Недвижимость как флагман инвестиционной активности: итоги 1 квартала 2022 года
Дата публикации - 26.04.2022 г.
Автор - РАД
Сайт - https://auction-house.ru
Ключевые слова: Российский аукционный дом, торги, аукцион, коммерческая недвижимость, рыночная стоимость.
Несмотря на экономические потрясения последних полутора месяцев, недвижимость остается самым привлекательным активом для инвестиций. По мнению независимых аналитиков, инвестиции в российскую недвижимость в 1 кв. 2022 поставили глобальный рекорд: за три месяца текущего года ее продано более чем на 100 млрд рублей, и это самый высокий показатель за всю историю рынка. РАД отметил ряд важных тенденций рынка недвижимости за 1 квартал текущего года.
Первое и основное, что надо отметить – это разнонаправленное поведение частного и институционального капитала в 1 кв. 2022 г. Если начало первого квартала, а именно январь, еще находился в логике завершения 2021 года, а именно предновогоднее ралли сделок имело продолжение и в начале года, что обеспечило рекордные показатели продаж РАД, то в феврале ситуация поменялась: началось органическое замедление темпов продаж, обычно характерное для января, а события конца месяца полностью поменяли картину рынка сделок.
«Мы наблюдали крайне высокую инвестиционную активность частных инвесторов, и полную остановку крупных сделок, контрагентами по которым выступали игроки, работающие с заемным финансированием», - рассказала Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора. - То есть, частные деньги в ожидании разгона инфляции стремились уйти от рублевых рисков и массово вбрасывались на рынок недвижимости, оборудования и прочих товаров долгосрочного потребления. А институциональные (корпоративные) деньги вели себя полностью обратным образом: на фоне повышения ставки до 20% в феврале, для них любые новые приобретения потеряли коммерческий смысл, и закрылись лишь те сделки, решения по которым были приняты в более ранние периоды».
Несмотря на высокую волатильность рынков и неблагоприятную конъюнктуру, РАД достиг в своих продажах беспрецедентных показателей: по сравнению с 1 кварталом 2021 года оборот продаж по Москве вырос почти на 50% YOY. За 1 квартал на торгах РАД в общей сложности было продано объектов недвижимости (включая земельные участки) на сумму более 9,1 млрд руб, по сравнению с 1 кварталом 2021 года рост оборота продаж категории недвижимость составил 65% (YOY).
- Недвижимость в обороте продаж московского подразделения РАД за 1 кв. составляет около 82%.
- Доли продаж недвижимости в Москве и в Московской области составили 67% и 33% (6,063 млрд. руб. в Москве и 3,007 млрд. рублей в МО соответственно).
- В Москве безусловным лидером продаж является сегмент коммерческой недвижимости с выручкой в размере 5,84 млрд. рублей. Продажи жилой недвижимости в «старой» и «новой» Москве составили на уровне 225 млн. рублей.
- В Московской области лидером также является сегмент коммерческой недвижимости, продажи в котором достигли 2,238 млрд. рублей. Продажи земельных активов достигли 529 млн. рублей, жилой недвижимости почти 239 млн. рублей.
Нематериальные и финансовые активы внесли вклад в продажи московского подразделения РАД ок. 18% или почти 2 млрд. рублей, движимое имущество (ДИ) менее 1% или около 8 млн. рублей.
По сравнению с 1 кварталом 2021 года рост оборота продаж категории нематериальные и финансовые активы составил 33% (YOY).
Таким образом, - комментирует Наталья Круглова, несмотря на все рыночные колебания, недвижимость продолжает оставаться самым стабильным и надежным активом, позволяющим уйти от инфляционных рисков и сохраняющим стоимость капитала, не зависящим от волатильности других инструментов. «Рынок жилья поддержан властями, что позволит снять с повестки обсуждения риска дефолтов девелоперов и обвала цен. Скорее, цены будут расти на фоне высокой инфляции в проектах с качественными продуктовыми характеристиками, и падать в проектах, где нарушено соответствие между ценой, локаций и продуктом. Спрос будет снижаться, что не приведет к падению цен по рынку в целом – объемы ввода нового жилья также будут падать, что позволит застройщикам удерживать цены. На фоне снижения качества продукта в новостройках и сохранении заградительных цен, спрос может развернуться в сторону вторичной недвижимости».
В марте в Москве и Московской области по схеме долевого участия в строительстве было продано 18 300 квартир в новостройках (по данным «ЦИАН аналитики»). «Это больше, чем в январе (12 300 сделок) и феврале (15 000), и превышает объемы первого квартала прошлого года (10 000, 15 000 и 15 500, соответственно)», -подчеркнула Наталья Круглова.
В коммерческой недвижимости продолжают сохраняться востребованными небольшие помещения торгового (включая районные ТЦ) и офисного назначения, земельные активы и склады.
«Недвижимость остается «тихой гаванью» на фоне происходящего с другими инструментами инвестиций, - считает Наталья Круглова. – Выбирая этот актив, инвесторы нередко следуют за страхами потери капиталов и в целом, поступают разумно: приобретая недвижимость, они обеспечивают стабильный пассивный доход (какой бы ни была инфляция, арендная ставка будет за ней следовать), сохраняют сбережения в активе и оставляют себе возможность перепродажи объекта с премией, поскольку стоимость нового строительства увеличилась более существенно, чем цены на готовые объекты (по разным оценкам, 30-50% составил рост себестоимости строительства). Как известно, цены на недвижимость – как жилую, так и коммерческую – показывают тенденцию постоянного роста в национальной валюте. С учетом ограничений на обращение иных фиатных валют, неопределенность на фондовом рынке и предстоящее введение регулирования рынка крипто-инвестиций (в том числе налогообложение операций), недвижимость – самый низкорисковый класс инвестиционных активов».
Ключевые сделки 1 кв. 2022 в Московском регионе:
- Домовладения в Серебряном Бору, ул. Таманская (коттеджи+ЗУ). Общая площадь: 3 203 кв.м. Сумма: 3 000 500 000 руб;
- Складской комплекс «Вегетта». Общая площадь: 182 000 кв.м, Сумма: 1 960 000 000 руб;
- Особняк 1-ый Казачий пер. 12. Общая площадь: 4 245 кв.м. Сумма: 1 105 249 000 руб;
- Офисное помещение в Москва-Сити (21 этаж БЦ «Империя»). Общая площадь: 1 212 кв.м. Сумма: 623 476 000 руб;
- Имущественный комплекс «Трансконтейнер». Общая площадь: 5 405 кв.м. Сумма: 203 226 259 руб;
- Земельный актив, Солнечногорский р-н д. Лопотово (50 км от МКАД). Общая площадь: 252 385 кв.м. Сумма: 140 000 010 руб;
- Земельный актив, Солнечногорский р-н д. Пятница. Общая площадь: 316 900 кв.м. Сумма: 131 018 157 руб;
- ПСН (офисное назначение) ул. Петровка 20/1. Общая площадь: 404 000 кв.м. Сумма: 137 300 000 руб;
- Имущественный комплекс, Химки, мкр. Сходня. Общая площадь: 7 973 кв.м. Сумма: 100 555 000 руб.
АО «Российский аукционный дом» (РАД) – крупнейший в РФ агент по продаже государственного имущества в рамках приватизации по поручению Росимущества и органов власти российских регионов, лидер продаж проблемного имущества, в том числе, по поручению ГК АСВ и банка непрофильных активов Траст, банковского имущества Сбербанка, Россельхозбанка и др., корпоративных активов в интересах ГК «Ростех», ОАО «РЖД», ПАО «Россети», ПАО «ФСК ЕЭС», ПАО «Интер РАО», АО «Почта России» и др.
Компания проводит торги на собственной универсальной площадке в сети Интернет — ЭТП РАД lot-online, с 2010 года являющейся одним из лидеров регулируемого рынка продажи имущества. РАД - одна из восьми федеральных площадок по закупкам 44-ФЗ, 223-ФЗ, 223-ФЗ МСП, 615-ПП РФ.
РАД - единственная компания, входящая в перечень Федеральных продавцов государственного имущества в рамках приватизации (Распоряжение Правительства РФ №1874-р от 25.10.2010) и Операторов ЭТП для продажи госимущества (Распоряжение Правительства РФ №2488-р от 04.12.2015). Торги РАДа ежегодно обеспечивают до 85% доходов государственной казны в сегменте малой и средней приватизации.
Специализируется на всех рынках аукционных продаж - государственного, корпоративного, банковского, проблемного и частного имущества, и является крупнейшей в РФ площадкой по продаже имущества в интересах государства и в процедурах несостоятельности (банкротства).
Компания основана 31.08.2009 года в соответствии с Распоряжением Правительства РФ № 1186-р от 19.08.2009 года. Совокупный объем проданных активов РАД составляет более 520 млрд рублей.
География деятельности: вся территория России, сеть филиалов и представительств в 15 крупнейших городах РФ.