Оценка рисков и анализ инвестиционной привлекательности земельных активов для малоэтажного и коттеджного строительства (Risk assessment and analysis of investment of land for cottage construction)
Исаева Анна Владимировна
коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
ученая степень – кандидат филологических наук
адрес электронной почты - ask-engeneering@list.ru
сайт - www.genplans.ru
телефон +7 (495) 960-80-48
https://vk.com/genplans
www.facebook.com/genplans
www.instagram.com/genplans.ru
Дата публикации - 25.12.2019 г.
Аннотация. На примере кейса – коттеджного поселка общей площадью 42 га в Московской области выполнены анализ инвестиционной привлекательности земельного участка и оценка рисков, рассчитаны доходность и рентабельность проекта.
Ключевые слова: инвестиции в коттеджное строительство, инвестиции в малоэтажное строительство, финмодель поселка, бизнес-план поселка, анализ инвестиций, оценка инвестиций, генплан поселка, концепция коттеджного поселка, оценка земли, оценка земельных активов, инвестиции в землю, оценка инвестиций в землю.
Abstract. On the example of a cottage settlement with a total area of 42 hectares in the Moscow region, the analysis of the investment of the land and risk assessment were performed, the profitability and profitability of the project were calculated.
Keywords: investments in construction of cottages, financial model of the village, the business plan of the village, investment analysis, investment valuation, the plan of the village, the concept of the village, land valuation, land investment, evaluation of investment in land.
ОЦЕНКА РИСКОВ И АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ ДЛЯ МАЛОЭТАЖНОГО И КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
RISK ASSESSMENT AND ANALYSIS OF INVESTMENT OF LAND FOR COTTAGE CONSTRUCTION
Девелопмент загородной недвижимости в России имеет характерную особенность: на этом рынке велика доля непрофессиональных игроков, среди которых:
- землевладельцы с непрофильными активами, выкупленными задолго до наступления кризиса, доставшимися им по наследству или за долги;
- начинающие застройщики;
- непрофильные инвесторы в землю, желающие диверсифицировать бизнес.
Этим во многом определяется сегодняшнее состояние загородного рынка в нашей стране. Лишь единичные объекты малоэтажного и коттеджного строительства, грамотно спланированные, продаются быстро и по заранее рассчитанной цене. Остальная масса поселков продается либо очень медленно и со значительным снижением цены, либо не продается совсем. Продемонстрировать это можно на примере Московской области, где, по данным девелоперов, из 2000 присутствующих сегодня на рынке поселков, успешно продается лишь 10%, 50% проданы частично и развиваются очень слабо, а 40% и вовсе заброшены.
Фото 1. Заброшенный коттеджный поселок
Фото 2. Заброшенный коттеджный поселок
Ошибки, которые приводят к такому результату, можно перечислять долго. В этой статье мы остановимся лишь на одной, самой первой ошибке – ошибке в расчетах, которая ведет к завышенным ожиданиям, оптимистичным прогнозам, идеализации ситуации, а также нежеланию учесть реалии рынка. Между тем, всего этого можно избежать, если на начальном этапе, еще до входа в проект грамотно составить финмодель, или предварительный бизнес-план. Рассмотрим элементарную финмодель коттеджного поселка на примере кейса.
Кейс: коттеджный поселок в Московской области
Дано: землеотвод общей площадью 41,7 га на северо-востоке Московской области на расстоянии 60 км от МКАД, участок планируется продавать без подряда с коммуникациями. Назначение земли: сельскохозяйственное использование, ВРИ - под дачное строительство.
Технико-экономические показатели проекта, баланс территорий
Дорожная сеть
- Дороги и автостоянки в красных линиях при ширине не менее 15 м для улиц и 9-12 м для проездов = 70 000 м2.
- Площадь асфальтового покрытия (в т.ч.) при ширине дорожного полотна для улиц не менее 7 м и проездов не менее 3,5 м = 35 000 м2.
Жилая застройка
- Общая полезная площадь – 33 га
- Участки от 6 до 20 соток (в среднем 12-13 соток) = 275 шт.
- Дома в соответствии с планами собственников площадью в среднем 150-250 м2 высотой до 3 этажей.
Социально-бытовая, досуговая и инженерная инфраструктура
- Площадь административно-технической зоны = 0,7 га
- Инфраструктурная зона (административное здание с магазином – 300 м2, детская и спортивная площадки) = 1 га
ИТОГО: общая ориентировочная площадь строений = 62 300 м2
Объекты инженерной инфраструктуры
- Скважина на воду (ВЗУ) с насосными станциями
- Локальное очистное сооружение (ЛОС), КНС при необходимости
- Пункт сбора ТБО – 2 шт.
- ТП, ГРП
- Пункты хранения противопожарного инвентаря – 10 шт.
|
№ |
Наименование расходов |
Комментарий |
Кол-во |
Цена (руб.) |
Сумма (руб.) |
|
1 |
Приобретение ЗУ |
|
4170 соток |
20 000 |
83 400 000 |
|
2 |
Геодезические работы |
|
41,7 га |
|
650 000 |
|
3 |
Инженерные изыскания |
Геология, гидрология |
41,7 га |
|
550 000 |
|
4 |
Градостроительная проработка (эскиз генплана) |
|
41,7 га |
|
150 000 |
|
5 |
Проект планировки территории |
|
41,7 га |
|
1 000 000 |
|
6 |
Межевание, вынос в натуру |
|
41,7 га |
|
1 000 000 |
|
7 |
Проект наружных внутриплощадочных сетей |
|
41,7 га |
|
Входит в стоимость монтажа |
|
8 |
Выкуп электрических мощностей (ТУ) |
|
2000 Квт |
10 000 |
20 000 000 |
|
9 |
ТУ по газу |
|
Требуется расчет нагрузок |
|
3 000 000 |
|
10 |
Функции техзаказчика, получение ТУ, согласование проектной документации |
|
|
|
1 000 000 |
|
11 |
Строительство огораживающего забора вокруг участка |
|
2 300 п.м |
1500 |
3 450 000 |
|
12 |
Прокладка наружных внутрипоселковых инженерных сетей и наружное электроосвещение (ВиК, электро- и газоснабжение) |
С учетом объектов инженерной инфраструктуры: КНС, ТП, ГРП, ВЗУ |
на 275 домов + адм.здание 300 м2 |
|
200 000 000 |
|
13 |
Строительство дорог с учетом затрат на временные дороги |
Асфальтовое покрытие |
35 000 м2 |
2000 |
70 000 000 |
|
14 |
Расчистка территории от лесонасаждений |
|
|
|
3 000 000 |
|
15 |
Благоустройство территории |
С учетом спортивных и детских площадок, газоны |
70 соток |
10 000 |
700 000 |
|
16 |
Строительство административного здания, магазина |
С учетом проекта, отделки и оборудования |
300 м2 |
60 000 |
18 000 000 |
|
17 |
Обустройство парковок, площадок ТБО, мест хранения ППИ |
|
|
|
500 000 |
|
18 |
Наружные внеплощадочные сети |
Прокладка кабеля от ЛЭП до ТП и газопровода до ГРП |
Не более 1 км |
|
8 000 000 |
|
19 |
Расходы на заработную плату менеджмента (с учетом налогов ФОТ) |
4 чел. |
24 мес. |
50 000 |
4 800 000 |
|
20 |
Организация службы охраны |
3 смены |
24 мес. |
20 000 |
1 440 000 |
|
21 |
Комиссия риэлторов/девелоперов (с учетом затрат на рекламу) |
С учетом затрат на маркетинговые мероприятия |
10 % от продаж |
|
74 250 000 |
|
22 |
Непредвиденные расходы |
В т.ч. страхование строительных рисков, эксплуатационные расходы |
10% от стоимости СМР |
|
10 000 000 |
|
23 |
Налогообложение |
|
6% от оборота |
|
44 550 000 |
|
24 |
Налоги на землю |
2 года |
|
|
30 000 000 |
|
|
ИТОГО затраты |
|
|
|
587 690 000 |
Наша практика показывает, что из общей суммы необходимых затрат вложения инвестора для старта проекта и начала его реализации покупателям составляют от 35 до 60% в зависимости от характеристик объекта и его конкурентоспособности на рынке. Сумма этих вложений рассчитывается на основании плана-графика работ и инвестиционного плана. Для данной финмодели возьмем 50%, что составит 293 845 000 руб.
|
Объект недвижимости |
Площадь, соток |
Кол-во участков, шт. |
Цена объекта, руб./сотка |
Стоимость, руб. |
|
Продажа участков без подряда с коммуникациями |
3 300 |
275 |
225 000 |
742 500 000 |
В расчетах не учтены другие возможные статьи доходов:
- доход от подряда на строительство домов;
- доход от подключения домов к сетям;
- прибыль от работы службы эксплуатации поселка;
- доход от сдачи в аренду инфраструктурных площадей и объектов инфраструктуры.
Однако на все эти дополнительные статьи доходов можно рассчитывать только после частичной либо полной реализации проекта, а потому в данной финмодели они учитываться не будут. В случае успешной реализации проекта они станут бонусом для инвестора.
Итоги первичных расчетов:
Прибыль от инвестиционного проекта после налогообложения без учета рисков и дисконтирования вложенных средств составит – 154 810 000 руб.
Рентабельность проекта от затратной части составит – 26%.
Сумма необходимых вложений инвестора до начала финансирования объекта за счет средств покупателей – 293 845 000 руб.
Рентабельность от вложенных инвестором средств – 52%
Уже даже после первых примерных расчетов становится понятно, что рентабельность проекта от затратной части крайне низка. При горизонте планирования 5 лет (а быстрее реализовать сегодня такой крупный объект не получится), годовая рентабельность составит чуть более 5%. По факту она будет еще ниже, поскольку в данных расчетах не учтены дисконтирование средств (ставка дисконтирования в строительной сфере принимается в среднем от 8 до 12%) и риски.
Риски проекта
Среди основных рисков проекта следует назвать следующие.
Маркетинговые риски, в т.ч.:
- неправильное позиционирование объекта;
- ошибки в ценообразовании.
Рыночные риски, в т.ч.:
- изменение конкурентной среды;
- изменение рыночной ситуации.
Строительные риски, в т.ч.:
- задержка сроков строительства;
- задержки в поставках стройматериалов на объект;
- смена подрядчиков;
- подорожание стройматериалов и услуг подрядчиков.
Коммуникационные риски, в т.ч.:
- необходимость прокладки, перекладки или реконструкции наружных внеплощадочных сетей;
- изменение ТУ.
Бюрократические риски, в т.ч.:
- задержки сроков согласования проектной документации,
- задержки сроков межевания территории,
- дополнительные траты на межевание или согласования проектной документации.
К типичным и наиболее частотным рискам можно отнести следующие.
- Риск повышения стоимости строительства в среднем на 5-10% в год - потенциальные потери, нескомпенсированные за счет покупателя.
- Риск задержки сроков строительства и реализации домовладений по непредвиденным обстоятельствам на 1 строительный сезон оценочно грозит штрафными санкциями, заложенными в договор финансирования и потерями от замораживания капитала в земельных активах, оплаченных работах и услугах.
- Риск отсутствия спроса и приостановка продаж на каком-либо этапе и вынужденное снижение цен на домовладения.
- Риск необходимости прокладки, перекладки или реконструкции внеплощадочных инженерных сетей при подключении к центральным сетям.
Каждый из этих рисков оценивается в количественном выражении не менее чем в 10% от стоимости строительно-монтажных работ на объекте, т.е. в сумму порядка 10 000 000 руб. На предварительном этапе расчетов целесообразно заложить в финмодель не менее 2-3 любых рисков. Таким образом, доходность проекта понизится на сумму от 20 000 000 до 30 000 000 руб., и рентабельность от общих затрат составит 21%, а от вложений инвестора – 42%, что при 5-ти летнем горизонте планирования превратится в 4,2% и 8,4% годовых соответственно.
Для минимизации рисков следует предпринимать следующие шаги:
- грамотные маркетинговые исследования,
- подбор опытного персонала для реализации проекта,
- подбор надежных подрядчиков и поставщиков,
- оптимизация расходов на проектирование и строительство,
- динамическое ценообразование и повышение стоимости квадратного метра по мере роста цен на рынке (такая возможность обеспечивается качеством выбранного конструкционного материала и тщательным контролем качества выполняемых работ, соблюдением сметной дисциплины и графика выполнения работ силами службы технического заказчика или технического надзора).
- Изменение форм реализации проекта (например, продажа участков с подрядом или с домовладениями).
- Планировочная ре-концепция проекта (изменение количества участков и их размеров в процессе реализации проекта).
Даже такие примитивные расчеты, которые может выполнить и непрофессионал в сфере экономики и финансов, показывают рискованность описываемого проекта, поскольку предварительная финмодель демонстрирует лишь потенциал объекта и не учитывает многих факторов, которые способны негативно повлиять на его экономику. Вот почему в данной статье хочется предостеречь собственников земли, начинающих застройщиков и непрофильных инвесторов от необдуманных поступков и лишних трат при строительстве коттеджных или дачных поселков и призвать опираться в своих планах только на реалистичные расчеты, а не на оптимистичные прогнозы. Такой простой инструмент, как предварительная финмодель, или первичный бизнес-план, дает инвестору возможность оценивать землю с точки зрения ее инвестиционной привлекательности, оперативно принимать решение о целесообразности реализации проекта, а также выбирать формы его реализации с учетом возможных рисков, что убережет предпринимателя от критичных ошибок.
ООО «АСК Инжиниринг» - комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости, разработка концепций, генпланов коттеджных поселков и объектов туризма, бизнес-планы и финмодели, обучение инвесторов, индивидуальные консультации по анализу инвестиций в загородные объекты.