Аренда в самоизоляции, какие законы и нормы могут быть использованы?
Дата публикации - 06.05.2020 г.
Автор - Александр Гуров
Генеральный директор ООО «ТИН»
Сайт - tinfin.ru
Ключевые слова: ТИН, арендные каникулы, Постановление Правительства № 434, доп. соглашение, задолженность, решение арендатора, экономические споры, неиспользование арендованного помещения.
«Суд разберется…»
Казалось бы, уже достаточно освещенный вопрос и многие успели ознакомиться с комментариями в средствах массовой информации. Мы также не стоим на месте, и проводим свои консультации по вопросу «арендных каникул» и чем больше консультаций на эту тематику приходится проводить, тем больше остро осознаешь, что в настоящий момент консультация поможет выработать стратегию движения в вопросе получения арендных каникул, но никак не решит сам вопрос. Решать этот вопрос между сторонами договора (арендодателем и арендатором) будет суд.
Давайте разберемся по порядку и почему же суд.
Вопросом получения арендных каникул арендаторы в большинстве своем озаботились еще до выступления Президента, они как обычно почувствовали экономический последствия на себе первыми. Закрепить их инициативу попыталась законодательная власть, внеся изменения в законодательную базу, которая регулирует правоотношения по аренде, в связи со сложившейся в стране ситуацией (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Далее условия и сроки отсрочки по внесению арендной платы установило постановлением Правительство РФ 03.04.2020 за № 439.
В дальнейшем, субъекты РФ верно выпустили собственные нормативные акты, которые запретили работу многим субъектам бизнеса, среди которых рестораны, фитнес-клубы, торговые центры, салоны красоты и просто офисы. В основном субъекты РФ руководствовались Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, закрепившем наиболее пострадавшие отрасли. Отнесение того или иного субъекта к пострадавшей отрасли производится на основании ОКВЭД, причем этот номер ОКВЭД должен быть основным для предприятия в ЕГРЮЛ.
Но ведь отраслей в Постановлении №434 не много, а нерабочим апрель объявили для всех. В данном случае законодатель предусмотрел изменениями право на получение отсрочки с платой за помещения, которые в период пандемии используются частично или не используются совсем. Но и тут есть условия, которые необходимы для предоставления отсрочки. Арендатор вправе попросить отсрочку у арендодателя, при условии, если договор аренды недвижимости был заключен до принятия в 2020 году решения госорганов о введении режима повышенной готовности или режима ЧС. Срок рассмотрения такого обращения 30 дней со дня обращения арендатора. Отсрочка оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору аренды. Пени и штрафы, предусмотренные как законом, так и договором, за просрочку внесения арендной платы не начисляются. Задолженность по арендной плате возможно погасить не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Погашение вносится равными платежами, поэтапно не чаще одного раза в месяц. При этом, размер таких платежей не должен превышать 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Если в договоре отдельно выделена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы, то данная часть арендной платы продолжает взиматься, несмотря на отсрочку. Абсолютно не понятными в данной законодательной инициативе кажутся слова, что нормы арендодателю «рекомендованы». Этот означает только одно, что обязанности по изменению арендного платежа отсутствуют, а присутствует лишь обязанность в течение 30 дней рассмотреть обращение арендатора и принять какое то решение. Каким оно будет решает исключительно арендатор. В случае отрицательного решения арендодателя, у арендатора появляется право воспользоваться нормами ГК РФ и на основании норм закона 98-ФЗ, а также ст. 421, 445 ГК РФ, арендатор в судебном порядке может попробовать понудить к заключению дополнительного соглашения [к договору аренды] по новым правилам, если докажет, что не может использовать помещения в период сложившейся эпидемиологической ситуации. Также Арендатору в своем обращении в суд будет целесообразно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и в связи с которыми он не смог пользоваться помещением. Все это достаточно веские нормативные доводы, если бы не одно «НО». Применить нормы ГК и форс-мажорных обстоятельств в условиях отсутствия официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним сделать большинству предприятий будет очень сложно. Естественно не берем в учет, например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, или кинотеатры в Московской области.
Каким образом наступление форс-мажорных обстоятельств в следствии сложившейся эпидемиологической ситуации будет трактоваться судом в дальнейшем мы можем только предполагать. Учитывая судебную практику, которая была сформирована до наступления сложной эпидемиологической обстановки и «нерабочих дней», то здесь в п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) установлено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Надеемся, что позиция останется неизменной.
Однако, для более веской аргументации, в случае наступления судебного спора по данному вопросу, целесообразно провести уже сегодня «переговорную» стадию с арендодателем, закрепив это соответствующей перепиской с приведением ряда доказательств, подтверждающих вынужденный простой и неиспользование арендованного помещения по назначению.