Снижение кадастровой стоимости: итоги и прогнозы


назад в раздел Заметки

Дата публикации - 02.12.2022 г.
Автор - Дмитрий Желнин
Управляющий партнер 
«Митсан Консалтинг»

Ключевые слова: недвижимость, кадастровая стоимость, налогообложение.

2022-2023 годы — переходный период для кадастровой оценки недвижимости. Как известно, в 2022 году все регионы РФ проводили оценку земельных участков, без учёта ограничений по периодичности Закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В 2023 году по тем же правилам пройдёт оценка остальной недвижимости — зданий, сооружений, помещений, машино-мест, гаражей, объектов незавершённого строительства. В статье подведём предварительные итоги оценки земель и расскажем, что ждёт владельцев недвижимости в ближайшем будущем.

Кадастровая стоимость: касается всех

Всезнающая и неумолимая статистика свидетельствует: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сегодня зарегистрированы 162,5 млн объектов. Их суммарная кадастровая стоимость — 672 трлн рублей. При этом порядка 45 млн объектов еще не поставлены на кадастровый учет.

В 2021-м году доля имущественных налогов, выплаченных бизнесом в консолидированный бюджет РФ, составила 5,1% от общей суммы налоговых поступлений. В денежном эквиваленте — 1,4 трлн рублей, где почти триллион рублей — налог на имущество организаций. Многолетний опыт нашей команды показывает, что эта сумма завышена приблизительно на 30%. То есть не менее 300 млрд рублей — не что иное, как ничем не оправданная переплата.

Вообще бизнесу нередко приходится переплачивать по вине государства. Но именно завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости — одна из наиболее распространённых причин. Компании, которым удалось доказать неправомерность установления КС в увеличенном размере, получают самый лучший бонус — кратное уменьшение налоговых платежей. Речь идёт о серьёзных цифрах — экономия для крупных собственников может составить сотни (!) миллионов рублей.

“Из личной практики: работа по снижению кадастровой стоимости одного из автосалонов Санкт-Петербурга завершилась уменьшением КС почти на 100 млн рублей (с 272 434 949,27 до 179 234 098,34 руб.). А предпринимателям из Нижнего Новгорода выявление ошибки оценщиков позволило пересчитать кадастровую стоимость недвижимости с 487 652 236,65 руб. до 265 821 385,5. 200 с лишним млн — согласитесь, серьёзная цифра.  

Но будет несправедливым винить в огромных переплатах только государство. Старый добрый принцип «доверяй, но проверяй» никто не отменял — так что в ваших интересах как законопослушного собственника и налогоплательщика ознакомиться с предварительным отчётом о ГКО, прежде чем её результаты вступят в силу. Кому, как не вам, знать обо всех достоинствах и недостатках вашего объекта?

Переплачивают, кстати, не только юрлица — это относится и к обычным гражданам, имеющим в собственности квартиры/дачи/дачные дома/земельные участки. Конечно, здесь не идёт речь о таких впечатляющих суммах, которые мы называли выше. Но всё же не следует упускать из внимания этот момент. Незачем платить лишнее.  

Если есть хоть малейшее сомнение в справедливости оценки принадлежащей вам недвижимости, подготовьте свои замечания к предварительному отчету о государственной кадастровой оценке. Этот документ, в соответствии с действующим законодательством, находится в открытом доступе на сайте Росреестра, запрашивать его дополнительно нет необходимости. Согласно 237-му ФЗ, в течение 30 дней вы вправе подать замечания в ГБУ, которое проводило оценку. Не сделаете этого сразу — добро пожаловать в суд.

Прежде чем заняться наведением порядка в делах, важно чётко представлять, что же такое кадастровая стоимость, для чего её устанавливают и что на неё влияет. 

Кадастровая стоимость — сумма, в которую регион оценивает каждый объект недвижимости, зарегистрированный на его территории. Это позволяет рассчитать:

  • налоги — имущественный, земельный, подоходный и на прибыль (взимаются при продаже объекта)
  • арендную плату в случаях, когда КС является базой для её расчёта
  • вероятную цену объекта перед продажей
  • штрафы (к примеру, когда речь идёт о нецелевом использовании земель)
  • госпошлины при передаче по наследству.

Зависит кадастровая стоимость от комплекса факторов, на которые обязательно нужно обращать внимание не только оценщикам, но и собственникам. Особенно в контексте того, что с 2024 года страна полностью перейдёт на налогообложение с кадастровой стоимости, и даже расчёт арендной платы за государственные/муниципальные земли тоже будет делать по КС. Это обязательные, дополнительные и уникальные характеристики оцениваемого имущества — от материала, из которого построен объект, до его площади и локации. Ничего удивительного, что в процессе массовой переоценки ошибки — весьма распространённое явление.

Обязательные характеристики объекта:

  • описание местоположения
  • ранее присвоенный государственный учётный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер)
  • кадастровый номер объекта, из которого после раздела/выдела/иного действия с объектом образован новый объект недвижимости
  • кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании/сооружении
  • сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учёта
  • кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание/сооружение)
  • площадь
  • основная характеристика объекта недвижимости (протяжённость, глубина залегания, объём, высота, площадь застройки) и её значение
  • степень готовности объекта незавершённого строительства в процентах
  • количество этажей, в т.ч. подземных
  • номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место
  • материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание
  • год ввода в эксплуатацию
  • сведения о том, что помещение предназначено для обслуживания остальных помещений или машино-мест
  • номер кадастрового квартала, где находится объект недвижимости.

Как видите, здесь перечислены только обязательные характеристики, их немало. Но есть и дополнительные, и уникальные, которые также важны. Разбираться в этом, конечно, лучше вместе с опытными юристами.

Как снизить кадастровую стоимость

Сегодня существует два способа снижения кадастровой стоимости — классический и новый. Отличаются они тем, что первый вариант предполагает обращение к оценщикам на предмет составления рыночного отчёта и судебное разбирательство. Это долго, муторно и далеко не всегда приводит к нужному для вас результату. По моему опыту, на это придётся потратить не меньше полугода — при том, что шансы на решение вопроса в пользу собственника недвижимости составляют 50/50.

Ещё из минусов:

  • инициировать снижение кадастровой стоимости вправе только собственник/арендатор объекта недвижимости
  • платить придётся вне зависимости от результата.

Гораздо большего внимания в этой связи заслуживает так называемый новый способ снижения кадастровой стоимости. Его механику я уже разъяснил выше — читаете предварительный отчёт о ГКО, совместно с юристом готовите замечания, подаёте их в местное ГБУ. В 95 случаях из ста снижение кадастровой стоимости и размера налога проходит успешно. Снижение имеет неоспоримый характер, не требует судебных процессов, а подавать документы, согласно 237-му ФЗ, может любое заинтересованное лицо.

На что жалуетесь?

Как сообщается на официальном сайте Росреестра, по состоянию на 31.10.2022г. в судах инициирован 8931 спор о величине, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 17052 объектов недвижимости. При этом юридическими лицами инициировано 4497 судебных иска.

Административными ответчиками по указанным спорам выступают территориальные подразделения Росреестра, органы местного самоуправления, бюджетные учреждения субъектов РФ, обладающие полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра.

“Что удивительно: лишь 5 истцов указали в качестве основания оспаривания результатов кадастровой стоимости выявление недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при её определении. Это говорит о том, что владельцы недвижимости в вопросе её оценки полностью полагаются на профессионализм и внимательность к деталям специалистов ГБУ. Как показывает практика, совершенно напрасно: перефразируя Феликса Эдмундовича, отсутствие иска об ошибках — не заслуга оценщиков, а ваша недоработка.

Что касается других причин, то остальные иски были поданы с целью:

  1. установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (8768)
  2. оспаривания решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решения ГБУ (158).

Известно, что более 90% требований удовлетворены, в результате чего суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости оказалась снижена на 130,21 млрд рублей.

Как узнать результаты кадастровой оценки

В уходящем году в стране была проведена общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Впервые ГКО проходила одновременно по всей стране. Новая кадастровая стоимость уже определена, утверждена и вступит в силу с 1.01.2023.

По нашим данным, размер кадастровой стоимости увеличился значительно — как минимум из-за того, что она проводилась по состоянию на 1 января 2022 года и, само собой, всех событий, произошедших с февраля, оценка не учитывала. Любые колебания рынка, случившиеся после этого, в оценку не попали. По другим параметрам тоже очень много замечаний, много недочётов. Собственникам обязательно надо обратить внимание на то, как оценены их участки.

Самые распространённые ошибки при оценке земель касаются:

  • применяемого для оценки вида разрешенного использования
  • учёта имеющихся ограничений и обременений
  • обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой.

В 2023 году будет проводиться массовая оценка остальных объектов недвижимости. Собственникам необходимо уже сейчас заняться сопоставлением данных, внесённых в ЕГРН, и фактических характеристик, которые я перечислил выше. После — ждать предварительных результатов, следить за появлением предварительных отчётов.

Многолетняя практика «Митсан Консалтинг» показывает: предварительные отчёты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки уже в конце лета. Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября года оценки. Скачать предварительный/окончательный отчёт можно на сайтах местного ГБУ или Росреестра.

Особенности кадастровой оценки-2023: мы будем жить теперь по-новому

Согласно разъяснениям Росреестра об особенностях переходного периода 2022-2023, нас ждут довольно серьёзные перемены.

Например:

  • изменится периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом — вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года;
  • споры о размере кадастровой стоимости будут рассматриваться по другому регламенту: с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2023 года эти правила начнут применяться по всей стране;
  • чтобы оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке, собственники недвижимости должны подавать административный иск, который будет рассматриваться в соответствии с нормами КАС РФ;
  • вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с порядком проведения оценочных работ на ближайшие 2 года можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Решение о проведении оценочных работ, как и прежде, принимается в органах власти субъекта РФ. Представители уполномоченных структур заключают договор с ГБУ, формируют перечни подлежащих оценке объектов недвижимости, утверждают итоговый отчёт.

Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории Российской Федерации. Кроме того, в 2022-2023 году происходит переход на новый регламент оценки, оспаривания её результатов. В такие моменты следует особенно чутко держать руку на пульсе событий.

 

Онлайн-оценка


назад в раздел Заметки

Категория: