Автоматизированная оценка АФОС онлайнПрофессиональная оценка собственности ЦЭПЭС

Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций во III квартале 2021


назад в раздел Заметки

Логотип компании «Метриум».Дата публикации - 19.11.2021 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru

Ключевые слова: ]]>Метриум]]>, жилая недвижимость, покупка, инвестиции.

Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы в III квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. За прошедшие три месяца в продаже появились в основном качественные высокобюджетные проекты, поэтому в целом выбор у инвестора большой, хотя в большинстве случаев стартовый уровень цен в них был очень высокий относительно рынка.

На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты III квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

1. «Level Мичуринский»

В III квартале московские девелоперы начали продажи в 22 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них первую позицию рейтинга самых интересных для вложений, по версии аналитиков «Метриум», занял жилой комплекс бизнес-класса «Level Мичуринский». Его реализацией занимается девелоперская компания Level Group. Проект набрал 32 из 44 возможных баллов, то есть качественный уровень комплекса оценивается в 73% от гипотетического идеального для инвестиций проекта.

«Level Мичуринский» состоит из 11 высотных башен и включает квартиры. Комплекс возводится в районе Очаково-Матвеевское на Западе Москвы. Проект предусматривает собственную школу и детский сад, а также редкие форматы квартир, включая пентхаусы с потолками от 3,9 до 6,3 метров. Застройщик благоустроит 4,7 гектаров прилегающей к комплексу территории, построит видовой мост и вертикальную многоуровневую детскую площадку.

Сильные стороны комплекса – это благоприятное окружение (Очаковский парк, Парк Олимпийской деревни), неплохая транспортная доступность (рядом проходит новая ветка метро и Мичуринский проспект).

Есть и слабые стороны. Первая – стартовый средний уровень цен в проекте около 380 тыс. рублей за кв. м, что сопоставимо с другими аналогичными комплексами в локации. Минимальная стоимость квартиры составляет 10,5 млн рублей за студию площадью 22 кв. м]]>[1]]]>. Второй минус с точки зрения инвестора – масштаб. Общая площадь застройки насчитывает 235 тыс. кв. м (реализация запланирована в 3 очереди, первая очередь состоит из трех корпусов), а это значит, что у инвестора будет много конкурентов.

2. ЖК «Интонация»

Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс бизнес-класса «Интонация» (ул. Щукина, 7А), который возводит в районе Щукино Северо-Западного административного округа компания «Мангазея Девелопмент». Аналитики «Метриум» присудили комплексу 25,3 из 44 баллов инвестиционной перспективности (качественный уровень – 57%).

ЖК «Интонация» представляет собой два башенных корпуса, объединенных в основании стилобатом, образующим закрытый двор-сад. Застройщик предлагает квартиры с камином, окнами в ванной комнате, а также высокими потолками до 5,2 метров. Самая сильная сторона проекта – окружение. Всего в 200 м находится Всехсвятская роща, в 250 м – благоустроенный Щукинский лесопарк, в 1 км – зеленый массив природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево». У комплекса сравнительно небольшой масштаб – общая площадь 30 тыс. кв. м. Также «Интонация» удачно расположена всего в 13 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и в 15 минутах езды до ТТК.

Уровень стартовых цен относительно низкий. Средняя стартовая стоимость квадратного метра составляет 320 тыс. рублей (при средней по аналогичным объектам округа – 390 тыс. рублей). Минимальная стоимость квартиры в продаже – 15,7 млн рублей за 48 кв. м.

3. Клубный дом Little

Третью позицию рейтинга занял комплекс апартаментов бизнес-класса «Клубный дом Little» (25 баллов или 57% по возможному уровню качества). Его строит в Даниловском районе ЮАО компания Era Developer.

Клубный дом включает 25 апартаментов площадью от 33 кв. м до 86 кв. м. Все они передаются покупателям с полной отделкой. На первом этаже комплекса предусмотрены апартаменты с собственным патио, а на втором этаже находятся большие, двухуровневые помещения с высотой потолков до 3,5 метров. Примечательно, что на территории комплекса предусмотрены 25 машино-мест, которые входят в стоимость апартаментов.

Первое преимущество проекта – расположение. Рядом с комплексом находится удобный выезд на Павелецкую набережную, откуда всего за шесть минут можно добраться до Садового кольца, а до ТТК – за 4 минуты. Второе преимущество – действительно клубный формат. Общая жилая площадь комплекса составляет всего 1 тыс. квадратных метров.

Минус – уровень цен на старте достигает 447 тыс. рублей за кв. м, что немного выше средней по району (446 тыс. рублей за кв. м). Минимальная стоимость апартамента – 23,7 млн рублей за 56 кв. м.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в верхнюю десятку новых проектов по уровню инвестиционной привлекательности вошли в основном комплексы высокобюджетного сегмента. Это четыре проекта бизнес-класса, один премиальный и один элитный комплекс

«Мы видим, что практически все новые проекты стартуют с высокого уровня цен, который сопоставим с готовыми новостройками в локации, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких условиях инвестору следует уделять больше внимания содержанию концепции и другим качественным характеристикам. Именно они привлекают клиентов, особенно в высокобюджетном секторе рынка. Для многих из них цена не является приоритетом – они всё чаще хотят приобрести вместе с жильем какой-либо нестандартный формат квартир или доступ к определенной локации».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2021 года

 

Проект

Цены

Масштаб

Близость метро

Близость ТТК

Удаленность от центра

Окружение

Рейтинг девелопера

Риск низк. ликвидности

Риск остановки

Итог

Качественный уровень

1

Level Мичуринский

1

1

3

3

2

5

2

1

1

32,0

73%

2

Интонация

3

4

3

4

3

5

1

1

1

25,3

57%

3

Клубный дом Little

1

5

1

5

4

4

1

1

1

25,0

57%

4

ГОРОД daily

1

5

2

3

2

6

1

1

1

24,7

56%

5

Level Нагатинская

1

3

2

2

3

5

2

1

1

24,7

56%

6

New Form Аминьевское

2

5

0

3

2

2

1

0,9*

1

24,0

55%

7

Bogenhouse

1

5

4

3

5

7

1

0,9*

1

23,7

54%

8

CULT

1

5

5

5

4

5

1

0,9*

1

23,7

54%

9

Апартаменты в Кусково

1

5

3

4

3

5

1

0,9*

1

22,7

52%

10

L'etage

1

5

4

5

4

0

1

0,9*

1

22,3

51%

11

Театральный квартал

1

4

3

4

3

6

2

1

1

22,3

51%

12

New Form Жигулевская

1

5

3

3

2

4

1

0,9*

1

22,0

50%

13

Vernadskogo 41

1

5

5

3

2

2

1

0,9*

1

22,0

50%

14

Loft Нагорная

1

5

4

4

3

-3

1

0,9*

1

21,1

48%

15

Лосиноостровский парк

4

1

2

1

2

3

5

1

1

21,0

48%

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.

Источник: «Метриум»

 

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель компании насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».  

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Онлайн-оценка


назад в раздел Заметки

Категория: