Нур-Султан: коронакризис открыл дорогу новым форматам
Дата публикации - 19.11.2020 г.
Автор - Антон Агапов
директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
Сайт - yesapart.com
Ключевые слова: YE’S, коммерческая недвижимость, Нур-Султан, бизнес-центр, арендные ставки, заполнение площадей, стрит-ритейл, инвесторы, апарт-отель.
Коронакризис стал серьезным ударом для рынка коммерческой недвижимости Нур-Султана. При этом он лишь усилил те тенденции, которые наметились еще до пандемии. Традиционные форматы теряют ликвидность. В ближайшей перспективе – пересмотр концепций и переформатирование объектов.
Офисная недвижимость.
В течение 2019 года вакансия в бизнес-центрах столицы увеличивалась из-за несоответствия темпов ввода новых объектов динамике поглощения. В результате в конце прошлого года арендные ставки снизились на 5% по сравнению с 2018 годом, с тенденцией к дальнейшему падению. Текущая ситуация с переходом многих компаний на удаленный формат работы спровоцировала новый, более стремительный, рост вакансии в офисных центрах и сокращение ставок аренды.
В то же время на рынке активно появляются новые форматы офисов. В 2019 году в Нур-Султан открылось пять коворкингов – представленность этого формата увеличилась за год почти втрое. Общий объем предложения на данный момент составляет 21,9 тыс. кв. м, это около 2% от всего объема офисного рынка столицы.
Торговая недвижимость
Еще до начала пандемии собственники торговых центров испытывали сложности с заполнением площадей существующих и строящихся объектов. В конце 2019 в Нур-Султане открылся ТЦ Abu Dhabi Plaza с арендуемой площадью 26 тыс. кв. м и показателем заполняемости всего 30%. Основной объем предложения столицы приходится на долю торговых центров без эффективной концепции и профессионального управления.
Из-за пандемии объем розничной торговли в Нур-Султане во 2-м квартале 2020 упал на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2019. Доходы от аренды в ТРЦ во время пандемии просели в среднем по рынку на 50%-70%. В 2020 году более отчетливо проявилась тенденция обратной миграции магазинов и ресторанов из ТРЦ в стрит-ритейл. Помещения на первых этажах зданий, спроектированные с учетом требований ритейлеров и расположенные в местах с высоким трафиком, остаются востребованными даже в период коронакризиса.
Гостиничная недвижимость
Этот сегмент до начала пандемии чувствовал себя достаточно уверенно. Результаты отрасли 2019-го были позитивными и в первые два месяца текущего года многие отели фиксировали загрузку выше показателей предыдущих периодов. Но после введения карантинных мер средняя загрузка отелей по городу оказался на уровне 5%-10%. В предыдущие периоды для гостиниц 4-5* этот показатель составлял 45%, для гостиниц 3* - 52%.
Восстановление отрасли ожидается за счет возобновления внутреннего туризма, прежде всего делового. Предпосылки для этого есть. После переноса столицы в Нур-Султан город стал деловым центром Казахстана с высокой активностью бизнеса. Здесь проводятся мероприятия международного уровня, открывают свои представительства крупные мировые компании, существует тенденция передислокации головных офисов из Алматы. Это формирует спрос на объекты для долгосрочного и среднесрочного проживания на период командировки, релокации иногородних и иностранных сотрудников.
Перспективы новых форматов
Ответом на запрос стало появление на рынке казахстанской столицы первых объектов нового формата – сервисных апартаментов. Это альтернатива и арендным квартирам, и классическими отелями. Основное преимущество – вариативность длительности проживания: от одного дня до нескольких лет. Номера-студии полностью меблированы, оснащены техникой, посудой и текстилем, в каждом предусмотрен кухонный блок. Коммерческая инфраструктура апарт-отеля включает рестораны, спортзалы, детские площадки, коворкинги и многое другое.
Для девелоперов это возможность альтернативного использования земельных участков с коммерческим назначением на фоне падающего спроса на офисные и торговые площади. Формат характеризуется меньшим объемом инвестиций и более высокой среднегодовой загрузкой. Например, до пандемии загрузка объектов сети YE’S колебалась от 84 до 100%. И даже в период локдауна заполняемость не опускалась ниже 65%.
За счет инвестиционной составляющей уже на этапе реализации проекта в него привлекаются средства частных инвесторов. В нашем проекте YE`S Astana, с планируемой датой ввода в первом квартале 2021 года, более 70% юнитов уже проданы. Часть покупателей – это инвесторы из России, которые купили апартаменты дистанционно, понимая концепцию и доходность апартаментов.
Рост узнаваемости и популярности формата открывает большие возможности для расширения географии его присутствия. Видя спрос со стороны девелоперов, управляющая компания YE`S запустили франшизу по строительству и реализации апарт-отелей в всех регионах России и странах СНГ. Мы заинтересованы в росте объема качественных сервисных апартаментов, как это происходит в Санкт-Петербурге и странах Европы, Азии, Америки. На развитых зарубежных рынках доля сервисные апартаменты составляет от 8 до 10% от общего фонда гостиничных номеров. У нас сегмент только начинает развитие и перспективы его колоссальны.
Управляющая компания YE’S является одной из первых российских специализированных УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 7 лет и собственными техническими и операционными стандартами, которые сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России.
