Есть НДС в кадастровой стоимости или нет – мнений много
Дата публикации - 23.04.2020 г.
Автор - Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
e-mail - bkn@esm-invest.com
Cайт - www.otsenk.ru
Ключевые слова: Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС), рыночная стоимость, объект капитального строительства, НДС, оценка, налогообложение, объекты аналоги.
Хотелось бы обратить внимание на то, что есть мнение относительно НДС в рыночной стоимости, а именно, что оценка рыночной стоимости должна проводиться безотносительно включения или не включения в состав рыночной стоимости НДС. Достаточно часто суды формулируют вопрос к экспертам: «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС».
Понятия «рыночная стоимость, безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» в законодательстве об оценочной деятельности нет.
Вместе с тем, подобная трактовка рыночной стоимости содержится в письме Минэкономразвития России от 12.10.2017 г. № Д22и-1031, где прописано, что « величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС».
Применяя к оценке недвижимости методологию Минэкономразвития России (рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, то есть безотносительно НДС) на вопрос суда «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» можно ответить утвердительно. Стоимость, полученная при таком подходе, будет находиться в интервале от минимального значения (когда НДС не учитывается в составе объектов аналогов) до максимального (когда НДС учитывается в составе объектов аналогов).
Практически любая стоимость, полученная по принципу «безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС», не будет соответствовать определению рыночной стоимости в трактовке 135-ФЗ (отсутствие анализа наличия/отсутствия налога в исходной информации приведет скорее всего к занижению стоимости). Также эта стоимость не будет соответствовать и налоговой базе, исчисленной исходя из рыночных цен при реализации недвижимости, поскольку в ее состав будет входить налог, что противоречит пункту 1 статьи 154 НК РФ.
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) - www.otsenk.ru- образован в 2005 году и объединяет коллектив специалистов, работающих в области консалтинга и оценки с 1995 года.
Одной из основных задач Центра является помощь в оптимизации действующих и создании новых, эффективных и экономически успешных бизнес-моделей управления и развития бизнеса наших Партнеров. Скачать презентацию Центра.