Коммерческая недвижимость в условиях карантина
Дата публикации - 13.12.2020 г.
Автор - Александр Селивёрстов
Основатель компании Com.property
Инстаграм - @com.property.inc
Ключевые слова: спрос, недвижимость, якорный арендатор, склады, кризис, онлайн продажи.
Глобальных изменений в спросе не произошло, для торговой недвижимости год был не плохой, ожидания были мрачнее. Да, некоторые магазины закрылись навсегда, но, если помещение было в трафиковом месте, то надолго оно пустым не простаивало. В самый разгар карантина, не мало компаний нарастило своё развитие, звонки о заинтересованности в помещениях, либо с вопросами от конкурирующих с нашими арендаторами компаний, с предложениями о ротации поступали чаще обычного. У наших партнеров, 5 лет арендовал помещение продуктовый супермаркет одной из федеральных сетей, не буду называть его имя, он водящий в ТОП 25 торговых сетей России. Трафиковое место, парковка, большое количество домохозяйств вокруг, площадь около 1000 квадратных метров.
Карантин, все сидят дома, на улице тишина и только в нашем офисе проходят переговоры с десятком потенциальных арендаторов, разумеется не одновременно и со всевозможными мерами противовирусной защиты. Договор с новыми арендаторами был подписан на следующий день, после выезда супермаркета. Что самое интересное, примерно на 20% выгоднее предыдущего, с учетом индексаций за пять прошедших лет. Это говорит нам о том, что, если ваш объект находится в правильном месте, бояться ухода арендатора не стоит.
Для офисной недвижимости в целом тоже всё не плохо, начинает страдать класс А. В этот, как и в любой кризис, компании начинают снижать издержки и переезжают в офисы классом ниже. На мой взгляд, в ближайшие годы персонал будут переводить в офисы класса B и C, где-то в спальных районах, а может и в ближайших регионах, руководящий состав и клиентская зона останется в небольших офисах А класс. Хотя, тоже время в Москве-Сити волны съездов не наблюдается, но Москва-Сити это отдельный разговор.
Склады в этом году чувствуют себя как никогда хорошо. Крупный ритейл наращивает доставку, открывается всё больше распределительных центров, это что касается складских комплексов класса A, B, и С. Класс D, на мой взгляд, по-прежнему не очень сильно востребован. В складском сегменте, как и в любом другом львиную долю играет локация, как и раньше всем нужно поближе к МКАД.
Безвозвратно прошли времена, когда можно было сдать объект в аренду и каждый месяц ждать пополнение расчетного счета. Летом 2020 пришла мода просить понизить арендную ставку, даже когда у арендатора оборот вырос в разы, и бесконечные просьбы о скидке, даже скорее ультиматумы, арендаторов, особенно от федеральных сетей, спать спокойно не дадут и в будущем году. Так одна из федеральных сетей аптек, всем арендодателям, без разбора, высылала письма, как я их называю Письма счастья, с просьбой понизить им арендную ставку. Текст был у всех одинаковый, просили во всё винить закон о разрешении онлайн продажи лекарств, маркировку и главное это конечно пандемию.
В следующем году, скорее всего будут просьбы о продлении льготных периодов аренды. Готовимся к жестким переговорам с арендаторами, перед переговорами, советую узнать по какой ставке они сидят в идентичном по площади и пешеходному трафику помещении и как на самом деле чувствует себя Ваш арендатор, если оборот и в правду упал, лучше пойти им на встречу, всё же вы в одной лодке. Создайте лист ожидания, чтобы в случае ухода Вашего арендатора, можно было сделать быструю замену.
