Итоги I кв. 2018 года на рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы


назад в раздел Заметки

Дата публикации:  16.03.2018 г. 
Автор - RRG 
Сайт - rrg.ru 

 

Ключевые слова: RRG, коммерческая недвижимость, анализ рынка аренды коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.

Основные выводы

  1. В I квартале на рынке продажи коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение объема предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив - рост ставок при росте объема предложения. Так как рынок аренды традиционно более оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения, которые  пока являются несущественными.
  2. Судя по динамике цен, на рынке продажи заметно спрос вырос только по производственно-складским помещениям,  а на рынке аренды роста спроса почти не отмечалось.
  3. Среди основных отличий  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
  • Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. Ситуация по ставкам была противоположной и, если по объектам в центре они значительно возросли, то по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились.
  • По street-retail спрос как на рынке продажи, так и на рынке аренды по объектам в центре вырос, а за пределами центра – снизился, однако если на рынке аренды эта динамика была продолжением тенденции конца 2017 года, то на рынке продажи имела быть место ценовая коррекция.
  • Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились.
  • Цены  по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.

Главный вывод:

Судя по отсутствию сколь-нибудь заметного роста как цен, так и ставок по всем сегментам, стагнация на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Подтверждается наш прогноз, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из этой ситуации ожидать не приходится. 

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от  36 млн.руб., а также торговые помещения стоимостью от 26 млн.руб., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в I кв. 2018 года вырос на 11% по количеству и на 7% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству вырос на 7%, а по общей площади, напротив, уменьшился на 7%.

Всего в I квартале экспонировалось 4 754 объекта общей площадью 2 208 тыс. кв.м.

Объем предложения

Объем предложения 2

Ценовые показатели

Средняя ставка как за I квартал выросла 3% и составила 18 878 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за III квартал 2017 г  уменьшился на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 332 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал выросла на 8% и составила 34,0 млрд. руб./год.

Рост рублевых ставок в условиях роста объема предложения свидетельствует о некотором росте спроса, однако он еще очень незначителен, чтобы можно было говорить о каких-либо уcтойчивых тенденциях.

Ценовые показатели

Ценовые показатели 2

 

Все сегменты

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

4 754

34 012

2 208

0,46

18 878

к IV кв.2017

+ 11%

+ 8%

+ 7%

− 4%

+ 3%

к I кв. 2017

+ 7%

− 4%

− 7%

− 13%

+ 2%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за I квартал 2018 года по отношению к четвертому вырос на 17% по торговой, на 5% по офисной и на 5% по производственно-складской недвижимости.

За год объем предложения по общей площади по торговой недвижимости вырос на 8%, по офисной уменьшился на 10%, а производственно-складской недвижимости – на 8%.

Объем предложения

Объем предложения

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 48%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (16%).

Объем предложения

Объем предложения

Ценовые показатели

Средняя ставка за I квартал по всем видам недвижимости выросла на 1% и составила по торговой недвижимости 30 994 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - 17 716 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – 6 667 руб./кв.м/год. 

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

Ценовые показатели

Ценовые показатели

 

Торговые

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

1 145

9 478

344

0,30

30 994

к IV кв.2017

+ 21%

+ 17%

+ 17%

− 4%

+ 1%

к I кв. 2017

+ 16%

+ 18%

+ 8%

− 6%

+ 1%

Офисные

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

2 733

19 378

1 059

0,39

17 716

к IV кв.2017

+ 7%

+ 5%

+ 5%

− 3%

+ 1%

к I кв. 2017

+ 4%

− 11%

− 10%

− 14%

+ 1%

ПСП

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

Значение

876

5 156

805

0,92

6 667

к IV кв.2017

+ 9%

+ 6%

+ 5%

− 3%

+ 1%

к I кв. 2017

+ 7%

− 8%

− 8%

− 14%

+ 1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в I квартале по количеству вырос на 21%, а по общей площади - на 17%. Объем предложения за год вырос на 16% по количеству, а по общей площадки - на 8%.

Всего в I квартале экспонировалось 1145 объектов площадью 344 тыс.кв.м, из них 71 объект - в центре и 1074 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в I квартале вырос на 16% в центре и на 17% за его пределами.





Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в I кв. 2018 года выросла на 16% и составила 67 962 руб./кв.м/год.  Средняя арендная ставка выросла за счет выхода на рынок таких дорогих объектов как: на ул. Арбат (333 кв.м,  118 900 руб./кв.м/год), Трубная ул. (109 кв.м, 120 900 руб./кв.м/год), ул. Сретенка (96 кв.м,  123 800  руб./кв.м/год), ул. Арбат( 177 кв.м, 208 700 руб./кв.м/год), ул. Никольская (70  кв.м, 237 000   руб./кв.м/год),

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 2% и составила  28 550 руб./кв.м/год.

Судя по заметному росту ставок как за квартал, так и за год по объектам в центре, спрос на них выше, чем за пределами центра.



Торговые

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

1 145

9 478

344

0,30

30 994

к IV кв.2017

+ 21%

+ 17%

+ 17%

− 4%

+ 1%

к I кв. 2017

+ 16%

+ 18%

+ 8%

− 6%

+ 1%

Торговые внутри СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

71

987

16

0,23

67 962

к IV кв.2017

+ 29%

+ 34%

+ 16%

− 10%

+ 16%

к I кв. 2017

− 29%

− 24%

− 35%

− 8%

+ 17%

Торговые вне СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

1 074

8 490

328

0,31

28 550

к IV кв.2017

+ 21%

+ 16%

+ 17%

− 3%

− 2%

к I кв. 2017

+ 21%

+ 26%

+ 12%

− 7%

+ 3%

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в I квартале 2018 года вырос на 22% по количеству и  на 25% по общей площади. За год объем предложения по количеству возрос на 10%, а по общей площади уменьшился на 6%.  Объем предложения по общей площади за год вырос на 21% в центре и на 26% за его пределами. 



Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца  в I квартале по сравнению с IV выросла на 14% и составила 77 052 руб./кв.м/год. Рост ставки произошел за счет выставления на рынок дорогого объекта на Никольской ул. (70 кв.м, 237 000 руб./кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в I квартале снизилась на 5%  и составила 30 805 руб./кв.м/год, при этом доля дорогих объектов со ставками выше 30 000 руб./кв.м/год снизилась с 41% в IV квартале до 39% в первом.

Ситуация по street-retail аналогична ситуации по торговым помещениям в центре: спрос на объекты в центре более значителен, чем за пределами.



Street-retail

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

2 956

101

0,24

33 743

к IV кв.2017

+ 19%

+ 25%

+ 3%

− 2%

к I кв.2017

− 1%

+ 6%

− 4%

− 3%

Street-retail внутри СК

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

403

6

0,21

77 052

к IV кв.2017

+ 31%

+ 21%

− 2%

+ 14%

к I кв.2017

+ 9%

+ 6%

+ 10%

+ 9%

Street-retail вне СК

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

2 554

95

0,24

30 805

к IV кв.2017

+ 17%

+ 26%

+ 3%

− 5%

к I кв.2017

− 3%

+ 6%

− 4%

− 3%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за I квартал 2018 года по количеству вырос на 7%, а по общей площади - на 5%. Объем предложения составил 2 733 объекта общей площадью 1 059 тыс. кв. м., из них 270 объектов  – в центре и 2 463 объекта – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 5%, а за его пределами – вырос на 6%. По сравнению  с  I кварталом 2017 года, объем предложения уменьшился на 46% по помещениям внутри Садового кольца и на 4% - за его пределами.





Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 2% и составила  26 888 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также выросла на 3% и составила  16 711 руб./кв.м/год, при этом доля объектов со ставками дороже  15 000 руб./кв.м/год выросла на с 44 до 46%.

Судя по изменению ставок за квартал и за год, налицо ценовая коррекция по объектам в центре, при этом спрос на объекты в центре и за его пределами по уровню сближается.



Офисные

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

2 733

19 378

1 059

0,39

17 716

к IV кв.2017

+ 7%

+ 5%

+ 5%

− 3%

+ 1%

к I кв. 2017

+ 4%

− 11%

− 10%

− 14%

+ 1%

Офисные внутри СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

270

2 466

89

0,33

26 888

к IV кв.2017

− 3%

− 17%

− 5%

− 3%

− 2%

к I кв. 2017

− 38%

− 42%

− 46%

− 13%

+ 7%

Офисные вне СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. руб.

Общая площадь, тыс. кв.м

Средняя площадь, тыс. кв.м

Средняя ставка, руб./кв.м/год

значение

2 463

16 912

969

0,39

16 711

к IV кв.2017

+ 9%

+ 9%

+ 6%

− 3%

+ 3%

к I кв. 2017

+ 13%

− 3%

− 4%

− 15%

+ 4%


назад в раздел Заметки

Категория: 
Автор: