Проверяют ли налоговые органы стоимость объектов недвижимости при совершении сделок купли-продажи
Дата публикации - 06.03.2020 г.
Автор - Анастасия Шмергельская
генеральный директор
Департамента недвижимости Республики Крым
Сайт - недвижимостькрыма.рф
Ключевые слова: Департамент недвижимости Республики Крым, сделки, недвижимость, налогоплательщик, рыночная цена, заниженная стоимость, подоходный налог, камеральная проверка.
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, вправе проверять правильность применения цен по сделкам в 4 случаях, а именно:
- между взаимозависимыми лицами;
- по товарообменным (бартерным) операциям;
- при совершении внешнеторговых сделок;
- при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам, работам или услугам в пределах непродолжительного периода времени.
В последнем случае налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, что результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового Кодекса РФ. При этом рыночной ценой товара, работы или услуги признается та цена, которая складывается при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров в сопоставимых экономических или коммерческих условиях.
На практике в договорах купли-продажи фигурируют скромные суммы. И в этом нет ничего удивительного. Сделки с заниженной стоимостью объекта стали едва ли не нормой для рынка недвижимости. Цель подобной «схемы оптимизации» – избежание налогов. Если раньше это могло остаться безнаказанным, то сегодня картина абсолютно иная: налоговые органы обратили свой пристальный взгляд на сделки с жильем, поэтому вероятность попасть в их поле зрения весьма велика.
По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и были проданы дешевле одного миллиона рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 % от суммы полученного дохода.
Тем, кому не пришла идея «сэкономить» на помощь приходят многоопытные риелторы по сопровождению сделки. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не выходить объект за пределы миллиона рублей.
Во избежание данных ситуаций наши рекомендации, следующие:
Обязательно подавайте декларацию о доходах (3-НДФЛ), полученных в результате продажи недвижимости — это минимизирует риски. В противном случае – всем, кто продает недвижимость со сроком менее 3-х лет грозит статья 198 Уголовного Кодекса РФ.
В договоре купли-продажи указывайте реальные цифры. Если сумма сделки занижена на 4 615 385 рублей и более, последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовного наказания.
Если налоговая инспекция при камеральной проверке (деятельность налоговых органов по контролю за соблюдением налогоплательщиками) обнаружит какие-либо проблемы в декларации, она обязана выдать налогоплательщику акт. В нем должно быть аргументировано описано несогласие налоговых органов с расчетами в декларации. Кроме того, изложен порядок доначисления налоговой базы – то есть, сколько нужно будет доплатить.
В случае, когда налогоплательщик не согласен с актом, он может его оспорить обычной подачей возражений. Акт – это не решение налогового органа, а потому его вполне можно оспорить внутри инспекции.
Подводя итог, нужно отметить то, что в соответствии с Налоговом Кодексом РФ, налоговые органы вправе проводить любые мероприятия налогового контроля, которые посчитают необходимыми, в рамках действующего законодательства.