Корректировка на местоположение для г. Москвы. Выпуск 2

Перейти к списку корректировок
 

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области
Выпуск №2

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией -  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Дата выпуска - 2019 г.
Период применения корректировки -  
2018 г., 2019 г.
Регион применимости: г. Москва
Область  применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и  востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.  

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:

  • принадлежностью к административному округу, району и т.п.;
  • удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр);
  • другие формы выделения значимости городских локаций.
     

2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:

  • удаленностью от станций метрополитена;
  • удаленностью от ж/д станций;
  • другие формы выделения значимости городских локаций внутри территориально-ценовых зонах.
     

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:

Kмест = Kтерр × Kудаление , где

Kтерр  – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
Kудаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения Kтерр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации.  Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе  индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам станции метрополитена из табл. 1.
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:
     

Kтерр = Иоо ÷ Иоагде

Kтерр – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
Иоо – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;

Иоа - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.

Корректировка на местоположение (на  удаленность от станций метрополитена).

Корректировка Kметро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода,  применяется расчетная формула:

Kметро = 0,90 – (0,005 × Tдм), где

Kметро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
Tдм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

Таблица 1

Индекс станции метро

Алфавитный указатель Наименование станции Индекс станции
А Авиамоторная 1,52
  Автозаводская 1,69
  Академическая 1,85
  Александровский сад 3,28
  Алексеевская 1,92
  Алма-Атинская 1,34
  Алтуфьево 1,57
  Аннино 1,46
  Арбатская 3,31
  Аэропорт 1,95
Б Бабушкинская 1,52
  Багратионовская 1,92
  Баррикадная 2,84
  Бауманская 2,01
  Беговая 1,97
  Беломорская 1,56
  Белорусская 2,32
  Беляево 1,85
  Бибирево 1,38
  Библиотека имени Ленина 3,29
  Битцевский парк 1,50
  Борисово 1,34
  Боровицкая 3,26
  Боровское шоссе 1,29
  Ботанический сад 1,72
  Братиславская 1,38
  Бульвар адмирала Ушакова 1,24
  Бульвар Дмитрия Донского 1,29
  Бульвар Рокоссовского 1,49
  Бунинская аллея 1,23
  Бутырская 1,78
В Варшавская 1,64
  ВДНХ 1,84
  Верхние Лихоборы 1,39
  Владыкино 1,48
  Водный стадион 1,50
  Войковская 1,68
  Волгоградский проспект 1,86
  Волжская 1,38
  Волоколамская 1,40
  Воробьевы горы 2,23
  Выставочная 2,81
  Выхино 1,28
Г Говорово 1,35
Д Деловой центр 2,82
  Динамо 1,84
  Дмитровская 1,77
  Добрынинская 2,71
  Домодедовская 1,40
  Достоевская 2,64
  Дубровка 1,69
Ж Жулебино 1,29
З Зябликово 1,35
И Измайловская 1,55
К Калужская 1,87
  Кантемировская 1,45
  Каховская 1,62
  Каширская 1,45
  Киевская 2,43
  Китай-город 3,55
  Кожуховская  1,69
  Коломенская 1,61
  Комсомольская 2,79
  Коньково 1,88
  Котельники 1,30
  Красногвардейская 1,34
  Краснопресненская 2,83
  Красносельская 1,99
  Красные ворота 2,79
  Крестьянская застава 1,88
  Кропоткинская 3,49
  Крылатское 1,94
  Кузнецкий мост 3,56
  Кузьминки 1,48
  Кунцевская 1,69
  Курская 2,61
  Кутузовская 2,45
Л Ленинский проспект 2,32
  Лермонтовский проспект 1,30
  Лесопарковая 1,29
  Ломоносовский проспект 2,23
  Лубянка 3,55
  Люблино 1,38
М Марксистская 2,63
  Марьина роща 1,88
  Марьино 1,38
  Маяковская 3,41
  Медведково 1,51
  Международная 2,82
  Менделеевская 1,85
  Минская 1,93
  Митино 1,40
  Мичуринский проспект 1,69
  Молодежная 1,67
  Мякинино 1,41
Н Нагатинская 1,68
  Нагорная 1,68
  Нахимовский проспект 1,62
  Новогиреево 1,40
  Новокосино 1,32
  Новокузнецкая 3,30
  Новопеределкино 1,31
  Новослободская 1,86
  Новоясеневская 1,49
  Новые Черемушки 2,03
О Озерная 1,68
  Окружная 1,49
  Октябрьская 2,76
  Октябрьское поле 1,91
  Орехово 1,38
  Отрадное 1,40
  Охотный ряд 3,55
П Павелецкая 2,74
  Парк культуры 3,53
  Парк Победы 2,43
  Партизанская 1,66
  Первомайская 1,55
  Перово 1,43
  Петровский парк 1,85
  Петровско-Разумовская 1,48
  Печатники 1,36
  Пионерская 1,95
  Планерная 1,54
  Площадь Ильича 1,85
  Площадь Революции 3,57
  Полежаевская 1,96
  Полянка 3,32
  Пражская 1,46
  Преображенская площадь 1,90
  Пролетарская 1,85
  Проспект Вернадского 2,19
  Проспект Мира 2,60
  Профсоюзная 2,04
  Пушкинская 3,45
  Пятницкое шоссе 1,41
Р Раменки 2,21
  Рассказовка 1,33
  Речной вокзал 1,56
  Рижская 1,94
  Римская 1,88
  Румянцево 1,34
  Рязанский проспект 1,37
С Савеловская 1,88
  Саларьево 1,30
  Свиблово 1,73
  Севастопольская 1,62
  Селигерская 1,42
  Семеновская 1,64
  Серпуховская 2,71
  Славянский бульвар 1,94
  Смоленская 3,29
  Сокол 1,96
  Сокольники 1,99
  Солнцево 1,35
  Спартак 1,62
  Спортивная 3,08
  Сретенский бульвар 2,78
  Строгино 1,61
  Студенческая 2,45
  Сухаревская 2,64
  Сходненская 1,54
Т Таганская 2,61
  Тверская 3,42
  Театральная 3,55
  Текстильщики 1,50
  Теплый Стан 1,40
  Технопарк 1,69
  Тимирязевская 1,77
  Третьяковская 3,28
  Тропарево 1,91
  Трубная 2,64
  Тульская 1,68
  Тургеневская 2,76
  Тушинская 1,63
У Улица 1905 года 2,86
  Улица академика Янгеля 1,45
  Улица Горчакова 1,23
  Улица Скобелевская 1,24
  Улица Старокачаловская 1,29
  Университет 2,24
Ф Филевский парк 1,95
  Фили 1,93
  Фонвизинская 1,76
  Фрунзенская 3,09
Х Ховрино 1,58
  Хорошёво 1,97
Ц Царицыно 1,43
  Цветной бульвар 2,61
  ЦСКА 1,96
Ч Черкизовская 1,49
  Чертановская 1,63
  Чеховская 3,41
  Чистые пруды 2,76
  Чкаловская 2,62
Ш Шаболовская 2,28
  Шелепиха 1,94
  Шипиловская 1,36
  Шоссе Энтузиастов 1,52
  Щелковская 1,41
  Щукинская 1,63
Э Электрозаводская 1,64
Ю Юго-Западная 1,85
  Южная 1,63
  Южная 1,61
Я Ясенево 1,51


Таблица 2

Корректировка на удаленность от станции метрополитена

Удаление

Коэффициент

<5 минут пешего хода

1,00

 5 – 10 минут пешего хода

0,95

 10 – 15 минут пешего хода

0,90

 >15 минут пешего хода

Kум = 0,90 – (0,005×Tдм)


Перейти к списку корректировок