Компас инвестора: обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций
Дата публикации - 20.11.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: Метриум, инвестиции, недвижимость, III квартал, рейтинг, близость к центру, транспортная доступность, социальная инфраструктура, привлекательная цена.
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже в III квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе оценки по двум группам критериев (инвестиционные и потребительские) эксперты определили лучшие новостройки для вложений этой осенью.
Компания продолжает серию публикаций рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С прошлыми публикациями можно ознакомится перейдя по ссылкам:
Обзор проектов 2019-2020 Новой Москвы для инвестиций
Топ новостроек для инвестиций II квартала
«Компас» инвестора: Топ новостроек для инвестиций I квартала
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
- Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
- Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Какие проекты III квартала наиболее привлекательны для инвестиций
На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса Kazakov Grand Loft (Басманный район). Уровень цен в целом соответствует среднему по конкурентам в локации, однако в комплексе предусмотрены небольшие и сравнительно недорогие студии – от 17 кв.м. за 7,9 млн рублей. Масштаб проекта небольшой (13 тыс. кв.м), поэтому конкуренция будет сдержанной. По потребительским характеристикам комплекс отличается хорошей транспортной доступностью – он находится в центре. Проект реализует застройщик «Колди», хорошо известный на столичном рынке и имеющий большой опыт строительства подобных зданий.
Вторую позицию рейтинга инвестиционной привлекательности занял проект «Н 74» от «Патек Групп». Жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 32 тыс. кв.м с собственной инфраструктурой расположен в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы и обладает хорошей транспортной доступностью. Средняя цена «квадрата» в ЖК «Н 74» составляет 209 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры – 6,4 млн рублей (34,1 кв.м.). Важное инвестиционное преимущество – небольшой масштаб проекта. Общая площадь квартир всего 15,7 тыс. кв.м. «Слабые» стороны – стартовые цены соответствовали среднерыночным в локации. По потребительским характеристикам у комплекса высокие баллы за близость к центру (дорога на машине займет 11 минут).
На третьей позиции – жилой комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Уровень цен в целом ниже, чем у конкурентов в локации, хотя они относятся к более высоким классам и имеют более качественные характеристики. Масштаб проекта большой (площадь 170 тыс. кв.м), поэтому есть риск высокой конкуренции. В комплексе предусмотрены небольшие студии площадью от 19,6 кв.м. за 5,9 млн рублей. Проект отличает высокая надежность застройщика и хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой.
«Третий квартал отмечен выходом небольших камерных проектов по привлекательным ценам, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем нужно признать, что больше половины новых жилых комплексов продаются по ценам, схожим с ближайшими конкурентами, причем даже несмотря на то, что многие из старых проектов находятся на поздней стадии строительства. Это связано с общим высоким ростом цен, а также активным спросом – у застройщиков нет больших стимулов демпинговать на ранней стадии строительства».
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Транспортная доступность |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Kazakov Grand Loft |
1 |
5 |
9 |
5 |
2 |
1 |
1,0 |
1,0 |
25,52 |
58% |
|
2 |
Н 74 |
1 |
4 |
9 |
3 |
4 |
1 |
1,0 |
1,0 |
22,00 |
50% |
|
3 |
Большая Очаковская 2 |
3 |
2 |
6 |
2 |
1 |
5 |
1,0 |
1,0 |
21,22 |
48% |
|
4 |
Большая Академическая 85 |
3 |
2 |
3 |
3 |
2 |
5 |
1,0 |
1,0 |
20,96 |
48% |
|
5 |
Бусиновский парк |
4 |
1 |
3 |
2 |
2 |
5 |
1,0 |
1,0 |
20,71 |
47% |
|
6 |
Амурский парк |
3 |
1 |
4 |
3 |
2 |
5 |
1,0 |
1,0 |
17,70 |
40% |
|
7 |
Расцветай в Люблино |
1 |
5 |
4 |
2 |
8 |
1 |
0,7 |
1,0 |
17,50 |
40% |
|
8 |
Амарант |
1 |
4 |
10 |
5 |
5 |
5 |
0,7 |
1,0 |
16,85 |
38% |
|
10 |
Level Причальный |
1 |
2 |
9 |
3 |
5 |
1 |
1,0 |
1,0 |
15,22 |
35% |
|
11 |
Красноказарменная 15 |
2 |
1 |
7 |
3 |
2 |
5 |
1,0 |
1,0 |
14,96 |
34% |
|
12 |
Архитектор |
1 |
2 |
5 |
2 |
3 |
3 |
1,0 |
1,0 |
13,92 |
32% |
|
13 |
Profit |
1 |
2 |
7 |
3 |
-5 |
2 |
1,0 |
1,0 |
12,37 |
28% |
|
14 |
Foriver |
1 |
1 |
5 |
4 |
6 |
5 |
1,0 |
1,0 |
12,22 |
28% |
|
15 |
Аквилон Митино |
1 |
2 |
1 |
1 |
3 |
1 |
1,0 |
1,0 |
12,11 |
28% |
|
16 |
Anna Mons Apartments |
5 |
5 |
9 |
5 |
4 |
1 |
0,3 |
1,0 |
12,04 |
27% |
|
17 |
Руставели 14 |
1 |
1 |
6 |
3 |
5 |
5 |
1,0 |
1,0 |
11,96 |
27% |
|
18 |
Сигнальный 16 |
1 |
1 |
4 |
3 |
-5 |
5 |
1,0 |
1,0 |
8,85 |
20% |
|
19 |
Loft Вольный |
1 |
5 |
6 |
3 |
4 |
1 |
0,3 |
1,0 |
7,42 |
17% |
|
20 |
Вдохновение |
3 |
5 |
3 |
3 |
3 |
1 |
1,0 |
1,0 |
0,00 |
0% |
|
21 |
Каширка.Like |
2 |
4 |
5 |
2 |
0 |
1 |
1,0 |
0,0 |
0,00 |
0% |
|
22 |
Митинский лес |
2 |
2 |
1 |
1 |
3 |
5 |
1,0 |
0,0 |
0,00 |
0% |
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель компании насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.
