Итоги I кв. 2018 года на рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы
Дата публикации: 16.03.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG, коммерческая недвижимость, анализ рынка аренды коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.
Основные выводы
- В I квартале на рынке продажи коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение объема предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив - рост ставок при росте объема предложения. Так как рынок аренды традиционно более оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения, которые пока являются несущественными.
- Судя по динамике цен, на рынке продажи заметно спрос вырос только по производственно-складским помещениям, а на рынке аренды роста спроса почти не отмечалось.
- Среди основных отличий развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
- Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. Ситуация по ставкам была противоположной и, если по объектам в центре они значительно возросли, то по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились.
- По street-retail спрос как на рынке продажи, так и на рынке аренды по объектам в центре вырос, а за пределами центра – снизился, однако если на рынке аренды эта динамика была продолжением тенденции конца 2017 года, то на рынке продажи имела быть место ценовая коррекция.
- Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились.
- Цены по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.
Главный вывод:
Судя по отсутствию сколь-нибудь заметного роста как цен, так и ставок по всем сегментам, стагнация на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Подтверждается наш прогноз, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из этой ситуации ожидать не приходится.
Методика исследования
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 млн.руб., а также торговые помещения стоимостью от 26 млн.руб., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в I кв. 2018 года вырос на 11% по количеству и на 7% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 7%, а по общей площади, напротив, уменьшился на 7%.
Всего в I квартале экспонировалось 4 754 объекта общей площадью 2 208 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за I квартал выросла 3% и составила 18 878 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за III квартал 2017 г уменьшился на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 332 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал выросла на 8% и составила 34,0 млрд. руб./год.
Рост рублевых ставок в условиях роста объема предложения свидетельствует о некотором росте спроса, однако он еще очень незначителен, чтобы можно было говорить о каких-либо уcтойчивых тенденциях.
|
Все сегменты |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
4 754 |
34 012 |
2 208 |
0,46 |
18 878 |
|
к IV кв.2017 |
+ 11% |
+ 8% |
+ 7% |
− 4% |
+ 3% |
|
к I кв. 2017 |
+ 7% |
− 4% |
− 7% |
− 13% |
+ 2% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за I квартал 2018 года по отношению к четвертому вырос на 17% по торговой, на 5% по офисной и на 5% по производственно-складской недвижимости.
За год объем предложения по общей площади по торговой недвижимости вырос на 8%, по офисной уменьшился на 10%, а производственно-складской недвижимости – на 8%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 48%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (16%).
Ценовые показатели
Средняя ставка за I квартал по всем видам недвижимости выросла на 1% и составила по торговой недвижимости 30 994 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - 17 716 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – 6 667 руб./кв.м/год.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
|
Торговые |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
1 145 |
9 478 |
344 |
0,30 |
30 994 |
|
к IV кв.2017 |
+ 21% |
+ 17% |
+ 17% |
− 4% |
+ 1% |
|
к I кв. 2017 |
+ 16% |
+ 18% |
+ 8% |
− 6% |
+ 1% |
|
Офисные |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
2 733 |
19 378 |
1 059 |
0,39 |
17 716 |
|
к IV кв.2017 |
+ 7% |
+ 5% |
+ 5% |
− 3% |
+ 1% |
|
к I кв. 2017 |
+ 4% |
− 11% |
− 10% |
− 14% |
+ 1% |
|
ПСП |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
Значение |
876 |
5 156 |
805 |
0,92 |
6 667 |
|
к IV кв.2017 |
+ 9% |
+ 6% |
+ 5% |
− 3% |
+ 1% |
|
к I кв. 2017 |
+ 7% |
− 8% |
− 8% |
− 14% |
+ 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в I квартале по количеству вырос на 21%, а по общей площади - на 17%. Объем предложения за год вырос на 16% по количеству, а по общей площадки - на 8%.
Всего в I квартале экспонировалось 1145 объектов площадью 344 тыс.кв.м, из них 71 объект - в центре и 1074 помещения – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в I квартале вырос на 16% в центре и на 17% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в I кв. 2018 года выросла на 16% и составила 67 962 руб./кв.м/год. Средняя арендная ставка выросла за счет выхода на рынок таких дорогих объектов как: на ул. Арбат (333 кв.м, 118 900 руб./кв.м/год), Трубная ул. (109 кв.м, 120 900 руб./кв.м/год), ул. Сретенка (96 кв.м, 123 800 руб./кв.м/год), ул. Арбат( 177 кв.м, 208 700 руб./кв.м/год), ул. Никольская (70 кв.м, 237 000 руб./кв.м/год),
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 2% и составила 28 550 руб./кв.м/год.
Судя по заметному росту ставок как за квартал, так и за год по объектам в центре, спрос на них выше, чем за пределами центра.
|
Торговые |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
1 145 |
9 478 |
344 |
0,30 |
30 994 |
|
к IV кв.2017 |
+ 21% |
+ 17% |
+ 17% |
− 4% |
+ 1% |
|
к I кв. 2017 |
+ 16% |
+ 18% |
+ 8% |
− 6% |
+ 1% |
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
71 |
987 |
16 |
0,23 |
67 962 |
|
к IV кв.2017 |
+ 29% |
+ 34% |
+ 16% |
− 10% |
+ 16% |
|
к I кв. 2017 |
− 29% |
− 24% |
− 35% |
− 8% |
+ 17% |
|
Торговые вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
1 074 |
8 490 |
328 |
0,31 |
28 550 |
|
к IV кв.2017 |
+ 21% |
+ 16% |
+ 17% |
− 3% |
− 2% |
|
к I кв. 2017 |
+ 21% |
+ 26% |
+ 12% |
− 7% |
+ 3% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в I квартале 2018 года вырос на 22% по количеству и на 25% по общей площади. За год объем предложения по количеству возрос на 10%, а по общей площади уменьшился на 6%. Объем предложения по общей площади за год вырос на 21% в центре и на 26% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в I квартале по сравнению с IV выросла на 14% и составила 77 052 руб./кв.м/год. Рост ставки произошел за счет выставления на рынок дорогого объекта на Никольской ул. (70 кв.м, 237 000 руб./кв.м/год).
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в I квартале снизилась на 5% и составила 30 805 руб./кв.м/год, при этом доля дорогих объектов со ставками выше 30 000 руб./кв.м/год снизилась с 41% в IV квартале до 39% в первом.
Ситуация по street-retail аналогична ситуации по торговым помещениям в центре: спрос на объекты в центре более значителен, чем за пределами.
|
Street-retail |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
2 956 |
101 |
0,24 |
33 743 |
|
к IV кв.2017 |
+ 19% |
+ 25% |
+ 3% |
− 2% |
|
к I кв.2017 |
− 1% |
+ 6% |
− 4% |
− 3% |
|
Street-retail внутри СК |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
403 |
6 |
0,21 |
77 052 |
|
к IV кв.2017 |
+ 31% |
+ 21% |
− 2% |
+ 14% |
|
к I кв.2017 |
+ 9% |
+ 6% |
+ 10% |
+ 9% |
|
Street-retail вне СК |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
2 554 |
95 |
0,24 |
30 805 |
|
к IV кв.2017 |
+ 17% |
+ 26% |
+ 3% |
− 5% |
|
к I кв.2017 |
− 3% |
+ 6% |
− 4% |
− 3% |
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисных объектов за I квартал 2018 года по количеству вырос на 7%, а по общей площади - на 5%. Объем предложения составил 2 733 объекта общей площадью 1 059 тыс. кв. м., из них 270 объектов – в центре и 2 463 объекта – за его пределами.
Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 5%, а за его пределами – вырос на 6%. По сравнению с I кварталом 2017 года, объем предложения уменьшился на 46% по помещениям внутри Садового кольца и на 4% - за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 2% и составила 26 888 руб./кв.м/год.
За пределами центра ставка также выросла на 3% и составила 16 711 руб./кв.м/год, при этом доля объектов со ставками дороже 15 000 руб./кв.м/год выросла на с 44 до 46%.
Судя по изменению ставок за квартал и за год, налицо ценовая коррекция по объектам в центре, при этом спрос на объекты в центре и за его пределами по уровню сближается.
|
Офисные |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
2 733 |
19 378 |
1 059 |
0,39 |
17 716 |
|
к IV кв.2017 |
+ 7% |
+ 5% |
+ 5% |
− 3% |
+ 1% |
|
к I кв. 2017 |
+ 4% |
− 11% |
− 10% |
− 14% |
+ 1% |
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
270 |
2 466 |
89 |
0,33 |
26 888 |
|
к IV кв.2017 |
− 3% |
− 17% |
− 5% |
− 3% |
− 2% |
|
к I кв. 2017 |
− 38% |
− 42% |
− 46% |
− 13% |
+ 7% |
|
Офисные вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. руб. |
Общая площадь, тыс. кв.м |
Средняя площадь, тыс. кв.м |
Средняя ставка, руб./кв.м/год |
|
значение |
2 463 |
16 912 |
969 |
0,39 |
16 711 |
|
к IV кв.2017 |
+ 9% |
+ 9% |
+ 6% |
− 3% |
+ 3% |
|
к I кв. 2017 |
+ 13% |
− 3% |
− 4% |
− 15% |
+ 4% |