]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

Компас инвестора: обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций


назад в раздел Заметки

Логотип компании «Метриум».Дата публикации - 20.11.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru

Ключевые слова: ]]>Метриум]]>, инвестиции, недвижимость, III квартал, рейтинг, близость к центру, транспортная доступность, социальная инфраструктура, привлекательная цена.

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже в III квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе оценки по двум группам критериев (инвестиционные и потребительские) эксперты определили лучшие новостройки для вложений этой осенью.

Компания продолжает серию публикаций рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С прошлыми публикациями можно ознакомится перейдя по ссылкам:

Обзор проектов 2019-2020 Новой Москвы для инвестиций
Топ новостроек для инвестиций II квартала
«Компас» инвестора: Топ новостроек для инвестиций I квартала

Методика анализа строится следующим образом:

  1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
  2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.

  1. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
  • Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
  • Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

Какие проекты III квартала наиболее привлекательны для инвестиций

Апартаменты бизнес-класса Kazakov Grand Loft.На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса Kazakov Grand Loft (Басманный район). Уровень цен в целом соответствует среднему по конкурентам в локации, однако в комплексе предусмотрены небольшие и сравнительно недорогие студии – от 17 кв.м. за 7,9 млн рублей. Масштаб проекта небольшой (13 тыс. кв.м), поэтому конкуренция будет сдержанной. По потребительским характеристикам комплекс отличается хорошей транспортной доступностью – он находится в центре. Проект реализует застройщик «Колди», хорошо известный на столичном рынке и имеющий большой опыт строительства подобных зданий.

Вторую позицию рейтинга инвестиционной привлекательности занял проект «Н 74» от «Патек Групп». Жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 32 тыс. кв.м с собственной инфраструктурой расположен в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы и обладает хорошей транспортной доступностью. Средняя цена «квадрата» в ЖК «Н 74» составляет 209 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры – 6,4 млн рублей (34,1 кв.м.). Важное инвестиционное преимущество – небольшой масштаб проекта. Общая площадь квартир всего 15,7 тыс. кв.м. «Слабые» стороны – стартовые цены соответствовали среднерыночным в локации. По потребительским характеристикам у комплекса высокие баллы за близость к центру (дорога на машине займет 11 минут).

На третьей позиции – жилой комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Уровень цен в целом ниже, чем у конкурентов в локации, хотя они относятся к более высоким классам и имеют более качественные характеристики. Масштаб проекта большой (площадь 170 тыс. кв.м), поэтому есть риск высокой конкуренции. В комплексе предусмотрены небольшие студии площадью от 19,6 кв.м. за 5,9 млн рублей. Проект отличает высокая надежность застройщика и хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой.

«Третий квартал отмечен выходом небольших камерных проектов по привлекательным ценам, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем нужно признать, что больше половины новых жилых комплексов продаются по ценам, схожим с ближайшими конкурентами, причем даже несмотря на то, что многие из старых проектов находятся на поздней стадии строительства. Это связано с общим высоким ростом цен, а также активным спросом – у застройщиков нет больших стимулов демпинговать на ранней стадии строительства».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале
 

Проект

Цены

Масштаб

Транспортная доступность

Удаленность от центра

Окружение

Рейтинг девелопера

Риск низк. ликвидности

Риск остановки

Итог

Качественный уровень

1

Kazakov Grand Loft

1

5

9

5

2

1

1,0

1,0

25,52

58%

2

Н 74

1

4

9

3

4

1

1,0

1,0

22,00

50%

3

Большая Очаковская 2

3

2

6

2

1

5

1,0

1,0

21,22

48%

4

Большая Академическая 85

3

2

3

3

2

5

1,0

1,0

20,96

48%

5

Бусиновский парк

4

1

3

2

2

5

1,0

1,0

20,71

47%

6

Амурский парк

3

1

4

3

2

5

1,0

1,0

17,70

40%

7

Расцветай в Люблино

1

5

4

2

8

1

0,7

1,0

17,50

40%

8

Амарант

1

4

10

5

5

5

0,7

1,0

16,85

38%

10

Level Причальный

1

2

9

3

5

1

1,0

1,0

15,22

35%

11

Красноказарменная 15

2

1

7

3

2

5

1,0

1,0

14,96

34%

12

Архитектор

1

2

5

2

3

3

1,0

1,0

13,92

32%

13

Profit

1

2

7

3

-5

2

1,0

1,0

12,37

28%

14

Foriver

1

1

5

4

6

5

1,0

1,0

12,22

28%

15

Аквилон Митино

1

2

1

1

3

1

1,0

1,0

12,11

28%

16

Anna Mons Apartments

5

5

9

5

4

1

0,3

1,0

12,04

27%

17

Руставели 14

1

1

6

3

5

5

1,0

1,0

11,96

27%

18

Сигнальный 16

1

1

4

3

-5

5

1,0

1,0

8,85

20%

19

Loft Вольный

1

5

6

3

4

1

0,3

1,0

7,42

17%

20

Вдохновение

3

5

3

3

3

1

1,0

1,0

0,00

0%

21

Каширка.Like

2

4

5

2

0

1

1,0

0,0

0,00

0%

22

Митинский лес

2

2

1

1

3

5

1,0

0,0

0,00

0%

 

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель компании насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».  

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.


назад в раздел Заметки

Категория: 
Автор: