюджет предложения многокомнатных квартир находится на уровне 20,4 млн руб. (-1,1%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии
Кол-во комнат Площадь, кв.м  Цена кв.м, руб. Общая стоимость, руб
мин среднее  макс мин среднее макс мин среднее макс

студии

18,9

25,3

39,0

141 904

184 785

269 500

3 183 840

4 679 688

8 166 444

1 комн.

29,3

40,7

86,3

109 005

165 279

271 400

3 945 400

6 719 313

13 831 609

2 комн.

40,9

62,9

93,3

97 501

154 336

295 000

5 376 984

9 706 055

20 612 340

3 комн.

62,4

83,9

149,4

92 005

153 588

330 000

7 041 400

12 881 238

34 596 000

многокомн.

84,9

114,2

290,0

111 400

178 483

280 000

10 360 200

20 383 652

63 285 250

итого

18,9

60,9

290,0

92 005

157 742

330 000

3 183 840

9 605 888

63 285 250

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2018 года:

  • ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,184 млн руб.
  • ЖК «Люблинский Парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,8 кв. м за 3,202 млн руб.
  • ЖК Fresh (ЮАО / р-н Зябликово): студия площадью 21,0 кв. м за 3,574 млн руб.

Основные тенденции

«Третий квартал 2018 года был самым «урожайным» на новые проекты за последние несколько лет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – За три месяца на рынок вышло 16 жилых комплексов. Для сравнения, за первое полугодие текущего года в экспозицию поступило 7 объектов, за весь 2017 год – 23 объекта (с максимумом в 12 проектов во втором квартале), за 2016 – 14 объектов, за 2015 – 19 ЖК. Динамика была ожидаема – полученные в начале года разрешения на строительство стали воплощаться в реальные проекты.

Кроме того, в продажу активно поступали корпуса в уже экспонируемых объектах. Однако выход новых комплексов и корпусов не привел к увеличению объема предложения – за три месяца показатель снизился на 1%. Одной из причин стал стабильно высокий спрос на новостройки. Традиционное летнее затишье не наблюдалось в текущем году. Информационный фон в СМИ относительно грядущих изменений на рынке (в связи с законодательством), поступление нового интересного предложения, а также повышение ипотечных ставок некоторыми банками (в т.ч. информация в СМИ о дальнейшем ее возможном росте) стимулировала население к приобретению жилья.

Средняя цена кв. м за отчетный период выросла на 2,2% (до 157 740 руб.). Положительная динамика наблюдалась в июле (+1,6%) и августе (+0,8%). В сентябре она практически не изменилась (-0,2%). Причинами роста были, преимущественно, повышение цен в ряде проектов, а также снижение объема предложения в проектах, расположенных у МКАД. Поступающие в экспозицию объекты, выходили по ценам как ниже, так и выше среднерыночных, что в т.ч. объясняет разнонаправленную динамику показателя. Относительно сентября 2017 года цена выросла на 5%».


[1] Ранее находился в реализации в 2015 году (порядка двух месяцев) от другого девелопера.

 

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.


назад в раздел Заметки

Категория: 
Автор: