Что такое ВРИ и как его поменять
Дата публикации - 28.10.2020 г.
Автор - Екатерина Наумова
основатель проекта «ЕКТА Менеджмент» (девелопмент, инфраструктура),
сооснователь юридической компании «ЕкаРус»,
автор телеграм-канала «Технопарки Москвы»
Сайт - https://t.me/naumova_live
Ключевые слова: земельный участок, собственник, вид разрешенного использования, Градостроительный регламент, Росреестр, кадастровая стоимость, правила землепользования.
Что такое ВРИ и чем он регламентируется
ВРИ, или вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, которая определяет сферу деятельности на нем. Все основные виды использования земельных участков перечислены в классификаторе, утвержденном Приказом №540 Министерства экономического развития РФ: http://docs.cntd.ru/document/420219456.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земли, но только если он предусмотрен на данной территории Градостроительным регламентом. Этот документ, в свою очередь, регулирует правила застройки и использования земель в соответствующем муниципальном образовании.
Как правило, Градостроительный регламент достаточно просто найти в открытом доступе, он подлежит обязательному опубликованию. Это «живой» документ, обычно правила застройки и землепользования разрабатываются на перспективу в 10 лет. Соответственно, раз в 10 лет регламент перерабатывается, дополняется и обновляется. В нем предусмотрено зонирование территорий, и для каждой зоны устанавливаются определенные виды разрешенного использования.
На уровне муниципального образования для каждой зоны определяются как основные ВРИ, так и условно-разрешенные, и вспомогательные.
Условно-разрешенные виды использования земельных участков подразумевают, что указанный вид в них деятельности возможен, но его назначение необходимо согласовать с властями. Допустим, в производственной зоне разрешен перечень нескольких основных видов деятельности: легкая промышленность, пищевая промышленность, склады и так далее. А к условно-разрешенным в этой зоне могут добавить, например, обслуживание автотранспорта. Это значит, что станцию техобслуживания вы открыть можете, но для этого недостаточно просто написать заявление на смену ВРИ в Росреестр, необходимо провести публичные слушания, согласовать этот условно-разрешенный ВРИ с местным самоуправлением. Услуга предоставляется бесплатно, срок рассмотрения заявления достаточно продолжительный – 47 дней. Заявление и документы для получения условно-разрешенного ВРИ подаются онлайн через РПГУ – региональный портал госуслуг.
Вспомогательные виды разрешенного использования можно использовать только вкупе с основными, нельзя получить вспомогательный ВРИ на участок отдельно. К примеру, основной вид деятельности на участке – легкая промышленность, а рядом собственник решил открыть небольшое кафе, чтобы привлекать покупателей. Для этого он должен добавить к своему ВРИ и вспомогательный: предприятие общественного питания (4.6 в классификаторе). Вспомогательные ВРИ прописываются в градостроительном регламенте. Процедура назначения вспомогательного ВРИ примерно такая же, как и основного – через заявление в управление Росреестра.
Назначение и смена основного ВРИ
Закон обязывает собственника земли не только точно указывать, каким видом деятельности он занимается на своей земле, но и оперативно сообщать в Росреестр в случае смены вида деятельности. Если основной вид разрешенного использования не указан, или указан, но не совпадает с реальной ситуацией, участком обязательно заинтересуются проверяющие органы. Количество и частота штрафов не ограничены: государственный земельный контроль может налагать штраф каждый раз в случае обнаружения нарушения в результате проверки. Штрафы за несоответствие деятельности существенные – 1-2% от кадастровой стоимости участка. При этом кадастровая стоимость также определяется в том числе в зависимости от вида разрешенного использования.
Рассмотрим ситуации, при которых возникает необходимость назначения или смены ВРИ. Условно разделим их на три основных:
1) Назначение ВРИ, если вид разрешенного использования был по какой-то причине не установлен ранее. Бывает так, что участок не вошел в перечень земельных участков на территории, когда для них устанавливали кадастровую стоимость – не был учтен, или был образован позднее, уже после составления перечня. В этом случае кадастровая стоимость участка определяется по среднему значению удельного показателя по группе видов разрешенного использования на всей указанной территории.
2) Смена одного ВРИ на другой, допустимый зонированием в соответствии с Градостроительным регламентом. Допустим на участке было организовано предприятие по металлообработке: 6.2 – «Тяжелая промышленность». Но дело не пошло, и было решено перепрофилировать бизнес под пошив тапочек. Это уже 6.3 – «Легкая промышленность». Необходимо проверить: допускает ли градостроительный регламент этот вид деятельности в зонировании на данном участке земли. Если да, то смена ВРИ в данном случае – процедура достаточно простая.
3) Смена ВРИ на категорию, не предусмотренную зонированием. Это очень сложная задача, решение которой не всегда возможно. Здесь речь идет не об изменении ВРИ, а об изменении правил землепользования и застройки, то есть градостроительного регламента. К примеру, вы хотите построить на участке, который определен под категорию 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», многоквартирный дом, в соответствии с категорией 2.5 «Среднеэтажная жилая застройка» или 2.6 «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Пока данные категории не предусмотрены зонированием, просто заменить ВРИ через управление Росреестра нельзя.
В данном случае есть два пути: дождаться планового пересмотра градостроительного регламента, или попытаться провести изменение регламента по собственной инициативе. Второй вариант – это огромная нетривиальная процедура, которая проводится уже не на уровне муниципального образования, а на уровне региона. Например, в Московской области запрос необходимо будет адресовать в Управление архитектуры и градостроительства, Минимущества, Градостроительный совет, и это не полный перечень ведомств. За подобные задачи грамотные юристы чаще всего не берутся: процесс займет точно не менее года, повлечет массу затрат, в основном нецелевых, и может при этом не привести ни к какому результату.
Более реальной выглядит другая возможность: отследить процесс корректировки правил землепользования и подстроиться под него. Орган местного самоуправления время от времени за свой счет проводит массовые процедуры корректировки градостроительного регламента. Если вы знаете, что правила застройки и землепользования по вашей территории планируется пересматривать, вы можете подать в орган местного самоуправления заявление: прошу учесть при корректировке генерального плана и правил землепользования и застройки такой-то вид разрешенного использования на такой-то территории. Разумеется, нет гарантий, что ваше заявление будет удовлетворено. Но органы местного самоуправления рассмотрят его, и при отсутствии возражений, могут изменить зонирование.
ВРИ внутри зонирования
Вернемся к процедуре назначения и смены ВРИ в рамках зонирования. Для этого нужно обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.
Разберем процедуру пошагово.
Для начала нужно выяснить, в какой зоне располагается участок, и установить перечень видов разрешенного использования в данной зоне в соответствии с градостроительным регламентом. Допустим, участок располагается в промышленной зоне П1, которая предусматривает примерно равнозначные виды деятельности. Среди них – и тот вид деятельности, который есть на вашем участке сейчас, и тот, на который вы хотите назначение участка сменить. Значит, переходим к следующему шагу.
Готовим и подаем заявление в управление Росреестра и пакет документов на смену ВРИ. Документы, необходимые для получения услуги можно уточнить на сайте госуслуг или на региональном портале государственных услуг (РПГУ).
Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр либо через МФЦ, либо через региональный портал государственных услуг (РПГУ), в Московской области это uslugi.mosreg.ru. В соответствии с моей практикой, такое заявление обычно рассматривают порядка двух недель, в отдельных случаях – до 13-15 рабочих дней.
О стоимости. Изменение ВРИ земельного участка – бесплатная услуга. Исключение составляет изменение на вид использования, предусматривающий жилищное строительство. В данном случае в течение 30 дней заявитель должен внести оплату после получения соответствующего уведомления от официальных органов, в Московской области о необходимости оплаты и сумме собственников уведомляет Министерство имущественных отношений. Расчет зависит от кадастровой стоимости участка и разницы в кадастровой стоимости до и после изменения ВРИ.
В результате процедуры данные о новом ВРИ земельного участка будут внесены в ЕГРН, вы получите уведомление об этом и новую выписку из ЕГРН. Мой совет: обязательно тщательно сверяйте все данные, чтобы исключить ошибки на этапе внесения изменений. Случайные неточности могут существенно влиять, например, на кадастровую стоимость участка, оспаривать их лучше сразу.
