]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

АФОС Аналитика. Анализ рынка торговых помещений г. Москвы. Март 2021 г.

Назад в раздел АФОС Аналитика
 

Важно! Использование анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
«АФОС Аналитика.
Анализ рынка торговых помещений г. Москвы. Март 2021 г.  Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка торговой недвижимости г. Москвы.

Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7).

Область исследования - торговые помещения, расположенные в границах старой Москвы.

Спрос

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на аренду торговой недвижимости возвращается, но очень медленными темпами. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 60%, что несущественно выше, чем в 2020 г.

Что касается продаж, то рынок торговой недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих торговых объектов существенно увеличились.

Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость

Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса. Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми.

Фактор спроса

Характеристика

Цена

По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает

Уровень арендной платы

Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился. В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости

Доходы потребителей

Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается. Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г. могут вызвать в 2021 г. небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты.

Ожидания потребителя

Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос

Уровень развития бизнеса и его динамика

Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев

Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности

Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую.

Предложение

По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке торговой недвижимости г. Москвы уменьшился приблизительно в 2,0 раза.

По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие торговые объекты для продажи:

Торговый объект

Количество объектов, шт.

Street retail

2 401

А

198

В

559

С

98

Итого

3 256

 

По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду:

Торговый объект

Количество объектов, шт.

Street retail

4 241

А

744

В

1 694

С

391

Итого

7 070

 

Динамика рынка

Динамика усредненных показателей стоимости торговой недвижимости, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно.

Ликвидность

Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов торгового назначения в г. Москве представлены в таблице ниже.

Назначение недвижимости

Площадь объекта

до 300 кв. м

до 1 000 кв. м

до 5 000 кв. м

более 5 000 кв. м

Торговое

до 90 дней

До 180 дней

до 300 дней

до 500 дней

Ставки доходности

Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для торговых объектов составляет 8-12 лет. В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества.

Тип недвижимости

Доходность объектов

Min

Max

Среднее значение

Торговое

0,04

0,10

0,07

Ставки аренды

По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г. Арендные ставки на объекты офисной недвижимости представлены в таблице:

Объект

Средняя арендная ставка, руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

29 200

28 800

30 600

30 900

Офисы класса B

23 800

23 400

24 800

25 100

Офисы класса С

16 400

16 200

17 000

17 300

Динамика рыночной стоимости

На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых офисных объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже.

Объект

Удельная стоимость, тыс. руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

119 - 442

108 - 442

108 – 442

111 - 442

Офисы класса B

102 - 342  

112 - 342

113 – 342

116 – 342

Офисы класса С

67 - 249

64 - 249

63 - 249

65 – 249

Выводы

1. Спрос на торговую недвижимость после кризисного 2020 г. постепенно восстанавливается, но очень медленными темпами.

2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке торговой недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0 раза. Общее число лотов на продажу торговых объектов - 3 256 ед., на аренду - 7 070 ед.

3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.

4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для торговых объектов составляет 8-12 лет.

5. Усредненные арендные ставки за торговые объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже.

Объект

Средняя арендная ставка, руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

29 200

28 800

30 600

30 900

Офисы класса B

23 800

23 400

24 800

25 100

Офисы класса С

16 400

16 200

17 000

17 300

5. Удельная стоимость торговой недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.

Объект

Удельная стоимость, тыс. руб.

Направление

Северное

Восточное

Южное

Западное

Офисы класса А

119 - 442

108 - 442

108 – 442

111 - 442

Офисы класса B

102 - 342  

112 - 342

113 – 342

116 – 342

Офисы класса С

67 - 249

64 - 249

63 - 249

65 – 249


Назад в раздел АФОС Аналитика