]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.

Назад в раздел АФОС Аналитика
 

Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.  Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка офисной недвижимости.

Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7).

Область исследования -  офисные помещения (офисы) расположенные в границах старой Москвы.

Спрос

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость

Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса. Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми.

Фактор спроса

Характеристика

Цена

По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает

Уровень арендной платы

Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился. В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости

Доходы потребителей

Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается. Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г. могут вызвать небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты.

Ожидания потребителя

Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос

Уровень развития бизнеса и его динамика

Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев

Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности

Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую.

Предложение

По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза.

По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие офисные объекты для продажи:

Класс офиса

Количество объектов, шт.

А+

122

А

908

В+

1 050

В

1 211

В-

476

С

1 068

Итого

4 835

По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду:

Класс офиса

Количество объектов, шт.

А+

372

А

6 074

В+

9 123

В

10 229

В-

621

С

2 212

Итого

28 630

Динамика рынка

Динамика усредненных показателей стоимости офисной недвижимости класса А и В, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно.

Ликвидность

Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения в г. Москве представлены в таблице ниже.

Назначение недвижимости

Площадь объекта

до 300 кв. м

до 1 000 кв. м

до 5 000 кв. м

более 5 000 кв. м

Офисное

до 90 дней

До 180 дней

до 300 дней

до 500 дней

Ставки доходности

Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет. В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества.

Тип недвижимости

Доходность объектов

Min

Max

Среднее значение

Офисные объекты в целом

0,05

0,12

0,085

Офисные объекты
класса А, А+

0,05

0,09

0,070

Офисные объекты
класса B, В+, В-

0,07

0,10

0,085

Офисные объекты класса С

0,09

0,12

0,105

Ставки аренды

По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г. Арендные ставки на объекты офисной недвижимости представлены в таблице:

Объект

Средняя арендная ставка, руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

26 500

26 200

28 000

28 000

Офисы класса B

21 600

21 300

22 800

22 800

Офисы класса С

14 900

14 700

15 700

15 700

 

Динамика рыночной стоимости

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых офисных объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже.

Объект

Удельная стоимость, тыс. руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

114- 383

108 - 383

108 – 383

111 - 383

Офисы класса B

92 - 311

88 - 311

87 – 311

90 – 311

Офисы класса С

64 - 215

61 - 215

60 - 215

62 – 215

 

Выводы

1. Спрос на офисную недвижимость после кризисного 2020 г. постепенно восстанавливается.

2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза. Общее число лотов на продажу офисных помещений - 4 835 ед., на аренду - 28 630 ед.

3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.

4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет.

5. Усредненные арендные ставки за офисные объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже.

Объект

Средняя арендная ставка, руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

26 500

26 200

28 000

28 000

Офисы класса B

21 600

21 300

22 800

22 800

Офисы класса С

14 900

14 700

15 700

15 700

 

5. Удельная стоимость офисной недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.

Объект

Удельная стоимость, тыс. руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

114- 383

108 - 383

108 – 383

111 - 383

Офисы класса B

92 - 311

88 - 311

87 – 311

90 – 311

Офисы класса С

64 - 215

61 - 215

60 - 215

62 – 215


Назад в раздел АФОС Аналитика