Стоит ли ждать падения цен на недвижимость


назад в раздел Заметки




Дата публикации - 14.12.2022 г.
Автор - 
Айрат Ямаев
Генеральный директор ГК "One Company"



 

Ключевые слова: недвижимость, инвестиции.

В уходящем году обстоятельства изощренно проверяли российский рынок недвижимости на прочность. Как увидели игроки, предложение превысило спрос, Центробанк ужесточил условия кредитования для новостроек, власти намерены закрыть программу льготной ипотеки. Вместе с тем цены не снижаются, образовался пузырь.

Рынок новостроек сегодня по-настоящему перегрет. Первым фактором наличия ипотечного пузыря уместно считать стоимость квадратного метра, а она из года в год только растет. Даже в 2022 году, вопреки нестабильному спросу, цены на квартиры в новом жилье продолжали подниматься. Второй фактор – это включение потерь застройщиков, связанных с субсидированием ипотечных ставок, в свою финансовую модель. Грубо говоря, цена каждого лота стала дороже на размер предлагаемой субсидии. Притом, что льготная ипотека на новостройки уже третий год находится на своем историческом минимуме.

С 1 декабря действуют новые правила ипотечного кредитования в новостройках, поскольку Центробанк установил надбавку 2,0 к коэффициенту риска по кредитам с первоначальным взносом до 10%. Однако на настоящий момент крупнейшие банки не пересмотрели размер взноса, соответственно надбавка к процентной ставке там не работает. А вот на вторичном рынке появилась возможность взять ипотеку с первоначальным взносом от 10%, получив надбавку к стоимости кредита в 1-1,5%. Какого-то видимого спроса на данный инструмент пока не наблюдается, поэтому говорить о значительном изменении доходности застройщиков или ускорении продаж на вторичку не приходится.

На рынке новостроек сегодня предложение превышает спрос, все участники рынка наблюдают это достаточно редкое явление. Спрос нестабилен в виду политических и экономических явлений в стране; многие проекты выходят на сдачу с наличием товарных остатков. Количество сделок на рынке вторичного жилья также показывает отрицательную динамику в сравнении с предыдущими годами. Постепенно ситуация выравнивается, но подобные процессы не происходят в одночасье. Думаю, в ближайшие полгода не стоит рассчитывать на колоссальное увеличение спроса на недвижимость.

Перейдем к ценовому вопросу. Цены на квартиры в новостройках в уходящем году продолжали плавно расти. Если сравнивать с аналогичным периодом 2021 года, то рост менее быстрый. Ну а вторичный рынок начал свой путь в 2022 год со значительного падения по всем фронтам. Эта ситуация возникла главным образом из-за больших колебаний ключевой ставки и, как следствие, дорогой ипотеки. Дополнительным стресс-фактором стала частичная мобилизация: многие отложили вопрос покупки недвижимости до лучших времен. В четвертом квартале 2022 года наметился определенный переток спроса из новостроек во вторичку. Явление обусловлено тем, что ставки по ипотеке подравнялись, а цены на вторичное жилье стали более комфортными, чем на жилье в новостройках (собственники охотно шли на торг в 5%, а то и 10%). Важно, что спрос на недвижимость при более-менее схожих условиях определяется именно абсолютной стоимостью объекта, а не размером ипотечной ставки по кредиту на его покупку.

Возможно ли снижение цен в наступающем 2023 году? Да, но такой благодатный для покупателей период если и наступит, то будет непродолжительным. В последний месяц не утихают разговоры по поводу дальнейшей судьбы льготной ипотеки. Есть вероятность, что данная программа не будет продлена на следующий год. Соответственно можно предсказать, что на рынке новостроек наступит определенное затишье на период привыкания к новой реальности. Это приведет к небольшому снижению цен в первом квартале 2023 года. В январе-феврале наверняка появятся скидки от застройщиков при единоразовой оплате либо их излюбленная хитрость: парковка или кладовка в подарок при покупке квартиры. В дальнейшем ситуация стабилизируется и начнется плавный рост цен.

 

Айрат Ямаев - эксперт в отрасли девелопмента, более 13 лет работает на рынке недвижимости, основатель и генеральный директор ГК “One Company”, г. Новосибирск.

ГК “One Company” – экосистема девелопера: от выбора земельного участка до полного sold-out. Направления деятельности: разработка девелоперских проектов и доработка проектов на любой стадии, управление продажами, маркетинг и автоматизация, инвестиции в строительные проекты с прибылью от 30%. Свыше 500 реализованных проектов. Собственный штат из 260 специалистов. География проектов: Сибирь, Центральная Россия.

Онлайн-оценка


назад в раздел Заметки

Категория: