Корректировка на местоположение для Московской области. Выпуск 2

Перейти к списку корректировок
 

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области
Выпуск №2

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией -  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Дата выпуска - 2019 г.
Период применения корректировки -  2018 г., 2019 г.
Регион применения: Московская область
Область  применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в городах Московской области существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от г. Москвы и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. 

Местоположение объектов недвижимости в Московской области, может определяться с использованием следующих данных:

  • удаленность от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД);
  • принадлежностью к административному образованию;
  • другие формы выделения значимости территориальных локаций.
     

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы городов отражают ценовую характеристику приближенной к конкретному городу Московской области. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1. В табл. 2 и табл. 3 приведены аналогичные индексам ЦИГ значения ценовых индексов на МКАД г. Москвы с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).

Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, указанных в табл. 3, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам город Московский области (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом). Если объект оценки или объекты аналоги расположены на равнозначном удалении от нескольких городов, а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших городов. Если объект оценки или объекты аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД г. Москвы, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты аналоги расположены в одном городе Московской области – корректировка по данной методологии не вводится.

Рекомендуемая схема применения корректировки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам города Московской области из табл. 1 (табл 2,3).
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kиг = Иоо ÷ Иоа, где

Kисм – корректировка на местоположение по индексу города Московской области;
Иоо – индекс ближайшего города Московской области к объекту оценки;
Иоа - индекс ближайшего города Московской области к объекту аналогу.

Таблица 1

Ценовые индексы городов Московской области (ЦИГ)

Алфавитный указатель Наименование города Индекс города

А

Апрелевка

0,78

Б

Балашиха

0,78

В

Видное

0,90

 

Воскресенск

0,38

Д

Дзержинский

0,84

 

Дмитров

0,56

 

Долгопрудный

0,97

 

Домодедово

0,73

 

Дубна

0,65

Е

Егорьевск

0,36

Ж

Железнодорожный

0,77

 

Жуковский

0,72

З

Звенигород

0,62

И

Ивантеевка

0,67

 

Истра

0,66

К

Климовск

0,68

 

Клин

0,48

 

Коломна

0,49

 

Королев

0,82

 

Котельники

0,95

 

Красноармейск

0,54

 

Красногорск

1,00

Л

Лобня

0,78

 

Лыткарино

0,75

 

Люберцы

0,94

М

Мытищи

0,93

Н

Наро-Фоминск

0,61

 

Нахабино

0,77

 

Ногинск

0,48

О

Одинцово

0,99

 

Октябрьский

0,70

 

Орехово-Зуево

0,40

П

Павловский Посад

0,44

 

Подольск

0,73

 

Пушкино

0,72

Р

Раменское

0,67

 

Реутов

1,14

С

Сергиев Посад

0,55

 

Серпухов

0,46

 

Солнечногорск

0,60

 

Ступино

0,59

Ф

Фрязино

0,60

 

Фряново

0,48

Х

Химки

1,00

Ч

Черноголовка

0,46

 

Чехов

0,56

Ш

Шатура

0,40

 

Щёлково

0,62

Э

Электросталь

0,50

 

Электроугли

0,54


Таблица 2

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по направлениям)

Наименование города

Направления

Индекс города

Москва

Северо-восток

1,17

Северо-запад

1,30

Юго-восток

1,09

Юго-запад

1,25


Таблица 3

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по секторам)

Наименование города

Направления

Индекс города

Москва

Сектор 1 (Волоколамское шоссе - Ярославское шоссе)

1,22

Сектор 2 (Щелковское шоссе - Варшавское шоссе)

1,09

Сектор 3 (Варшавское шоссе - Профсоюзная улица)

1,13

Сектор 4 (Киевское шоссе - Волоколамское шоссе)

1,40


Перейти к списку корректировок