С какими сложностями можно столкнуться при покупке квартиры на вторичном рынке
Дата публикации - 04.03.2020 г.
Автор - Ковалева Алена Николаевна
сертифицированный риэлтор
Сайт - zemlyshop.ru
Instagram - @zemlyshop
Ключевые слова: ZEMLYSHOP, собственность, задолженности, несовершеннолетние, выписка, приватизированная квартира, оспаривание сделки.
Главная сложность при покупке квартиры – это тщательная проверка выбранного объекта и выявление потенциальных угроз вашему дальнейшему владению этой собственностью. Выбор подходящей квартиры – это только первое звено в алгоритме ее приобретения.
Чтобы не столкнуться с проблемами в будущем, каждый покупатель недвижимости должен обеспечить себе «алиби добросовестного приобретателя». Таким термином юристы называют многошаговую подготовку к покупке жилья. Ведь мало просмотреть десятки квартир, выставленных на продажу и выбрать более-менее устраивающую.
Помните: любая проверка направлена на изучение истории объекта и личностей ее бывших собственников. А также на выявление потенциальных проблем. А значит, проверять нужно все, что связано с этим объектом недвижимости, начиная с его создания (по возможности) и до момента приобретения сегодняшними собственниками.
- Внимательно сличите фото в паспорте с внешностью продавца квартиры. Проверьте в доступных базах – действительность паспортов собственников, их отношения с ФНС и задолженности. Проверьте на сайте судебных приставов наличие судебных дел и споров с участием вашего продавца. Особенно – не касаются ли эти споры продаваемой вам квартиры. Если человек имеет непогашенные кредиты, или его бизнес не справляется, убыточный или близок к банкротству – это серьезный риск. Дело в том, что при признании банкротства, все сделки за последние три года признаются недействительными. Здесь есть много нюансов. Но это потенциальный риск, который относится и к компаниям-застройщикам. Если застройщик через пару лет после вашей сделки объявит себя банкротом, вы потеряете квартиру.
- Проверьте всех прописанных и выписанных людей из этой квартиры. Вдруг там есть человек, сохраняющий право пользования этой квартирой? Например, есть несовершеннолетний, чьи права были ущемлены при предыдущей продаже (без разрешения органов опеки). Или был взрослый, находящийся под опекой или попечительством. Ведь в случае признания такой сделки недействительной, вы потеряете и квартиру и деньги. Выявить таких лиц можно с помощью архивной выписки.
- Аналогичный риск таится в квартире, право собственности на которую было получено путем ее приватизации. Прописанный жилец, не принявший участия в приватизации – сохраняет право пользования этой квартирой. Другой риск – несовершеннолетние, прописанные там, на момент приватизации. Ведь ребенок, став совершеннолетним, имеет право оспорить сделку. В выявлении и этого риска вам поможет архивная выписка из домовой книги.
- Похожий риск оспаривания сделки может быть с квартирой, где собственником является только один из супругов. Нужно проверить в паспорте наличие штампа о браке. Если собственник состоит в браке и состоял на момент приобретения этой квартиры – то попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруги/ супруга на продажу этой квартиры. Если этот объект был получен по наследству, в дар или по брачному договору, официально супруг/супруга не имеет прав на эту квартиру, и нотариального согласия на продажу не требуется. Но и здесь есть нюансы.
Ведь супруг может чеками и свидетельскими показаниями доказать в суде, что именно он вложил много средств в преобразование этой квартиры – сделал ремонт, оплачивал ее содержание и т. п. И суд может принять его требования законными, тогда будет вынесено решение о материальной компенсации, либо сделка признается недействительной.
Поэтому, даже в случае, когда второй супруг не имеет прямого законного отношения к этой квартире, попросите дать нотариальное согласие на продажу. Ведь вы не знаете их внутренние семейные взаимоотношения – мир, взаимное уважение у них, или пара на грани развода. Потому что во втором случае супруг, чувствующий себя обманутым или обиженным, может сильно осложнить и вам жизнь требованиями о разделе имущества и справедливой компенсации, например, вернуть ей/ему квартиру, которую вы у них купили.
- При покупке квартиры, в которой у собственника нет возможности выписать всех прописанных до сделки, может скрываться очередной подводный камень. Одно дело, когда продавцы – участники альтернативной сделки и выписаться смогут только после приобретения другого жилья. Сразу после перехода права они подадут документы на регистрацию в новой квартире.
Чтобы обезопасить себя, вам стоит при закладывании денег в банке, в условиях доступа к этой сумме, прописать два документа:
- выписка из Росреестра, доказывающая переход права собственности;
- предъявление паспорта с новым адресом места жительства, отличным от адреса …(покупаемого объекта).
Но в квартире могут быть прописаны лица, имеющие право пользования жильем. Например, те, кто отказался от приватизации этой квартиры; или несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или сироты; получатели ренты; лица, проживающие по договору найма и прочие. Узнать о них можно – проверив выписку из домой книги. Но имейте в виду, что если их просто выписать, они не утратят право пользования квартирой на законных основаниях.
И вам в этом случае нужно отказаться от приобретения этой квартиры и искать другую.
- Признание продавца недееспособным. Для того чтобы минимизировать этот риск, риэлторами давно практикуется требование к продавцам накануне сделки посетить наркологический и психоневрологический диспансеры и взять справки о том, что собственник покупаемого жилья не состоит на учете и за помощью не обращался. Лучше будет, если вы составите компанию при визите в эти заведения и убедитесь лично, что справки настоящие и выданы в компетентных заведениях врачами – специалистами, а не куплены в интернете.
Если ваш продавец перенес инсульт или какое-то заболевание, влияющее или ограничивающее его дееспособность, тогда нужно обращаться в органы опеки и попечительства и проверить наличие ограничения или лишения дееспособности вашего продавца. Здесь потребуется помощь профессионала. Самостоятельно пройти этот путь с опекой и продавцом, находящимся под попечительством, очень трудно и можно наделать ошибок, которые потом не защитят ваше право собственности.
Как мера дополнительной предосторожности в этом пункте может стать оформление сделки нотариально, так как нотариус обладает полномочиями устанавливать адекватность сторон, фиксирует, что продавец понимает значение своих действий и продает объект по собственной воле.
- Еще один серьезный риск таит в себе наследство. Здесь больше всего пугает свежее наследство – до года после смерти наследодателя. И наследство от мужчины. Вдруг кто-то явится с анализом ДНК и документально докажет, что является незаконнорождённым ребенком, чьи права были ущемлены и потребует свою долю в наследственной массе. Риски оспаривания сделки могут быть и при получении квартиры вашим продавцом по завещанию. Другие наследники могут посчитать себя обделенными, и попытаться опротестовать завещание или доказать неадекватность наследодателя. Или просто сослаться на уважительную причину невступления в наследство в течение положенных 6 месяцев.
Для вашей безопасности, имеет смысл отказываться от сделок со свежим наследством. Риэлторы стараются не связываться с наследными объектами, срок собственности которых меньше 3-х лет. Тут, чем больше прошло лет с момента регистрации права собственности, тем лучше. Самыми безопасными считаются квартиры, полученные по наследству больше 10 лет назад. За этот период все возможные правопритязатели должны были бы проявиться. Но и тут есть свои нюансы.
Мерой предосторожности может стать нотариальное оформление покупки наследной квартиры. Такая сделка признает вас, как покупателя, «добросовестным приобретателем».
- И теперь – самые страшные кошмары покупателя недвижимости!
Риск наткнуться на продавца, выстраивающего криминальную схему, нацеленную на хищение ваших денег.
Или продающего вам некачественное жилье.
Возможен обман в подлоге – демонстрируется один объект, а по документам регистрируется совершенно другое, худшее жилье.
Здесь требуется от вас хладнокровная бдительность и здравый смысл. Ведь большинство мошеннических схем базируются на эмоциональной составляющей доверчивых неопытных приобретателей. Проверьте правильность адреса, пообщайтесь с соседями и закажите выписку из ЕГРН на эту квартиру, до внесения аванса за нее. Никогда не выплачивайте стоимость кварты ДО РЕГИСТРАЦИИ перехода права в Росреестре! Даже если вам обещают большую скидку или рассказывают душещипательную историю о жизненной необходимости срочно получить эту сумму на руки! Какими бы убедительными и весомыми аргументы не казались – НИКОГДА не рискуйте и не платите до свершения перехода права!!! Иначе, можно деньги заплатить, а в права владения так и не вступить!
В заключение хочу пожелать вам быть бдительными, осторожными и адекватными при выборе и покупке квартиры.
Предварительный анализ рынка поможет защитить от подозрительно заниженных цен на объекты в отличном состоянии и с привлекательными параметрами. Всегда помните, что продавец стремится продать квартиру дороже, так же как и вы мечтаете вложить как можно меньше средств. Но все эти желания должны быть в разумных пределах. Лучше попробовать немного поторговаться с продавцом, чтобы найти устраивающий обоих компромисс. Чем радостно бросаться на дешевую роскошную квартиру и в эйфории глотать коварную наживку.
Удачи вам! И пусть на вашем пути попадаются только честные продавцы и проверенные риэлторы. Ведь честных людей и сделок, проходящих благополучно, в правовом поле, намного больше, чем криминала и обмана