Стоимость и цена недвижимости в чем разница
Дата публикации - 16.04.2020 г.
Автор - Барамзин Николай Константинович
Заместитель генерального директора ООО «ЦЭПЭС»
e-mail - bnk@esm-invest.com
Ключевые слова: ЦЭПЭС, стоимость, цена, недвижимость, ФСО N 2, объект оценки, эффективность инвестиций, ликвидационная стоимость, сделка купли-продажи.
На первый взгляд, разница очень простая, стоимость определяет независимый оценщик, цену определяет продавец. Но все ли так просто? Попробуем разобраться подробнее.
Самое простое определение цены - количество денег, уплачиваемых за единицу товара или услуги[1]. Цены бывают разные: оптовые, розничные, цена продавца, цена покупателя и др.
Стоимости тоже бывают разные. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – отдельная тема, она определяется методами массовой оценки и сложно коррелируется с понятием цены, поэтому мы сейчас не будем ее обсуждать.
Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»
Иными словами, для целей добровольных сделок купли-продажи, наследования, дарения и др. используется рыночная стоимость. Вопрос, является ли она ценой? Ответ неочевиден, все зависит от того, что понимать под ценой. Например, на открытом рынке возможен торг, который учитывается при определении рыночной стоимости, а цена в данном случае будет выше. А если, например, спрос на объект чрезвычайно высок, то рыночная стоимость будет выше изначальной цены. Может случиться и так, что они будут равны.
«Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций»[2].
Другими словами, если необходимо принять некоторые решения относительно потенциальных возможностей того или иного объекта недвижимости в финансовом плане, определяется инвестиционная стоимость. Как правило инвестиционная стоимость бывает выше рыночной, но иногда может быть равна или даже меньше - все зависит от целей инвестора. Поскольку передачи прав на объекты в данном случае не происходит – цена не объявляется. Если инвестор захочет продать свой проект другому инвестору – то назначает цену и она вполне может соответствовать инвестиционной стоимости проекта.
«Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным» [3].
В реальности, ликвидационная стоимость определяется, как рыночная стоимость, сниженная на 15-30% для более быстрой продажи. Например, нужно быстро продать дом, например не за 8 месяцев а за два, для переезда за границу или просто срочно нужны деньги. Тогда дом выставляется на рынке по сниженной стоимости и в данном случае – это будет его цена в данный конкретный момент.
Таким образом, чтобы правильно назначить цену необходимо понимание, в первую очередь рыночной стоимости объекта недвижимости, чтобы потенциальные покупатели не ушли из-за слишком высокой цены и чтобы знать до какой стоимости можно торговаться, во-вторую очередь понимать инвестиционную стоимость, чтобы не продешевить, важно также знать и ликвидационную стоимость, чтобы правильно соотносить цену и время, за которое по этой цене можно объект недвижимости продать.
[1] Экономика. Толковый словарь. — М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Дж. Блэк. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.
[2] Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"
[3] Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"