Обзор проектов 2019-2020 Новой Москвы для инвестиций
Дата публикации - 01.11.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: Метриум, инвестиции, рынок новостроек, Новая Москва, уровень цен, окружение, стоимость квартиры, инфраструктура, удаленность от центра.
На рынке новостроек Новой Москвы выход новых проектов происходит не так часто, но это не значит, что инвесторы не смогут найти здесь привлекательный и доходный проект для вложений. Проанализируем пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.
Какие проекты наиболее привлекательны для инвестиций
С начала 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы начались продажи пяти проектов. Два из них – жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три – ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». На основе шести критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность собственной инфраструктурой, окружение, масштаб деятельности девелопера) выделили наиболее перспективные для вложений новостройки. С детальным описанием методики можно ознакомиться ниже*.
На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер – Группа Родина), который возводится недалеко от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл или 66% от максимально возможного. Russian Design District отличает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), а также очень высокая обеспеченность собственной инфраструктурой. Помимо детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские.
При этом проект имеет хорошее окружение – рядом есть район с поликлиникой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится крупный лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет сейчас 4,5 млн рублей (35 кв. м).
«Для успешного проекта застройки в Новой Москве мы считаем абсолютным приоритетом создание полноценной экосистемы для жизни, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Именно поэтому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности – спорт, карьера, отдых, культура. Жители кластера не будут зависеть от поездок в «старую» Москву и при этом получат все преимущества загородного формата жизни, потому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже сейчас наблюдаем высокий интерес к нашему проекту со стороны инвесторов».
На втором месте – проект homecity (застройщик – PPF Real Estate Russia) в поселении Московский, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Сильная сторона комплекса – транспортная доступность. В 10 минутах пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах – МКАД. Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс расположен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программу по благоустройству и совсем скоро здесь появятся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых может быть интересна покупка жилья поблизости, что важно для инвесторов. Минимальная стоимость квартиры в проекте homecity – 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.
Наконец, третий новый проект новомосковского рынка новостроек – «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл – 37 (48% от максимального). Проект дороже большинства ближайших конкурентов в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей. Новостройка обладает минимально необходимой инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутах ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Минимальная стоимость квартиры – 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.
|
Проект |
Цены |
Близость метро, ж/д, МЦД |
Доступность МКАД |
Удаленность от центра |
Инфраструктура |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Russian Design District |
3 |
3* |
2 |
2 |
27 |
13 |
1 |
51 |
66% |
|
2 |
homecity |
2 |
4 |
4 |
5 |
15 |
16 |
1 |
47 |
61% |
|
3 |
Аквилон Park |
0 |
2 |
4 |
4 |
14 |
12 |
1 |
37 |
48% |
|
4 |
Середневский лес |
2 |
1 |
2 |
1 |
16 |
4 |
5 |
31 |
40% |
|
5 |
Алхимово |
0 |
2 |
1 |
2 |
15 |
6 |
4 |
30 |
39% |
* Учитывались перспективные станции Коммунарской ветки
«В Новой Москве проекты застройки появляются не так часто, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большой Москве ДДУ, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что практически любой проект может быть интересен для инвестора ввиду высокой ликвидности местного жилья. В то же время новомосковский рынок более сложный, хотя бы даже исходя из географической специфики. Местные проекты часто очень сильно различаются по качественному уровню (расположение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Поэтому к выбору инвестиционно привлекательной новостройки нужно подходить очень тщательно».
* Как мы анализируем инвестиционную привлекательность новостроек в Новой Москве
1. Цена
Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новом проекте со средней ценой по ближайшим конкурентам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то максимальный балл 5, если до 5% – 1 балл.
2. Транспортная доступность
Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. При этом учитываются ближайшие станции железной дороги и МЦД, но за них начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает возможные большие расстояния между жилым комплексом и ближайшим транспортным узлом, характерные для Новой Москвы. Поэтому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком – 5 баллов, до 20 мин пешком – 4 балла), а остальные – за доступность на общественном транспорте (10-15 мин – 3 балла, 15-25 мин – 2 балла, более 25 мин – 1 балл).
С другой стороны, учитывается расположение относительно МКАД – границы «старой» Москвы. Максимальный балл – за самую высокую доступность (5 минут и меньше), а минимальный (1 балл) – за 20-25 минут езды и больше.
3. Удаленность от центра Москвы
Чем ближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на общественном транспорте или автомобиле в 30 мин и менее до Садового кольца (на авто) или любой станции Кольцевой линии (общественным транспортом) присуждается максимальный балл (5). Минимальный балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и более. Если путь на авто или на общественном транспорте занимает различное время (скажем, на общественном транспорте – 35 минут, а на машине – 50 минут), то оценка дается по более благоприятному маршруту.
4. Инфраструктура
Оценивается прежде всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, потому что для Новой Москвы характерна изолированность новых районов от других жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший – за социальные. Также учитывается дополнительная инфраструктура, которая в Москве может быть в соседнем районе, а в Новой Москве – и вовсе отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).
5. Окружение
Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, как правило, есть вся необходимая для жизни коммерческая и социальная инфраструктура). Очки начисляются за благоустроенные природные территории, курортные зоны, деловые кластеры. Меньший балл дается за неблагоустроенные территории (лес, поле, крупный водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ или КП – это гарантия того, что на их месте не построят другой жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с железнодорожной линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.
6. Масштаб деятельности застройщика
Масштаб деятельности застройщика косвенно указывает на уровень его надежности. Эксперты компании присуждают баллы за наибольшую площадь застройки в Новой Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на основе рейтинга застройщиков Новой Москвы, который также составляется аналитиками компании.
Максимальный рейтинг – 77 баллов. Это возможный уровень оценки гипотетически идеального для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить качество проектов.
|
Критерий |
Расчёт |
Балл |
|
1. Цена |
Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов |
|
|
25% и больше |
5 |
|
|
15-20% |
4 |
|
|
10-15% |
3 |
|
|
5-10% |
2 |
|
|
до 5% |
1 |
|
|
2. Транспортная доступность |
2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро, ж/д, МЦД* |
|
|
до 10 мин. (шаговая доступность) |
5 |
|
|
10-20 мин. пешком |
4 |
|
|
10-15 мин. на транспорте |
3 |
|
|
15-25 мин. на транспорте |
2 |
|
|
более 25 мин. на транспорте |
1 |
|
|
2.2 Время езды до МКАД на автомобиле |
|
|
|
5 мин. и меньше |
5 |
|
|
5-10 мин. |
4 |
|
|
10-15 мин. |
3 |
|
|
15-20 мин. |
2 |
|
|
20-25 мин. |
1 |
|
|
3. Удаленность от центра |
Удаленность от центра Москвы в минутах езды на автомобиле/общественном транспорте до Садового кольца/Кольцевой линии метро* |
|
|
30 мин. и менее |
5 |
|
|
30-40 мин. |
4 |
|
|
40-50 мин. |
3 |
|
|
50-60 мин. |
2 |
|
|
60 мин. и более |
1 |
|
|
4. Инфраструктура |
Наличие на территории ЖК собственных объектов |
|
|
Детский сад |
5 |
|
|
Школа |
5 |
|
|
Поликлиника |
5 |
|
|
Парк/набережная/водоем |
4 |
|
|
Спорткомплекс |
4 |
|
|
Дополнительная социальная и коммерческая инфраструктура (концертно-выставочное пространство, спортивные и творческие школы, и т.п) |
4 |
|
|
Коммерческая инфраструктура |
3 |
|
|
Подземный паркинг |
2 |
|
|
5. Окружение |
Наличие рядом с комплексом следующих объектов |
|
|
Сложившийся жилой район/массив |
5 |
|
|
Благоустроенный парк/лесопарк |
4 |
|
|
Курорт/база отдыха/горнолыжный комплекс |
4 |
|
|
Лес/поле/крупный водоем (неблагоустроенные) |
3 |
|
|
Деловой кластер/бизнес-центр |
3 |
|
|
СНТ, КП |
1 |
|
|
Железная дорога |
-3 |
|
|
Промзона |
-3 |
|
|
Кладбище |
-2 |
|
|
Аэропорт |
-1 |
|
|
6. Масштаб деятельности застройщика |
Положение застройщика в рейтинге самых успешных девелоперов Новой Москвы по версии Метриум |
|
|
с 1 по 3 |
5 |
|
|
с 3 по 5 |
4 |
|
|
с 5 по 10 |
3 |
|
|
с 10 по 15 |
2 |
|
|
выше 15 |
1 |
|
|
Максимальный рейтинг |
77 |
*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель компании насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.
