Инвестиции в недвижимость. Практические советы начинающим
Дата публикации - 30.11.2022 г.
Автор - Мария Румянцева
CEO агентства недвижимости SAMPLE
и интернет-форума ПРОНедвижимость
Ключевые слова: недвижимость, инвестиции.
1. С самого начала уясните, что подходить к вопросу инвестирования надо серьезно, как к бизнесу. Это работа, как минимум, на год, а чаще всего – на несколько лет. А любой бизнес требует ресурсов – финансов, времени, знаний и активного управления всем этим. Проведите ревизию своих финансовых возможностей – сколько денег у вас есть, сколько можете получить и сколько занять. Изучите свой распорядок дня – любое предприятие в самом начале требует пристального внимания владельца бизнеса, вы должны будете уделять ему несколько часов в день.
2. Для понимания специфики такого вида бизнеса, как инвестиции в недвижимость, вам нужны будут знания - законодательные, финансовые, налоговые. Причем, это касается не только России, но и других стран, так как зарубежная недвижимость тоже может приносить доход. В этом вопросе важно умение оценивать стоимость недвижимости, знать географическую специфику жилья, прогнозировать экономическую ситуацию в государстве. Необходимо будет определиться – вы сами научитесь владеть такой информацией или сформируете команду специалистов и будете руководить ею. Не забывайте, что теперь решать все вопросы вы будете как предприниматель и менеджер своего бизнеса.
3. Начинайте работу с определения целей, с фиксации их в цифрах – сколько денег и когда вы хотите получить. А затем под них выстраивайте стратегию приобретения объекта (объектов) из подходящего сегмента недвижимости и операций с ним:
- если хотите сохранить свои деньги – вкладывайте средства в покупку небольшого помещения в новом жилом комплексе на улице с хорошей проходимостью. Через полгода – год после заселения ЖК вы сможете продать его для размещения магазина, пункта выдачи товара или аптечного киоска;
- планируете заработать определенный доход через пару лет – рассматривайте варианты покупки квартиры в новостройке на этапе котлована и ее продажи после завершения строительства. Или присмотритесь к строящейся недвижимости за рубежом.
- надеетесь получать ежемесячно небольшой доход – приобретайте квартиру на вторичном рынке, например, около вокзала, и сдавайте ее в аренду.
Не забудьте, что инвестиции в коммерческую и в жилую недвижимость – это совершенно разные виды инвестирования.
4. Все время считайте, оценивайте риски и возможности, сравнивайте их соотношение, рассматривайте шире географию жилья, анализируйте экономическую ситуацию в разных регионах страны, ищите инсайдерскую информацию о новых изменениях в законодательстве.
Например, несколько лет назад покупка квартиры в новостройках Крыма при перепродаже приносила прибыль в 30% годовых. Собственник апартаментов в Москве, ожидавший и получивший их перевод в категорию квартир, увеличил стоимость жилья на 20%. Располагая достаточными финансовыми средствами, полгода назад можно было быстро купить квартиру на вторичном рынке со скидкой 10% - 15%. А арендная стоимость квартир в Турции выросла в этом году в два раза.
Сейчас имеет смысл присматриваться к такой коммерческой недвижимости как турбазы и дома отдыха, к вторичной недвижимости в городах с развитым военно-промышленным комплексом и, конечно, к новостройкам - как в столице, так и в городах-миллионниках.
5. Для консультации и помощи, сформируйте свою команду помощников и специалистов. Серьезный и эффективный бизнес не делается в одиночку – это сложно и рискованно. Подбирайте в команду экспертов, имеющий практический опыт работы именно с недвижимостью – аналитиков, юристов, ипотечных брокеров, маркетологов, риэлторов. Кто-то может с вами работать постоянно – просматривать базы, подбирать варианты, ездить на просмотры, заселять жильцов, а кто-то может привлекаться по мере надобности – заполнять налоговые декларации, проверять и составлять договора, оформлять заявки в банк.
6. Ведите тщательный учет всех расходов и доходов, как полученных, так и планируемых. Управлять в бизнесе можно только тем, что можно оценить и подсчитать. Периодически сравнивайте полученные результаты с ожидаемыми. Составьте с командой план «Б» - порядок действий на случай непредвиденного развития ситуации, например, если «рынок покупателя» быстро превратится в «рынок продавца» и наоборот.
7. Главный совет - старайтесь смотреть на вещи реально, не перегружая себя оптимизмом по оценке именно вашей недвижимой собственности. Есть такая психологическая особенность человека – считать, что своя квартира или помещение стоит дороже продающихся или сдающихся аналогов. Расставайтесь с купленными объектами вовремя. Главное, чтобы ваши инвестиции были максимально эффективными, безопасными и прибыльными за меньшее время!
Мария Румянцева - юрист по образованию, в недвижимости с 2009 года. Начав работу в крупнейшем московском агентстве недвижимости ИНКОМ, в дальнейшем ставила «c нуля» новые риэлторские компании и отделы продаж лидеров рынка, разрабатывала бизнес-планы и запускала тематические online стартапы. С 2019 по 2021 гг - ТОП-менеджер технологичного агентства недвижимости Home App (Хоум Апп), консультант Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ). Сейчас - CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE, продающего новостройки и интернет-форума ПРОНедвижимость. Эксперт рынка российской недвижимости, автор блога и телеграм-канала «Мария Румянцева о недвижимости и бизнесе».
